土地“首付”提高能夠降房價(jià)？

　　國土資源部總規(guī)劃師胡存智在日前召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這一信息迅速被外界解讀為，國土部將提高開發(fā)商買地“首付”。對(duì)處在新政考驗(yàn)中的開發(fā)商，這一信號(hào)又將會(huì)帶來什么樣的影響？為此，我們邀請(qǐng)南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝和江蘇中浩投資集團(tuán)副總裁段凱煒就此進(jìn)行探討。

　　此舉可能使房價(jià)不降反漲

　　張輝 南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長

　　我認(rèn)為應(yīng)該降低門檻、鼓勵(lì)企業(yè)拿地，吸收開發(fā)商手上的資金。手上的資金被吸走，房子又賣不掉，開發(fā)商的資金壓力才會(huì)越來越大�！�

　　提高拿地保證金的邏輯和收緊開發(fā)商貸款、限制融資等手段一致，無非是提高開發(fā)商拿地的門檻，恐嚇開發(fā)商調(diào)控收緊不敢拿地，減少地王出現(xiàn)，降低地價(jià)，拉動(dòng)房價(jià)下降，其核心在于“通過拉低地價(jià)拉低房價(jià)”。這是土地調(diào)控影響房價(jià)調(diào)控的重要形式之一，同時(shí)，降低地價(jià)也是國土部門的調(diào)控目標(biāo)和成果。

　　但同時(shí)，開發(fā)商不敢拿地，也沒錢拿地，地方政府也不愿意賤賣，必然造成土地實(shí)際成交量的下滑，又會(huì)在市場回升周期造成住房供應(yīng)量的緊缺，最終形成供不應(yīng)求下的房價(jià)飛漲。2008-2009年已經(jīng)連續(xù)兩年土地成交量低位運(yùn)行，今年如果再不增加土地供應(yīng)量和實(shí)際成交量，后續(xù)可能形成長達(dá)3年的住房供應(yīng)緊缺。

　　在這種情況下，要想控制房價(jià)上漲，對(duì)需求的控制(二套房貸等政策)絕對(duì)不能有絲毫放松，只要略有放松，就極有可能會(huì)形成供不應(yīng)求、房價(jià)大漲的態(tài)勢。因此，未來3年的房地產(chǎn)市場可能“不是以銷定產(chǎn)，而是以產(chǎn)定銷”，即有多少供應(yīng)量，釋放多大的需求，供應(yīng)量不足就只能壓著需求不放。

　　在這個(gè)時(shí)候如果還采取提高拿地首付這樣的舉措，無疑會(huì)進(jìn)一步降低土地成交的規(guī)模，加劇下一輪增長周期的供應(yīng)緊張局面。因此，在調(diào)整時(shí)期，要發(fā)揮調(diào)控作用的話，正確的做法應(yīng)該是降低門檻、鼓勵(lì)企業(yè)拿地，吸收開發(fā)商手上的資金。手上的資金被吸走，房子賣不掉，沒有新增資金回籠，開發(fā)商的資金壓力才會(huì)越壓越大。土地成交量大了，未來的房價(jià)就不可能漲上去，或者說不可能漲得快，開發(fā)商在土地成本壓力和房屋消化壓力以及未來預(yù)期不樂觀的情況下才更可能降價(jià)。

　　“首付”提一成影響不大

　　段凱煒 江蘇中浩投資集團(tuán)副總裁

　　開發(fā)商在拍地前，肯定會(huì)做全款的充分資金安排，誰會(huì)僅僅準(zhǔn)備剛剛好的二成或三成的資金？這項(xiàng)政策如果實(shí)施，對(duì)開發(fā)商影響不會(huì)大。”

　　今年3月份國土部就發(fā)布了“19條”，要求開發(fā)商拿地須先繳20%保證金，提高了開發(fā)商拿地的門檻，很大程度上是為了遏制地王的頻繁出現(xiàn)�，F(xiàn)在再將土地出讓的保證金提高到三成，對(duì)開發(fā)商影響不大。

　　既然之前已經(jīng)要求拿地先繳納2成土地出讓保證金，那么開發(fā)商在拍地前的資金準(zhǔn)備中，肯定會(huì)做全款的充分資金安排，誰會(huì)僅僅準(zhǔn)備剛剛好的二成或三成的資金？對(duì)地塊的資金承受能力決定了開發(fā)商的拿地策略，而不是在付款方式上糾纏。所以如果這項(xiàng)政策如果出臺(tái)，它的決策依據(jù)很讓人疑惑，是二成、三成還是四成保證金能真正起到作用？

　　同時(shí)，土地參與宏觀調(diào)控應(yīng)該利用地租的導(dǎo)向作用。國家可以通過地租杠桿來實(shí)現(xiàn)“讓利”與“取利”，從而有效調(diào)節(jié)資本在不同的級(jí)差土地以及部門和產(chǎn)業(yè)間合理流動(dòng)，直接或間接制約甚至是決定投資的方向，出讓金付款方式的改變作用非常小。

　　從另一方面而言，土地出讓保證金提高到三成，提高的資金無疑是提高了開發(fā)商資金利用的成本，本來原先可以晚付的資金現(xiàn)在早付了，提前支出就將資金成本也提高了。那么這部分增加的成本就可能會(huì)分?jǐn)偟轿磥矸课蒌N售當(dāng)中。因此，在市場化運(yùn)作情況下，開發(fā)商在合理利潤率追求下，會(huì)將因土地出讓造成的資金成本轉(zhuǎn)移到房價(jià)中，可能的結(jié)果將是促進(jìn)未來房價(jià)的上漲。

　　由此說到眼下市場行情冷淡開發(fā)商究竟該如何選擇的問題，如果你對(duì)現(xiàn)在的銷售速度能夠容忍，資金寬裕的話自然可以繼續(xù)維持現(xiàn)狀。如果希望銷售速度能夠加快，還是要?jiǎng)佑脙r(jià)格杠桿。這是很正常的市場法則。

　　-本版主持 彭平