風云變色，寒意來襲。口水泛濫、眾生期待的房價下調(diào)，可能真要實現(xiàn)了。

　　繼周末國務院連出重拳調(diào)控樓市后，昨天，地產(chǎn)股創(chuàng)近一年來新低，整體下跌超過8%，拖累滬指失守3000點并跌破年線。信達證券資深證券分析師鄭云鷹認為，這是資本市場先于房地產(chǎn)市場，對政策調(diào)控作出的反應，并可能成為樓市下調(diào)的風向標。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，據(jù)合富輝煌測算，此輪樓市調(diào)控將導致成交量顯著下降，從而給開發(fā)商帶來資金壓力，迫其下調(diào)房價。預計今年十一前，廣州房價將下調(diào)10%，十區(qū)均價跌至9000元/平米以上。

　　地產(chǎn)股跌至一年來最低

　　昨天，滬指一路狂瀉，失守3000點并跌破年線。跌150 .00點，跌幅4.79%，創(chuàng)8個月來單日最大跌幅。受國務院連出重拳調(diào)控樓市影響，地產(chǎn)股是砸盤第一主力，在各大主要板塊中跌幅第一，整體下跌超過8%，共有25只個股跌停。龍頭萬科下跌超過8%，盤中最低跌到8.26元，創(chuàng)近一年以來新低；中糧、保利、招商、泛海、金融街等地產(chǎn)龍頭股價全部創(chuàng)下近一年以來的新低。這一情景，與一年來瘋漲不斷的房價形成鮮明的對比。

　　信達證券資深證券分析師鄭云鷹告訴本報，此次股市大跌有三大原因，其中地產(chǎn)股暴跌首當其沖。鄭云鷹分析，周末出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策，直接導致地產(chǎn)股暴跌。而地產(chǎn)股占大盤權(quán)重大，且拉動多個行業(yè)，如鋼鐵、建材以及銀行，因而引起其它板塊紛紛下跌。其次，股指期貨推出后，藍籌股并未如投資者期待的那樣放漲，市場失望情緒蔓延，發(fā)泄拋盤。此外，高盛被訴事件導致歐美股市大跌，A股此時又較弱，自然受到波及。

　　地產(chǎn)股暴跌，在鄭云鷹看來，是資本市場先于房地產(chǎn)市場，提前對政策調(diào)控作出的反應，并可能成為樓市下調(diào)的風向標。就地產(chǎn)股來說，鄭云鷹預計中長期、至少到今年三四季度前，都將走弱。這是因為引發(fā)此次暴跌的樓市調(diào)控頗為嚴厲，表示政策風向發(fā)生變化，轉(zhuǎn)為收緊，并料將持續(xù)。

　　調(diào)控重拳密集沉重

　　此次樓市調(diào)控，醞釀已久，出手密集沉重。

　　去年下半年開始，市場就不斷傳言樓市將推出新的調(diào)控政策，卻似乎只是捕風捉影或小打小鬧。與此同時，各地房價不斷瘋漲，地王頻現(xiàn)，并在今年兩會期間創(chuàng)下高潮。終于，上周，國務院出手。14日，宣布提高二套房貸首付比例至最低五成，房貸利率不低于基準利率1.1倍。17日，國務院再發(fā)通知要求，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)放購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。與此同時，還表示，“引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策�！闭�在加緊研究制定中。

　　國務院之所以出手調(diào)控，在鄭云鷹看來，是時機已到，不得不調(diào)。他分析，2009年樓市的上漲是非理性、打激素式的“虛”繁榮，主要得益于政府“保增長”的政策刺激，其需求主要是投資投機性“虛”需求，而沒有實體經(jīng)濟做支撐。如今，“保增長”已無大礙，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型刻不容緩；同時樓市虛假繁榮所帶來的資產(chǎn)泡沫風險等問題卻越來越嚴重。在此情形下，政府于是出重拳調(diào)控樓市，樓市下調(diào)不可避免。而且，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型繼續(xù)，樓市調(diào)控還會繼續(xù)。

　　盡管如此，鄭云鷹認為，此次樓市調(diào)控跟之前一樣，仍然是應急式調(diào)控，根本的土地財政問題依然存在。因此，調(diào)控過程中，會有變數(shù)和反復。他分析，開發(fā)商與政府是一種互相利用、互相博弈的關(guān)系�，F(xiàn)在不用保增長，怕泡沫過大，政府對開發(fā)商的態(tài)度是“只要你敢漲，我就敢調(diào)�！钡�一旦樓市真的下滑，政府又會出手相救，從而陷入反復調(diào)控的怪圈。

　　而此次調(diào)控政策出臺后，預計政府將觀察一段時期，如果效果不明顯，不排除會有后續(xù)。鄭云鷹表示，作為最厲害的殺手锏，物業(yè)稅還沒啟動。而合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，從國務院加緊制定“引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”的不表態(tài)來看，接下來還會加征營業(yè)稅等。

　　國慶前廣州房價或下跌10%

　　調(diào)控之下，房價很可能松動。在鄭云鷹看來，目前的房價已經(jīng)達到峰值，上漲空間越來越小。而在政策刺激以及資金收縮下，房價下跌的可能性很大。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，此次樓市調(diào)控是繼2007年二套房貸政策以來最嚴厲的一次。不過最受傷的是改善性需求，其次才是投資投機性需求。由此帶來的影響是，房價短期內(nèi)不會松動，但在今年國慶黃金周前會下跌10%，即廣州十區(qū)房價均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　黎文江分析，根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計，在改善性購房中，30%為一次性付款，70%是貸款供樓。而在投資投機性購房中，50%以上是一次性付款。此次樓市新政要求二套房貸首付五成、貸款利率為基準利率1.1倍，這對貸款供樓的購房者來說壓力陡增。但對資金充裕的投機者來說，只是有抑制作用，影響并不至于傷筋動骨。

　　而且，黎文江認為，開發(fā)商還會靈活應對，比如五成首付中，只要求購房者一次性付四成，剩下一成可分期付款。并且，從目前利率來看，五年以上貸款基準利率為5.9%，則房貸利率上調(diào)1.1倍后為6 .5%，跟2007年9月二套房貸利率7.83%相比，仍處低位。相對于通脹而言，投資房產(chǎn)仍具吸引力。由此，黎文江認為，短期內(nèi)投資性購房需求不會顯著減少，相反仍有買漲不買跌的心理。而開發(fā)商暫時不差錢，預計在五一之前，不會輕易降價。

　　但是，由于改善性購房需求受挫，以及市場觀望氣氛，黎文江預計，樓市新政必定會導致樓市成交量顯著下降，從而給開發(fā)商帶來資金壓力，迫其下調(diào)房價。黎文江告訴本報，根據(jù)合富輝煌測算，預計今年十一前，這一情形就會出現(xiàn)，下調(diào)幅度約為10%，廣州十區(qū)的均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　據(jù)合富輝煌測算，這一10%的下調(diào)幅度，剛好彌補房貸利率上調(diào)所帶來的購房成本上升。黎文江認為，開發(fā)商希望以此吸引改善性購房者再度入市，使成交量逐步恢復。而一旦成交量恢復得差不多，房價就有可能再次上調(diào)。（辛靈）

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未出盡?

　　4月11日上午

　　銀監(jiān)會主席稱，北京部分銀行已自行審慎執(zhí)行二套房首付60%，下午，銀監(jiān)會緊急澄清，二套房首付仍為四成

　　4月12日

　　中農(nóng)工建交五大銀行稱，已收緊二套房利率優(yōu)惠政策

　　4月14日

　　溫家寶主持國務院會議，稱將實行嚴格的差別化住房信貸政策

　　4月15日

　　第二套房首付不得低于50%

　　4月17日

　　《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布，稱上漲過快地區(qū)，可暫停發(fā)放第三套住房貸款