滬改善型購房需求被三套房 業(yè)內(nèi)盼調(diào)控更加精準

　  7月14日，上海二套房貸認定“認房認貸認調(diào)查”的三重標準一出，市場嘩然。昨天一整天，滬上一些房產(chǎn)中介都在忙不迭地向購房者、售房者解釋，什么叫“認調(diào)查”，一些無房有貸的剛性需求，以及置換型、改善型需求購房者在聞悉政策細則后驚呼，自己居然“被二套房”、“被三套房”了。業(yè)內(nèi)人士呼吁，在嚴厲打擊不合理的投資投機購房的前提下，控制需求要做到更加精準，避免對改善型合理購房需求的誤傷。

　　預(yù)留充足貸款審批時間

　　昨天一大早，上海中原海江路分行區(qū)域經(jīng)理曹銳便接到了一些老客戶的咨詢電話，詢問到底什么是 “認調(diào)查”，“還有打聽房產(chǎn)交易中心、銀行是如何操作的。 ”曹銳告訴記者，此前上海國有 “五大行”基本上只認貸不認房，這次“認房認貸認調(diào)查”，對市場影響面極大。

　　但記者隨后在采訪中發(fā)現(xiàn)，“認房認貸認調(diào)查”的二套房認定標準細則對市場影響并不像想象中的那般大。在隨機走訪的幾家房產(chǎn)中介門店，門店負責人均對記者表示，當下上海多個成交熱門板塊的二手房交易對新出爐的“三認”標準還沒有太大反應(yīng)。

　　而在閔行七寶，中原地產(chǎn)七寶分行經(jīng)理徐桑就此解釋，由于二套房認定標準之前就已經(jīng)提出，分行在日常與客戶的接觸中，已經(jīng)將國家的政策與客戶進行了介紹，即“認房又認貸”，客戶現(xiàn)在已經(jīng)接受了國家這一調(diào)控措施。而7月14日的上海二套房認定標準的通知，感覺上是對上周信貸松動傳言的一個回應(yīng)，更表明了國家調(diào)控的決心，也預(yù)示著此次調(diào)控期將比較漫長，所以客戶方并沒有太大的反應(yīng)。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交服中心總監(jiān)尹新民對此表示認同，并表示，“認房認貸認調(diào)查”短期內(nèi)對市場交易量的影響不會太大，雙方對此已有預(yù)期。存在的影響主要有三：一是完全統(tǒng)一了各商業(yè)銀行在此問題上的操作口徑；二是延長了貸款審批流程、周期，購房者應(yīng)注意預(yù)留充足的貸款審批時間；三是對于前期一次性付款購房、且持有的市民，再次購房時被視為“二套”，貸款時的成數(shù)及利率將會有影響。

　　合理改善型需求應(yīng)支持

　　在大多數(shù)房產(chǎn)中介人士看來，經(jīng)過近3個月的消化，盡管樓市調(diào)控政策對樓市行情的第一波影響已告一段落，但是，受7月初房地產(chǎn)調(diào)控政策“放松”的傳聞影響，買賣雙方的博弈心態(tài)仍較為明顯，市場觀望情緒有所抬頭。此番對二套房“三認”標準的重申，無疑又加重了這種觀望情緒。

　　一些專業(yè)人士認為，“三認”標準的提出，把許多剛性需求和改善型需求購房者均納入了二套房范疇，在這其中，尤以“先賣后買”的置換型買家最吃虧。在國企工作的朱小姐已將自己在近郊的一套兩居室售出，眼下正在看房，“三認”的標準一出，朱小姐即便名下沒有房產(chǎn)，但丈夫的名下有一套房產(chǎn)，僅憑曾經(jīng)的貸款記錄，如再購房便不可以視作二套房，而是三套房，這樣一來，趙小姐甚至要陷入貸不出房貸的窘境。

　　“但這部分改善型購房群體置業(yè)升級的需求是合理的�！蔽覑畚壹沂袌鲅芯恐行呢撠熑苏J為，隨著經(jīng)濟實力的增強，他們對房屋也有了更高的需求，不僅要有方便的交通，還要有優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源和教育資源，對這部分合理的改善型購房需求應(yīng)給予政策支持。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年上半年，改善型購房者(包括拆遷、小變大、遠換近)的比重出現(xiàn)了明顯上升，其中，在改善型購房者中，由于受新政影響被列為購買第三套房而無法申請到貸款的比例占到了10%。

　　調(diào)控后房價有上升可能

　　我愛我家市場研究中心還指出，4月中旬出臺的“第三套房不放貸”的政策和“認房又認貸”的計算標準，一方面在精準打擊投資投機性購房需求方面起到了立竿見影的效果；另一方面由于政策過于嚴厲，也同樣誤傷到了廣大改善型購房群體的合理購房需求。

　　“目前已有意向的客戶中，有7成在下定時‘卡殼’，而該比例在上月僅為5成。 ”21世紀不動產(chǎn)上海銳豐涼城路分行經(jīng)理楊益告訴記者，究其原因，正是政策可能繼續(xù)收緊的預(yù)期所致。與此相反，部分業(yè)主則對政策走向持相反態(tài)度，后市預(yù)期更為樂觀，堅持報價不松動。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，從目前的實際交投來看，剛需客戶的入市比例約達95%，投資客寥寥。正是基于自住客戶的積極入市，加上樓市供應(yīng)水平在政策調(diào)整中未有實質(zhì)增長，在沒有更嚴厲政策打壓下，經(jīng)歷此輪調(diào)控之后的房價水平仍有上升的可能。

　　業(yè)內(nèi)人士呼吁，在嚴厲打壓投資、投機性購房需求的同時，要盡最大可能地增加供給。只有以供應(yīng)量的增加為依托，才能更好地實現(xiàn)本輪調(diào)控的預(yù)期目標，才能有效地避免將來政策撤出后房價的報復性反彈。 （記者 楊冬 鄔思蓓）