樓市新政出臺(tái)三月 多地房?jī)r(jià)仍未現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降(2)

　　深圳律師 王相陽(yáng)

　　王相陽(yáng)：根據(jù)建設(shè)部建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的規(guī)定，像類似于建筑物的露臺(tái)、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)，都是不應(yīng)計(jì)入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽(yáng)臺(tái)，也只能按水平的投影面積計(jì)算一半。

　　按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，這些原本就不應(yīng)該算面積的露臺(tái)、公共走道以及原本就只算一半面積的陽(yáng)臺(tái)，在一些開(kāi)發(fā)商的嘴里卻變成了給購(gòu)房人的優(yōu)惠。而如今更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍以外的面積以偽贈(zèng)送的方式拿出來(lái)，來(lái)吸引購(gòu)房人的眼光。

　　王相陽(yáng)：我到現(xiàn)在都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有哪一個(gè)開(kāi)發(fā)商敢站出來(lái)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，他也沒(méi)有說(shuō)我們這個(gè)面積一定給你，贈(zèng)送到位。就是玩了這樣的一個(gè)障眼法。

　　王相陽(yáng)告訴記者，買房送面積其實(shí)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)促銷手段，而贈(zèng)送的面積要不就是原來(lái)就不應(yīng)該計(jì)算的面積，要不就是超過(guò)規(guī)劃以往的違法搭建，這些贈(zèng)送的面積都不會(huì)在房產(chǎn)證中體現(xiàn)出來(lái)。 對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買房送面積得到的未見(jiàn)得就是免費(fèi)的蛋糕。

　　王相陽(yáng)：即使這部分空間被你這樣通過(guò)二次改建的方式，把它開(kāi)發(fā)出來(lái)了。甚至利用了，那這部分也不會(huì)寫進(jìn)合同，也辦不了房產(chǎn)證，這部分的房產(chǎn)將來(lái)在抵押、過(guò)戶或者說(shuō)繼承、拆遷等過(guò)程中，都不會(huì)被法律所認(rèn)可。

　　記者：就是無(wú)效的？

　　王相陽(yáng)：就是無(wú)效的。第二點(diǎn)二次搭建本來(lái)就是一個(gè)違章的行為，也會(huì)面臨被強(qiáng)制拆除、恢復(fù)原狀的后果。

　　目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價(jià)房等口號(hào)來(lái)吸引購(gòu)房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規(guī)做法，而真正大面積的降價(jià)我們還沒(méi)有看到。那么新政出臺(tái)三個(gè)月以來(lái)，深圳樓市到底發(fā)生了哪些變化呢？

　　最近這段時(shí)間，鄒建民經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，而政策調(diào)控下的住宅似乎已經(jīng)不再是他關(guān)注的重點(diǎn)。

　　鄒建民：我也觀察很長(zhǎng)時(shí)間了商鋪，就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是真正，它的價(jià)格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬(wàn)塊錢，商鋪反而兩萬(wàn)塊，很多這個(gè)情況。投資回報(bào)方面來(lái)講呢，住宅大概是三個(gè)點(diǎn)一下，一般在三個(gè)點(diǎn)左右吧。但是商鋪?zhàn)畈钜惨�五點(diǎn)以上，五個(gè)點(diǎn)左右。

　　深圳聚集著大量的房地產(chǎn)投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業(yè)投資人，也有來(lái)自于各行各業(yè)，如律師、企業(yè)主等等，他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是交易套利過(guò)的房產(chǎn)遠(yuǎn)不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時(shí)候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團(tuán)體不少，隔一段時(shí)間他們就會(huì)聚在一起聊聊當(dāng)下有些什么不錯(cuò)的投資項(xiàng)目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態(tài)呢？

　　鄒建民：很淡，對(duì)樓市基本已經(jīng)淡出話題了，淡出話題，談?wù)摰闹饕�是商業(yè)地產(chǎn)方面的，這是一。另外一個(gè)是股票，還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)的怎么樣能夠上市。

　　在鄒建民看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，而觀望等待就是最好的策略。實(shí)際上，投資客的離場(chǎng)觀望進(jìn)一步加劇了深圳樓市的低迷。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師 王海濱

　　王海濱：這一次的新政出臺(tái)以后，對(duì)深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價(jià)格來(lái)看，然后都有明顯的變化。那么從成交面積來(lái)看的話，我們發(fā)現(xiàn)新政出臺(tái)這一周呢，成交的量是大概十萬(wàn)平米，一周十萬(wàn)平米，那么隨著時(shí)間的推移呢，到了上一周也就是6月28到7月4號(hào)這一周呢，成交面積僅有2.57萬(wàn)平米。那么下降的幅度大概接近70%

　　世聯(lián)地產(chǎn)位于深圳高檔社區(qū)華僑城一個(gè)二手房門店的負(fù)責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺(tái)后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業(yè)績(jī)大幅度下滑。

　　世聯(lián)行某門店經(jīng)理 江麗琴

　　江麗琴：高峰期的時(shí)候，打比去年吧。去年我們這一個(gè)門店，大概一個(gè)月業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)的話，是將近三百萬(wàn)的業(yè)績(jī)，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時(shí)候，但是像現(xiàn)在新政出來(lái)了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經(jīng)算是不錯(cuò)的了。

　　在成交量急劇萎縮的同時(shí)，二手房的成交價(jià)格也開(kāi)始回落。

　　江麗琴：價(jià)格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個(gè)片區(qū)的話，大概有15%左右的一個(gè)下幅，這是成交的價(jià)格。

　　不過(guò)和二手房?jī)r(jià)格回落的幅度相比，深圳一手房的價(jià)格似乎更加堅(jiān)挺。

　　王海濱：從4.15新政后兩個(gè)月，兩個(gè)半月的時(shí)間，整個(gè)深圳的房?jī)r(jià)下降了大概4%�，F(xiàn)在在售的這些項(xiàng)目，包括新入市的這些項(xiàng)目，那么它的價(jià)格依然是比較堅(jiān)挺的。也有個(gè)別的樓盤會(huì)有一些打折，然后推出一些特價(jià)單位。但他不是全面地說(shuō)我就吆喝著說(shuō)，我在降價(jià)，他不會(huì)這樣來(lái)做。

　　房產(chǎn)新政實(shí)施三個(gè)月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，但房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)卻還是若隱若現(xiàn)。這說(shuō)明調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見(jiàn)成效，遏制房?jī)r(jià)快速上漲的效果明顯。不過(guò)，市場(chǎng)預(yù)期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個(gè)一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認(rèn)定細(xì)則正式出臺(tái)，規(guī)定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權(quán)屬系統(tǒng)，查詢借款人家庭的住房數(shù)量，嚴(yán)格按認(rèn)房又認(rèn)貸的原則界定二套房。

　　盡管國(guó)家的樓市調(diào)控新政出臺(tái)了兩個(gè)多月，不過(guò)小劉卻發(fā)現(xiàn)北京的房?jī)r(jià)似乎并沒(méi)有降下來(lái)多少。

　　看房人 小劉：沒(méi)有來(lái)說(shuō)沒(méi)有特別明顯的降價(jià)，沒(méi)有，都是稍微有點(diǎn)優(yōu)惠，打個(gè)折扣這樣的。稍微降了一下吧，怎么說(shuō)呢，沒(méi)有那么理想。

　　小劉和女朋友從去年開(kāi)始考慮在北京買房，然而一天比一天高的房?jī)r(jià)讓這對(duì)畢業(yè)才三年的年輕人望而卻步。由于市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，小寧把眼光投向了北京近郊的通州區(qū)，這里距離他上班的國(guó)貿(mào)附近大約20公里左右。幾天前，小劉在網(wǎng)上看到通州有家樓盤推出了15套特價(jià)房，于是周末他們興沖沖地趕到了這里。

　　陳婷：就是客戶拿三萬(wàn)塊錢的現(xiàn)金，到新浪購(gòu)一個(gè)五十萬(wàn)塊錢的購(gòu)房券，然后他來(lái)這買房直接抵到50萬(wàn)的房款，那也就是說(shuō)原來(lái)二百萬(wàn)的房子現(xiàn)在變成五、六十萬(wàn)。

　　盡管一套房減了五六十萬(wàn)，不過(guò)小寧一算賬發(fā)現(xiàn)，即便這樣買房的壓力依然很大。

　　記者：20年的月供，每個(gè)月多少？

　　小劉女朋友：6500。

　　小劉：這個(gè)稍微壓力大一些，6000多畢竟…，生活方面就費(fèi)勁。

　　記者：你們兩個(gè)人加起來(lái)工資大概多少？

　　小劉：比這多不了多少。

　　記者：像你們這么大，二十五、六歲要買房子的話必須還得是家里支持。

　　小劉：99%是這樣的，因?yàn)槲覀儾皇亲约鹤鲑I賣的，都是上班的嘛。

　　盡管這批特價(jià)房的價(jià)格比原來(lái)2萬(wàn)多的單價(jià)減少了5000元左右，不過(guò)小寧發(fā)現(xiàn)，這個(gè)價(jià)格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。