今天我們來(lái)關(guān)注武漢的房?jī)r(jià)，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例，每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時(shí)候，但今年的這個(gè)樓市旺季來(lái)的有些不同尋常，去年下半年，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)過熱的調(diào)控措施。很多城市的樓市交易清淡，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，那在又一個(gè)銷售旺季里，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能夠乘機(jī)回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

　　房地產(chǎn)商大張旗鼓促銷，武漢是否會(huì)迎來(lái)今年的“紅五月”？

　　5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產(chǎn)交易會(huì)，這也是今年上半年武漢規(guī)模最大的房屋交易活動(dòng)，官方數(shù)字顯示，70多家樓盤參與了展會(huì)，約占武漢市全部在銷樓盤的30%，記者注意到，展會(huì)大門前樹起了一個(gè)巨大的宣傳牌，上面詳細(xì)列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地產(chǎn)交易會(huì)上還是第一次。

　　武漢富思特房地產(chǎn)顧問有限公司副總苗琦：“應(yīng)該說(shuō)促銷的力度是前所未有的�！�

　　在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，有的公司竟打出了九折的廣告，然而，對(duì)于這些花樣翻新的促銷，前來(lái)逛展會(huì)的市民似乎并不買帳，還是持觀望態(tài)度。

　　那些沒有參展的樓盤又是什么情況，記者來(lái)到武漢融科天城，這是漢口中心區(qū)規(guī)模最大的樓盤，裝飾豪華的營(yíng)銷中心內(nèi)也沒有多少購(gòu)房者。

　　現(xiàn)在有一份數(shù)據(jù)，是去年四月份到今年四月份一年時(shí)間內(nèi)，武漢市商品房的銷售走勢(shì)圖，從圖上可以看出，武漢市的房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，但從去年年底開始，銷量卻一路下挫，武漢市房產(chǎn)和統(tǒng)計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說(shuō)，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度減少13488套，降幅達(dá)56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，一邊卻是銷量出現(xiàn)陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士做一個(gè)解讀。

　　億房網(wǎng)，武漢規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，明晶晶則是這里的資深研究員。

　　億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶：“整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%。”

　　明晶晶分析了交易下降的關(guān)鍵原因，2007年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的跳漲局面，2007年1月，武漢商品住宅均價(jià)還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價(jià)格跳漲的帶動(dòng)下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購(gòu)買力。

　　明晶晶：“現(xiàn)在的一個(gè)狀況也是從兩方面來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者市場(chǎng)基本上還是以觀望為主，基本上他們?cè)阡N量上面沒有一些大的動(dòng)作，銷量根本上的起色還是沒有，然后開發(fā)商普遍地打折，活動(dòng)非常頻繁，基本上很多樓盤都會(huì)做出讓利。”

　　明晶晶說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常也帶動(dòng)了地價(jià)的飆升，2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬(wàn)元，同比增幅達(dá)到143%，高昂的土地成本最終轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，雖然銷售一再萎縮，開發(fā)商也開始讓出部分利潤(rùn)，但總體價(jià)位已是居高難下。

　　明晶晶：“因?yàn)樗麄円呀?jīng)把這個(gè)送到了這個(gè)高度上�！�

　　明晶晶告訴記者，從往年來(lái)看，五月份應(yīng)該是武漢房地產(chǎn)銷售的黃金旺季，但根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年五月第一周，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。

　　房地產(chǎn)商樓盤利潤(rùn)竟達(dá)100%，甚至更高

　　武漢市不少房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的日子并不太好過，樓市前期的火爆，一方面透支了購(gòu)買力，另一方面又推高了土地成本，而購(gòu)房者的觀望態(tài)度，更打擊了市場(chǎng)人氣，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，2007年還是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金年，今年卻一下進(jìn)入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地產(chǎn)商開始坐不住了，率先拉開了降價(jià)的帷幕。

　　今年三月份，拉開降價(jià)帷幕的那家地產(chǎn)公司老總蘭世向記者解釋了降價(jià)的原因。

　　中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“那我認(rèn)為這主要是購(gòu)房者和房地產(chǎn)商，一直在對(duì)峙，一直在對(duì)壘，就是看誰(shuí)會(huì)先敗下陣來(lái)�！�

　　蘭世立說(shuō)，在今年春節(jié)期間，公司沒有銷售出去一套房屋，這對(duì)他們刺激極大，經(jīng)過分析，蘭世立認(rèn)為，武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。2007年，武漢商品房成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬(wàn)平方米，過高的房?jī)r(jià)透支了武漢的購(gòu)買力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能降價(jià)，更重要的是，蘭世立透露，即使降價(jià)，東星一樣能有足夠的利潤(rùn)空間，10%到15%左右。

　　蘭世立說(shuō)，樓盤的成本和利潤(rùn)其實(shí)是本透明的帳，一般情況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開發(fā)商取得土地的價(jià)格，建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本。以東星的樓盤為例，他們開發(fā)的這塊土地是分兩期拿到的，總的地價(jià)和平攤樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。

　　那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢，記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)總經(jīng)理余進(jìn)告訴記者，這個(gè)房子的建設(shè)成本(統(tǒng)建部分)大概就在1800塊錢。

　　余進(jìn)說(shuō)，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)根據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東星開發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會(huì)超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，這樣經(jīng)過計(jì)算，我們就可以得出東星樓盤的成本價(jià)。

　　中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“售價(jià)6000多，我們的成本大概5000多塊錢�！�

　　蘭世立說(shuō)，目前我國(guó)對(duì)土地開發(fā)實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國(guó)來(lái)講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來(lái)。

　　蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清楚的，那事實(shí)上應(yīng)該說(shuō)有比較大的利潤(rùn)空間，也可以說(shuō)是暴利�！�

　　那么事實(shí)是否如此，記者以購(gòu)房者的身份隨機(jī)進(jìn)行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發(fā)商是一家來(lái)自上海的企業(yè)。

　　銷售人員說(shuō)，每平方米售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五，均價(jià)是一萬(wàn)五千元，那么樓盤的開發(fā)建設(shè)成本又是多少？?jī)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計(jì)算，我們可以很容易計(jì)算出該樓盤的成本。

　　“百分之百的利潤(rùn)應(yīng)該存在的，甚至還不止�！�

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