與房地產(chǎn)市場的連續(xù)下滑不同,上市公司今年三季報依然有20%左右的同比增長,年報預(yù)計仍將有一定幅度的同比增長。這源于過去銷售項目的結(jié)算滯后。預(yù)計板塊今年業(yè)績?nèi)杂行》鲩L,明年業(yè)績下滑在所難免。
今年四季度預(yù)收款絕大部分不可能結(jié)算,按三季末預(yù)收款余額結(jié)算60%,全年營業(yè)收入同比將基本持平?紤]到結(jié)算均價可能處于峰值,板塊總利潤預(yù)計同比增長10%~20%。
明年:從實際銷售角度——占上市公司業(yè)績來源六成以上的四大一線城市新房成交量同比下降約五成,房價滯漲或下跌;二三線城市大部分也是價滯量跌。即使認(rèn)為上市公司銷售會好于市場平均,2009年板塊結(jié)算收入同比下降20%將并不出人意料。這還未考慮結(jié)算均價的下降。
從當(dāng)前賬面角度——假設(shè)2008年結(jié)算總收入與2007年持平(目前看已屬不易),2008年底預(yù)收款總余額與三季報持平(已相當(dāng)樂觀),2009年結(jié)算收入為2008年底全部預(yù)收,則2009年板塊收入將同比下降約40%。
短期看市場景氣,增持
我們認(rèn)為,連續(xù)的刺激政策尤其是房貸政策,至少會對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的成交量和成交價起到穩(wěn)定作用,未來幾個月的銷售預(yù)期一定提高。近期股價的變化與上市公司銷售情況相關(guān)較強,因此我們對房地產(chǎn)板塊的短期表現(xiàn)較為看好。
長期看貨幣供應(yīng),中性
對于中央“保增長”的一系列政策效果我們還難以作出判斷,貨幣供應(yīng)的增長既要有央行的銀根放松,也要有商業(yè)銀行的敢于放貸,而各實體經(jīng)濟環(huán)節(jié)如果沒有實質(zhì)好轉(zhuǎn),則刺激房地產(chǎn)和金融市場的政策將集聚更大的風(fēng)險,對于房地產(chǎn)上市公司的長期投資,不妨“后知后覺”。
選股策略
1.陽光下誰最暖?
產(chǎn)品賣得好(周轉(zhuǎn)率)——萬科A、金融街、華僑城A。
有布局優(yōu)勢(全國布局或區(qū)域景氣較好)——萬科A、金地集團、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份。
2.沒有陽光誰不冷?
資金充沛(現(xiàn)金/總資產(chǎn))——金融街、中糧地產(chǎn)、金地集團、萬科A。
業(yè)績鎖定程度高(預(yù)收賬款/營業(yè)總收入)——華發(fā)股份、保利地產(chǎn)、萬科A、招商地產(chǎn)!(國海證券 趙鐸)
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