北京中介初嘗壟斷 租賃市場(chǎng)成熟監(jiān)管缺位

　　北京房租上漲并不簡(jiǎn)單，其折射出的是中介市場(chǎng)地位的提升，以及對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)、甚至是操縱。這一新現(xiàn)象，不但對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管提出了新要求，更對(duì)今后房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的課題。

　　上海證券報(bào)記者在京、滬、深三地深入采訪發(fā)現(xiàn)，雖然上海、深圳的房租問題與北京并不相同，但同樣的一個(gè)事實(shí)卻是，國(guó)內(nèi)一線城市的房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)成熟并正在迅速地?cái)U(kuò)大，雖然它是在一個(gè)完全市場(chǎng)化的環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的，但其市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)到了管理層必須加以監(jiān)督、引導(dǎo)、規(guī)范的時(shí)候。

　　權(quán)威部門無(wú)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 房租暴漲至今仍是謎

　　成交量低迷之下，房?jī)r(jià)在松動(dòng)之中，始料不及的是，北京的租賃市場(chǎng)卻發(fā)出刺耳的上漲聲，其間還隱藏著中介影子。

　　“我在東三環(huán)雙井邊上租的一居原本1800元/月，現(xiàn)在則要到2500元/月。”一位朋友告訴記者，房租上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)，問題是到底漲了多少。

　　需要指出的是，作為已經(jīng)在北京生活十多年的記者本人，今年對(duì)于房租上漲深有同感，身邊不少朋友都在抱怨房租上漲。

　　然而，記者卻發(fā)現(xiàn)，北京租金到底漲了多少，面對(duì)這一問題，卻沒有權(quán)威部門的聲音。記者只能依靠多位租房朋友的“感性交流”，以及部分中介的不完全統(tǒng)計(jì)。

　　鏈家地產(chǎn)提供給記者的一份報(bào)告顯示，2010年北京房租的均價(jià)由1月的2608元/月一路上漲，到5月達(dá)到今年最高的2885元/月，6月隨著成交區(qū)域和成交量的提高,房?jī)r(jià)小幅下降至2816元/月。

　　其中，“4月租金環(huán)比漲幅達(dá)一年半以來(lái)月均最高漲幅，平均租金上漲約104元/月。2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上漲19%左右�！眻�(bào)告說(shuō)。這是記者所找到最為明確詳細(xì)的報(bào)告，除此而外，北京房租漲跌真是一個(gè)謎了。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者私下坦言，恰恰是因?yàn)楸O(jiān)管上的缺失，使得房屋租賃市場(chǎng)非常混亂。實(shí)際上，除去房租之外，記者還接觸到有黑中介不退押金等多種市場(chǎng)亂相。

　　業(yè)內(nèi)“深喉”吐真相

　　壟斷利潤(rùn)誘中介操盤

　　如果說(shuō)，在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下，個(gè)別中介的類似“不退押金”等違規(guī)操作還算小問題的話，那么這一次房租的上漲，卻有明顯的壟斷干預(yù)，甚至操縱的嫌疑。

　　“租房需求是內(nèi)因，但房租上漲的推手卻是個(gè)別房產(chǎn)中介，就在房租暴漲之前，個(gè)別中介連續(xù)發(fā)出房租上漲聲音，以制造輿論�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)“深喉”人士向記者表示，個(gè)別中介公司因房租上漲，僅一個(gè)月就凈賺千余萬(wàn)。

　　該人士分析稱，有些中介公司通過(guò)控制房源，推高租價(jià)，吃業(yè)主報(bào)價(jià)和租賃客實(shí)繳房租的差價(jià)來(lái)獲利。據(jù)分析，以每月2500元的平均租金計(jì)算，一般差價(jià)大約為租金的10%到20%，按照提價(jià)20%計(jì)算，一年下來(lái)其一套房源多賺3000-6000元。

　　除此以外，該人士透露，部分中介從業(yè)主處收房時(shí)，只支付11個(gè)月的租金，而其轉(zhuǎn)租給顧客的時(shí)候則收取13個(gè)月租金，有些房源甚至群組給多個(gè)顧客，如此收取的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出支付給業(yè)主的租金。

　　“這次房租上漲，有某些中介機(jī)構(gòu)賺了不下千萬(wàn)，如果按1.8萬(wàn)套簽約量推算，近2個(gè)月僅一家中介公司就多賺3000萬(wàn)元�！痹撊耸咳缡钦f(shuō)。

　　“需求是主因，但一些中介公司推波助瀾，難辭其咎�！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士也向記者如此直言。

　　據(jù)分析，租賃全程代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)模式也存在諸多弊端，給房產(chǎn)中介提供了推高租金的機(jī)會(huì)，其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：全程代理房東方收取租金，不良中介借機(jī)賺取差價(jià)牟利，有些還拖欠租金，挪用房東租金收入；全程代理房東出租房屋，不良中介層層轉(zhuǎn)租，逐級(jí)推高租金；有的中介刻意捂房，抬高租金價(jià)格。

　　監(jiān)管仍顯無(wú)力 僅僅是一場(chǎng)“預(yù)備賽”？

　　意料之中的是，涉嫌其間的中介公司卻在極力否認(rèn)。然而，分析人士表示，理論上講，此一輪房租上漲非同小可，它可以看作是中介公司發(fā)展到一定規(guī)模、占市場(chǎng)一定比例之后，尋求壟斷利潤(rùn)的一次初試。

　　分析人士指出，幾年前，北京房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展之初，中介公司是沒有實(shí)力對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行操控的，而經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展之后，中介公司無(wú)論是對(duì)供需雙方數(shù)據(jù)的掌握，還是對(duì)供需雙方房源實(shí)際把控，都已經(jīng)今非昔比，對(duì)租價(jià)的干預(yù)能力也大大提高。

　　記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)得知，今年1-6月北京前10家中介公司所簽租賃合同量共計(jì)93215件，占據(jù)北京至少90%以上的市場(chǎng)份額。而且，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，名列前5的中介公司所簽租賃合同量，占前10家總量的96%，其壟斷特征已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

　　令人擔(dān)憂的是，如果今年北京房租上漲這一苗頭得不到遏制，在隨后中介所占市場(chǎng)體量進(jìn)一步擴(kuò)大后，“房租上漲”必定會(huì)卷土重來(lái)。

　　“特別是在目前監(jiān)管不到位的情況下，租賃市場(chǎng)可以說(shuō)完全掌握在了中介公司手中，是漲是跌他們說(shuō)了算�！鄙鲜龇治鋈耸空f(shuō)。

　　而且，如果占市場(chǎng)主要份額的多家中介公司，今后“心照不宣、形成默契”聯(lián)手操縱租賃市場(chǎng)，那將會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的危害。

　　事實(shí)上，據(jù)分析，此次中介公司如此操盤，與此輪房地產(chǎn)調(diào)控也不無(wú)關(guān)系。

　　“由于二手房買賣業(yè)務(wù)量銳減，有些公司就想出‘漲房租’這個(gè)餿點(diǎn)子，來(lái)彌補(bǔ)業(yè)務(wù)不足的缺�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。另外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是中介公司看到了“商機(jī)”，借力“操作了一把”。

　　但是，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)說(shuō)，在北京，中介作為市場(chǎng)參與者直接干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)機(jī)和能力都已經(jīng)具備，這對(duì)目前以及今后的房地產(chǎn)監(jiān)管，都是一個(gè)不能回避的問題。記者 于祥明