房產(chǎn)稅并非“對(duì)癥下藥”

　　中國(guó)證券報(bào)記者：房產(chǎn)稅改革能夠遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭嗎？

　　華生：現(xiàn)在部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，我們當(dāng)務(wù)之急是打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。但房地產(chǎn)稅基本不解決投機(jī)問題。所謂投機(jī)，就是短期買進(jìn)賣出，因此房產(chǎn)稅的稅負(fù)幾乎可以忽略不計(jì)，目前我國(guó)房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，尚且不能打擊投機(jī)，房產(chǎn)稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機(jī)的作用？

　　房產(chǎn)稅對(duì)于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來看，上證指數(shù)從2001年的2000多點(diǎn)到今年，漲幅也不過20%多，但是房?jī)r(jià)從2001年到現(xiàn)在已經(jīng)漲了7、8倍，而房?jī)r(jià)只要以后一年漲一、二個(gè)百分點(diǎn)就夠交房產(chǎn)稅了，所以現(xiàn)在到處說用房產(chǎn)稅來抑制投機(jī)投資，實(shí)在是太大的誤導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對(duì)大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來對(duì)付急用的。

　　中國(guó)證券報(bào)記者：您認(rèn)為如果房產(chǎn)稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭？

　　華生：遏制房?jī)r(jià)不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機(jī)投資都只有一個(gè)目的就是牟利。因此，所得類稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時(shí)操作簡(jiǎn)便，難以轉(zhuǎn)嫁，社會(huì)共識(shí)高。

　　一個(gè)是土地增值稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動(dòng)，限制濫占耕地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，保障國(guó)家權(quán)益。土地增值稅采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此后國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　現(xiàn)在要想抑制投機(jī)需求，只要對(duì)轉(zhuǎn)讓非自住普通住宅恢復(fù)征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產(chǎn)投機(jī)就沒有動(dòng)力了。

　　對(duì)于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區(qū)分投機(jī)和投資。一旦對(duì)非自住住宅恢復(fù)征收土地增值稅，將根本打擊投機(jī)和全面抑制投資需求，真正恢復(fù)住宅的基本消費(fèi)功能。這樣，靠投機(jī)投資需求拉動(dòng)的熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)迅速全面降溫。

　　另一個(gè)稅種是個(gè)人所得稅。2006年國(guó)稅總局在《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中明確，二手房交易個(gè)稅既可以按照交易額的1%征收，也可以在轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值及相關(guān)費(fèi)用后，按照20%的所得稅稅率征收。這樣的規(guī)定實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)和投資，只要二手房交易個(gè)稅全部再按照20%的稅率征收，投機(jī)投資就基本沒什么空間了。

　　在二手房交易方面，對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)盛行的陰陽合同，要嚴(yán)格執(zhí)法。對(duì)于那些簽約價(jià)格低的房產(chǎn)，可以采用公示和競(jìng)價(jià)制度，就可以有效防止陰陽合同的出現(xiàn)。

　　在對(duì)投機(jī)投資加稅的同時(shí)，也要減稅。個(gè)人自住房的營(yíng)業(yè)稅、契稅就應(yīng)大幅降低，這樣方便居民調(diào)劑住所。流轉(zhuǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)限制投機(jī)投資本來就作用有限。

　　樓市制度變革的核心和難點(diǎn)是土地制度，因此需要總體規(guī)劃、名正言順、有序推進(jìn)，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動(dòng)增量，后動(dòng)存量。先從打擊投機(jī)需求、抑制投資需求開始。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時(shí)間和主動(dòng)，逐步解決整體制度變革包括房地產(chǎn)稅怎么開征的問題。有人說，房產(chǎn)不讓炒了，社會(huì)閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實(shí)業(yè)啊，另外也可以去股市，那是專為投資設(shè)立而且也容忍投機(jī)的地方。我們的制度應(yīng)該引導(dǎo)資金從房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到實(shí)業(yè)和證券市場(chǎng)。總之，房產(chǎn)稅這個(gè)概念含義不清，副作用大，臨時(shí)性強(qiáng)，我個(gè)人認(rèn)為還是要回到中央決定的物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅的概念，從容規(guī)劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權(quán)分置改革，事體茲大，關(guān)系到今后幾十年的城市化戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，一定要謀定而后動(dòng)。（朱宇）