受政策收緊預(yù)期加強影響，滬深股市房地產(chǎn)板塊15日大幅下跌，當(dāng)天房地產(chǎn)指數(shù)下跌3%，位居滬深股市板塊跌幅之首。多家機構(gòu)分析師稱，國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)房地產(chǎn)的新政策使得市場對后市房地產(chǎn)業(yè)的判斷由樂觀改為謹慎。

　　政策預(yù)期

　　三念“緊箍咒”

　　14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。同時“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”。由于措辭語氣較以往更加嚴厲，業(yè)界對房地產(chǎn)政策將收緊的預(yù)期加強。

　　受此影響，15日滬深股市房地產(chǎn)板塊大幅下跌，截至收盤，141家房地產(chǎn)上市公司僅17家翻紅，四大龍頭地產(chǎn)股萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)跌幅均超過3%。

　　上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭認為，在7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議公報中沒有提及房價及抑制投機需求，因此市場判斷對房地產(chǎn)市場的影響是“中性略偏好”；9日國務(wù)院常務(wù)會議明確“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”。同日，發(fā)展改革委主任張平表示：“我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。”由此市場判斷對房地產(chǎn)的影響轉(zhuǎn)為“中性”；到14日國務(wù)院常務(wù)會議明確提出要遏制房價過快上漲勢頭，抑制投資投機性購房，市場對此的判斷已轉(zhuǎn)向“中性偏空”。幾乎在一周內(nèi)對政策的預(yù)期跳出了“三部曲”。

　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，中央第一次釋放出一些城市房價上漲過快的政策信號，短期對投資者心理和房地產(chǎn)板塊有一定負面影響。綜合判斷，房地產(chǎn)行業(yè)和板塊短中期受負面影響有限。中央對行業(yè)的評判主要針對房價短期上漲過快的一線城市，二、三線城市政策壓力較小。

　　地產(chǎn)股

　　難免震蕩

　　申銀萬國房地產(chǎn)分析師李虹認為，14日國務(wù)院常務(wù)會議首次提出抑制投資購房，“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險”，很可能二套房貸將面臨調(diào)控，關(guān)鍵是看哪些城市要被調(diào)控。從此次會議內(nèi)容表述的語氣來看，未來一年房地產(chǎn)板塊并不樂觀。

　　楊紅旭認為，預(yù)計二套房貸明年必定還要進一步緊縮，除此之外還可能加快推出針對大戶型、高檔房的政策，對外資購房重新緊縮。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱，14日國務(wù)院常務(wù)會議讓不少分析師對后市的判斷都由樂觀轉(zhuǎn)向謹慎，事實證明中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的調(diào)控不是“靴子落地”，而是剛剛開始。這對短期投資地產(chǎn)股影響相對較大，預(yù)計后續(xù)對非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會有相關(guān)政策出臺，地產(chǎn)股年終震蕩難免。

　　上市公司

　　盈利預(yù)期不改

　　即便對房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期有些“急轉(zhuǎn)直下”，但各機構(gòu)對房地產(chǎn)上市公司的盈利預(yù)期仍然沒有改變。

　　申銀萬國最新報告稱，目前房地產(chǎn)上市公司平均土地儲備成本仍較低，按照目前開發(fā)速度，上市公司平均土地儲備夠維持3-5年的開發(fā)。而在目前土地儲備構(gòu)成中，約有67%的土地為2007年以前購置的土地，能夠大幅攤薄未來的結(jié)算成本。因此，上市公司近三年毛利率仍然將維持在相對較高的水平，預(yù)計2009年、2010年和2011年行業(yè)毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。2009年預(yù)收款的大幅增加和2010年銷售增長平穩(wěn)，將使得2010年的業(yè)績增長更為確定，同時，2010年的行業(yè)平穩(wěn)向上也為2011年的業(yè)績增長提供了保障。

　　國泰君安也認為，A股主流房地產(chǎn)公司目前估值仍具有良好的安全邊際，維持自今年8月以來觀點，看好二、三線城市行業(yè)量價前景，看好二、三線城市代表股票，維持行業(yè)增持評級和超配建議。(魏宗凱)