世博周邊準(zhǔn)“地王”乏人問(wèn)津 定價(jià)過(guò)高或是根源

　　世界杯后，上海世博會(huì)是眼下全國(guó)乃至全世界最為關(guān)注的公共活動(dòng)。但是，作為上海乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的板塊，世博會(huì)周邊的地塊卻慘遭“滑鐵盧”。上海市規(guī)劃和土地資源管理局昨日(7月13日)公告稱(chēng)，世博會(huì)園區(qū)附近的盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊被終止預(yù)申請(qǐng)程序。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，按照上海市土地預(yù)申請(qǐng)制度規(guī)定，上述地塊提前終止預(yù)申請(qǐng)程序的原因，很有可能是因?yàn)樽畛鮾r(jià)格定位失當(dāng)，導(dǎo)致土地尚未進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)已經(jīng)“流拍”，而這可能成為上海首個(gè)預(yù)申請(qǐng)不成功的地塊。

　　準(zhǔn)“地王”未賣(mài)先“流拍”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，今年4月23日，上海發(fā)布了年內(nèi)第一批預(yù)申請(qǐng)地塊，其中盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊由于緊臨世博會(huì)浦西場(chǎng)館而廣受關(guān)注。該地塊尚未拍賣(mài)，起始拍賣(mài)價(jià)格就達(dá)到了42684元/平方米，已接近上海土地拍賣(mài)的成交單價(jià)紀(jì)錄，堪稱(chēng)準(zhǔn)“地王”。盡管如此，該地塊仍然受到了包括保利、綠地、瑞安等巨頭的關(guān)注。

　　有分析師甚至因?yàn)樵摰貕K的上述起始拍賣(mài)價(jià)格預(yù)言，整個(gè)世博會(huì)場(chǎng)館所在區(qū)域會(huì)成為上海第五個(gè)奢侈品集中的商業(yè)圈。

　　但是，上述美麗的前景描述很快就成為“黃粱一夢(mèng)”。昨日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局公布的最新公告稱(chēng)：根據(jù)出讓人要求，現(xiàn)終止滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第1號(hào)出讓預(yù)申請(qǐng)公告中盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊的預(yù)申請(qǐng)程序。

　　宋會(huì)雍說(shuō)，根據(jù)上海市規(guī)劃和土地資源管理局公布的“上海市建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)制度”，終止建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)程序只有兩種情況：一是地塊預(yù)申請(qǐng)公告期期滿(mǎn)；二是預(yù)申請(qǐng)公告期滿(mǎn)15天且有3個(gè)或以上預(yù)申請(qǐng)人獲得資格確認(rèn)，同時(shí)發(fā)布正式出讓公告。

　　但是來(lái)自上海方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，上述地塊在預(yù)申請(qǐng)公告期內(nèi)只有1家房企提出了預(yù)申請(qǐng)。與此同時(shí)，上海市規(guī)劃和土地資源管理局昨日也沒(méi)有同時(shí)發(fā)布上述地塊的正式出讓公告。

　　宋會(huì)雍因此認(rèn)為，上述地塊很有可能成為上海建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)制度頒布實(shí)施以來(lái)，第一幅預(yù)申請(qǐng)失敗的土地。

　　定價(jià)過(guò)高或是根源

　　宋會(huì)雍表示，價(jià)格定得過(guò)高，或許是上述地塊成為首例預(yù)申請(qǐng)失敗案例的最主要原因。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)，盡管因?yàn)槭啦��?huì)而被全國(guó)關(guān)注，但整個(gè)盧灣世博板塊的住宅賣(mài)得并不好，位于世博會(huì)場(chǎng)館附近的兩大樓盤(pán)——豐盛皇朝和華麗家族匯景天地6月份以來(lái)都只賣(mài)掉了20多套公寓，且多是位于低區(qū)的低單價(jià)住宅，扣除1萬(wàn)元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際房?jī)r(jià)不過(guò)40000多元/平方米。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐匯龍店經(jīng)理張前軍也表示，世博板塊二手房的成交量同樣不妙，成交量?jī)H僅和5月份持平，而成交價(jià)格也只有30000元/平方米~40000元/平方米左右，“至于板塊內(nèi)的商鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售情況則更加糟糕，少有人在這里開(kāi)店經(jīng)營(yíng)�！�

　　方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)土地咨詢(xún)中心副總監(jiān)趙豫川說(shuō)，上述地塊不僅價(jià)格高，而且可以開(kāi)發(fā)的面積太少，只有3000平方米。大部分公司開(kāi)發(fā)完成后，只能通過(guò)持有出租來(lái)收回長(zhǎng)期投資，或者一次性轉(zhuǎn)讓給其他投資機(jī)構(gòu)獲取收益。

　　“雖然整個(gè)世博板塊因?yàn)槭啦��?huì)的召開(kāi)，配套、市政等多項(xiàng)設(shè)施大大改善，但這些環(huán)境的改變還是難以支撐地塊的樓價(jià)，目前該板塊的土地樓板價(jià)賣(mài)到40000多元/平方米，還是有點(diǎn)貴。”他猜測(cè)，上述地塊很有可能會(huì)等世博會(huì)結(jié)束及整個(gè)盧灣濱江區(qū)域的整體規(guī)劃出臺(tái)以后，與周邊其他地塊一塊打包出售。

　　事實(shí)上，自5月份開(kāi)始上海土地價(jià)格已經(jīng)連續(xù)多月下跌。7月2日，臨近世博會(huì)上海浦西館的徐匯區(qū)濱江C單元188NQ-1地塊 (龍華機(jī)場(chǎng)3號(hào))僅僅以9.28億元被上海隧道工程股份有限公司摘得，折合樓板價(jià)僅12789元/平方米。而去年9月，該地塊附近的一幅龍華路1960號(hào)地塊，樓板價(jià)格27231元/平方米。

　　昨日，參與了競(jìng)買(mǎi)上述龍華路1960號(hào)地塊的一家開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，幸虧當(dāng)時(shí)沒(méi)有高價(jià)拍地，否則必然會(huì)被深度套牢。(記者 楊羚強(qiáng))