(聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
市場的真實需求是什么,面積、戶型和成本的最佳結(jié)合點在哪里,一刀切的規(guī)定能否帶來預(yù)期中的調(diào)控效果
正如電影《達·芬奇密碼》一樣,中國的房地產(chǎn)市場也充滿懸疑,猶如一個神秘莫測,需要政府、地產(chǎn)商及買房人之間相互推理,以尋找破解之途的偵探故事。
為了進一步細化“國六條”,5月29日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。較之以前的宏觀調(diào)控政策,此次頗有新意且引起爭議的條款,是關(guān)于所謂的“90平方米限制線”。
《意見》規(guī)定:“自今年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”顯然,這一條款是為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、擴大中低價位房供應(yīng)量而設(shè)計的。
但是,這一設(shè)計是否符合市場的真實需求?又是否能真正達到拉低房價的作用,從而使越來越多的中低收入人群受益?
戶型需求:難覓的市場真相
“轉(zhuǎn)遍了房展會,我始終很難找到適合自己的二居室!痹诒本┠匙C券公司工作的張曉磊沮喪地對本刊記者說。擁有三口之家的張曉磊在其尋房經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn),市場中70平方米的房子總價雖可以承受,但戶型卻大都為大一居,而能滿意的兩居室,面積則大多在100平方米以上,“面積大了,總價也就高了”。
與張曉磊有著同樣感受的購房者應(yīng)該不在少數(shù)。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一項調(diào)研報告,報告顯示,在北京,接近70%的購房者青睞面積在60~100平方米的戶型,其中80~100平方米的戶型最受歡迎,占總樣本量的37%。面積為100~120平方米的戶型需求也較為旺盛,占總量的14%。
如果說中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院做出的調(diào)研結(jié)果,是真實反映市場上有效購房人群對戶型的需求。那么新浪網(wǎng)和央視《東方時空》聯(lián)合做出的調(diào)查,則代表著人們心中期望的戶型需求。截至本刊截稿時止,已有4840人接受該項調(diào)查。
這項聯(lián)合調(diào)查顯示, 66.23%的被調(diào)查者想購買面積在90平方米以上的戶型,只有33.77的被調(diào)查者想購買面積在90平方米以下的戶型。在回答“三口之家應(yīng)該居住多大面積的戶型才合適”時,74.03%的被調(diào)查者選擇了90平方米以上的戶型,其中32.15%的被調(diào)查者選擇了120平方米以上的大戶型。
“我們的戶型比例是根據(jù)市場調(diào)研和政府規(guī)劃設(shè)定的!北本┦讋(chuàng)置業(yè)運營總監(jiān)賴偉浩在接受本刊記者采訪時說。
首創(chuàng)置業(yè)的A-Z Town項目,其三期戶型中,90~130平方米的戶型占到了項目總面積的60%。
“從內(nèi)部空間設(shè)計角度來看,戶型面積越小,難度越大。我們的項目都是板樓,從板樓的設(shè)計上,90平方米以下的戶型就很難設(shè)計,要想南北通透更是不容易。而根據(jù)市場調(diào)研,90平方米以上戶型的市場需求還是比較大的,很多人買大戶型是為了居住的舒適性!辟噦ズ普f。
“我們開發(fā)的世紀(jì)星城90平方米以下的戶型占80%,這樣的比例安排,符合市場對中低價位房子的需求,雖然這樣的戶型設(shè)計對我們來講成本比較高。”北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐長崎對本刊記者說。
“戶型首先必須滿足居住需要,但同時也要在一定程度上引導(dǎo)住戶往更高層次上的多種需求;如果只是停留在‘戶型求小、總價求低’的原始階段,那么房地產(chǎn)市場將永遠望不到明天!碧旖蚴蟹綐(biāo)建筑設(shè)計有限公司董事沈勇嵬對記者說。
從消費者,到地產(chǎn)商,在戶型的話題上,呈現(xiàn)出的多元答案頗耐人尋味。
到底多大的戶型合適
回顧北京的戶型歷史,2002年大戶型出現(xiàn)低迷,以“榮豐2008”等樓盤為代表的由大戶型改造而成的小戶型乃至超小戶型,瞬間風(fēng)靡了京城,也引領(lǐng)了小戶型時代的到來。此后,小戶型項目風(fēng)起云涌。但太多的小戶型項目也令整個戶型市場出現(xiàn)過度競爭和混亂。于是,經(jīng)過市場調(diào)整后,近兩年120平方米以上的大戶型又開始興起。
在北京,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2005年12月末,全市商品住宅期房可售房源12.9萬套、1799.3萬平方米,平均每套戶型面積為139.4平方米。顯然,目前北京市場上在售戶型中,是以140平方米左右的大戶型為主。
而國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)就顯示,全國24個大中城市中,每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。
在廣州,“120平方米以上的大戶型也占了市場的60%~80%!敝性禺a(chǎn)廣州項目副總監(jiān)黃韜對記者介紹說,“五一黃金周”期間,在珠江新城區(qū),100平方米以下的房子近乎絕跡;在天河公園周邊樓盤中,80平方米以下的房子也已成為稀缺戶型;而曾經(jīng)是大眾置業(yè)首選的海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū),更多數(shù)量的樓盤都在改走大戶型路線。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。到了今天,“90平方米限制線”無疑又將改變整個戶型市場的格局!靶粜蜁r代將再次來臨。”一些以開發(fā)中小戶型為主的地產(chǎn)商開始歡呼。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,作為市場上較理想的投資產(chǎn)品,小戶型也將成為地產(chǎn)投資者的尤物,或許又將引發(fā)新一輪的投資熱潮。
而對于那些大戶型的項目而言,成為未來的稀缺戶型必將引發(fā)價格的上漲。事實上,北京已經(jīng)有地產(chǎn)商開始利用新政炒高大戶型的價格了。盡管以現(xiàn)在的市場放量,大戶型成為稀缺戶型還需要一段時間。
不過,對于更多的地產(chǎn)商而言,新政也意味著諸多不確定因素的存在。比如,上一次宏觀調(diào)控普通商品房的戶型標(biāo)準(zhǔn)是120平方米并可上浮20%,地方政府也分別發(fā)布了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn),但此次又明確提出是以90平方米的套型為主,那是否意味著一年之后普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)又會改變呢?
再者,《意見》中提到“過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的,應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整”,那么,重新設(shè)計的費用、70%以上90平方米以內(nèi)戶型的市場分析和風(fēng)險評估、資金成本的重新計算、營銷推廣策略的重新制定,還有拿地策略、發(fā)展戰(zhàn)略等等,都要重新來過!斑@些成本都是新增的”,一位地產(chǎn)商說。
此外,盡管在政策層面90平方米正成為國人一家三口的住房“小康”標(biāo)準(zhǔn),但究竟多大面積的戶型才既適合市場需求,又能讓人住得舒坦?業(yè)內(nèi)莫衷一是。
對于“套型建筑面積”這個從未出現(xiàn)過的新名詞,地產(chǎn)商有點摸不著頭腦,“套型建筑面積90平方米”這個限制線究竟是指套內(nèi)建筑面積還是指使用面積呢?近日,在北京市建委組織的一次地產(chǎn)商參加的內(nèi)部座談會上,與會的10多家地產(chǎn)商就已經(jīng)為此“吵成一團”。
“住房需求是個性化的。如果將90平方米定義為普通住宅,其實是不夠住的三居、浪費面積的一居,做成兩居對兩代同堂的家庭又不適合。”在業(yè)內(nèi)人士看來,90平方米的戶型就是一個“無法住的三居,賣不出去的一居”。
“90平方米”這個限制線能否成為解決中國房地產(chǎn)市場中戶型問題的“密碼”,而作用于其上的強力又有多大?這也許要在接下來的市場考驗中才能得到驗證。
稿件來源:《中國新聞周刊》,作者:謝良兵 海芳