中新網(wǎng)6月12日電 據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近期以來(lái)，不斷有外資基金準(zhǔn)備購(gòu)買廣州物業(yè)的消息見(jiàn)諸報(bào)端，有關(guān)境外資金大舉進(jìn)入樓市的傳聞甚囂塵上，究竟境外資金介入樓市的規(guī)模有多大？其運(yùn)作方式如何？將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？
外資基金實(shí)力雄厚，少則數(shù)億美元，多的甚至不封頂，并且對(duì)廣州的大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅項(xiàng)目都非常感興趣。由于境外資金的進(jìn)入和操作比較隱秘，很多采用“曲線”進(jìn)入的方式，人們往往覺(jué)得其蹤跡難覓。
現(xiàn)狀：中心區(qū)爛尾樓也成“目標(biāo)”
林國(guó)東表示，近一兩年來(lái)，外資基金在廣州非常活躍，目前，購(gòu)買本地開(kāi)發(fā)商在建項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)成為了外資基金介入廣州樓市的主要方式。
事實(shí)上，從去年開(kāi)始，就不斷有外資基金接觸并欲購(gòu)買廣州物業(yè)的消息傳出，比如，正佳廣場(chǎng)被多個(gè)外資基金看好，華銀投資欲打包正佳房地產(chǎn)信托基金上市；中華廣場(chǎng)正在與眾多基金洽談，欲整棟出售其寫字樓；富力愛(ài)丁堡公寓將整棟出售給某基金，由于摩根士丹利在北京曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)富力集團(tuán)一整棟寫字樓，市場(chǎng)普遍猜測(cè)該基金是摩根士丹利。此外，還有不少寫字樓也傳出部分單位賣給基金公司。
對(duì)此，林國(guó)東表示，目前外資基金在廣州確實(shí)非�；钴S，不僅一些在國(guó)內(nèi)其他城市投資的外資基金將目光轉(zhuǎn)向華南地區(qū)，而且一些從未進(jìn)入過(guò)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的外資基金也開(kāi)始進(jìn)入廣州、深圳等地。
這些外資基金中以房地產(chǎn)信托投資基金居多，一些著名的投資基金都進(jìn)入了廣州市場(chǎng)，比如摩根士丹利、高盛證券、美林證券、JP摩根、柯羅尼等。
林國(guó)東表示，根據(jù)高力國(guó)際的成交經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該還是美國(guó)的基金在廣州投資成功率最高，因?yàn)樗麄円呀?jīng)具有在中國(guó)其他城市的投資經(jīng)驗(yàn)了。業(yè)內(nèi)人士表示，這些外資基金實(shí)力雄厚，少則數(shù)億美元，多的甚至不封頂，對(duì)于廣州的大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅項(xiàng)目非常感興趣，一些中心區(qū)域的爛尾樓也在他們的考慮范圍，比如天河的爛尾樓中誠(chéng)廣場(chǎng)等。據(jù)悉，目前這些基金大多處于與項(xiàng)目接洽過(guò)程中，實(shí)際達(dá)成購(gòu)買協(xié)議的還非常少。
著名基金已經(jīng)悄然布局
據(jù)了解，已經(jīng)邁出實(shí)質(zhì)性步伐，真正介入到廣州樓市的外資基金目前已有凱德置地、摩根士丹利。據(jù)悉，凱德置地在天河路的住宅項(xiàng)目天河新作，就是通過(guò)基金募集的開(kāi)發(fā)資金。摩根士丹利在廣州也已經(jīng)悄然布局。
據(jù)林國(guó)東透露，去年，摩根士丹利委托高力國(guó)際對(duì)南海的一個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究后，立即以入股方式與香港某發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)。該發(fā)展商將地皮的50%權(quán)益，以1.3億元左右的價(jià)格出售給摩根士丹利房地產(chǎn)基金。此外，摩根士丹利還以股權(quán)投資的形式參與了廣州龍津路和沿江路的商住項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，摩根士丹利一般不會(huì)直接出面收購(gòu)物業(yè)，而是通過(guò)附屬公司或者兼并一些投資公司的手段獲得物業(yè)。
此外，由于地緣性關(guān)系，香港基金在廣州市場(chǎng)上也非常活躍。據(jù)中原地產(chǎn)有關(guān)人士透露，香港時(shí)富金融集團(tuán)購(gòu)買了位于海珠區(qū)昌崗中路的富盈國(guó)際大廈近6層寫字樓，投入至少在6000萬(wàn)元左右，項(xiàng)目被保守預(yù)測(cè)的增值比例為15%以上。
“國(guó)六條”難阻外資擴(kuò)張步伐
外資在樓市的活躍已引起關(guān)注，有分析認(rèn)為，樓價(jià)上漲很大原因是外資的推波助瀾，國(guó)家也發(fā)出了“要格外警惕國(guó)際資本投機(jī)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)”的聲音。林國(guó)東表示，由于外資基金在北京、上海的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，其樓價(jià)也達(dá)到了一定的高位，不少外資基金看好華南地區(qū)樓市，認(rèn)為有上漲空間。日前，“國(guó)六條”出臺(tái)，這讓很多基金開(kāi)始觀望廣州樓市的走向，但他們尋找機(jī)會(huì)的步伐并沒(méi)有停止。
不過(guò)，在林國(guó)東看來(lái)，國(guó)內(nèi)投資基金的競(jìng)爭(zhēng)力并不比外資基金弱，去年高力國(guó)際促成了華南地區(qū)第一宗也是唯一一宗售后租回融資(sale and leaseback)業(yè)務(wù)。易初蓮花將其在三元里、東圃、潮州的三個(gè)超級(jí)MALL以自租的形式打包出售，立即引來(lái)了美國(guó)、新加坡的5家知名基金前來(lái)認(rèn)購(gòu)，但國(guó)內(nèi)的平安保險(xiǎn)信托基金最終以5.5億元成功購(gòu)買了該物業(yè)。究其原因，是因?yàn)閺V州樓市相對(duì)比較成熟，加上國(guó)內(nèi)基金更了解情況。
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