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易憲容:量化的強制規(guī)則將改變房地產(chǎn)發(fā)展模式

2006年06月07日 14:08

   易憲容撰文指出,“國六條”細則新的內(nèi)容不多,應(yīng)該說是對“國八條”精神的一種細化,這種量化了的強制性規(guī)則出臺肯定會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的影響。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品如果越來越多,將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。 中新社發(fā) 紹常 攝

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  中新網(wǎng)6月7日電 著名房地產(chǎn)學者易憲容在今日出版的《中國經(jīng)濟時報》上撰文指出,“國六條”細則新的內(nèi)容不多,應(yīng)該說是對“國八條”精神的一種細化,這種量化了的強制性規(guī)則出臺肯定會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的影響。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品如果越來越多,將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。

  文章指出,這種影響可以從以下幾個角度來看。一是政府希望通過強制性方式來調(diào)整國內(nèi)不合理的住房結(jié)構(gòu)。這一條對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個比較大的事,因為最重要的是政府向我們社會發(fā)出了一個十分強烈的信號。各地方政府應(yīng)該看到,如果今年這種強制性調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的政策不能夠落實,不能初見成效,甚至于遭到抵制,那么明年新的政策又會出臺。

  二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整細化量化,并通過土地拍賣與城市規(guī)劃來強制性執(zhí)行。這不僅具有操作性,也具有明確的強制性。因此,中央政府一定會讓這個政策認真履行,不能給予地方政府更多討價還價的空間。而且,該政策要想落實就一定要明確問責,對于那些敢于消極抵制者嚴厲處罰。

  三是“國六條”細則將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。以往我們的模式是誰拿到土地,就由誰來決定建筑什么樣的房子。這就導致了開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越向高端產(chǎn)品靠攏。如果政府用細則、量化的方式把這個比例規(guī)定下來,那么未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商就得在一個限定的模式下進行開發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品也就會越來越多。

  以前有人說過,房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子是給富人做的,窮人就不要進入到這個市場來。這里所指的“富人”如果是指有錢來購買,就當然沒有多少錯,在市場中哪一個人不是通過貨幣支付來進行的?但如果這個“富人”是指有多少錢才進入這個市場,那么就大錯特錯了。因為,錢少一點的人也是有錢,要進入這個市場就是價格問題了。在現(xiàn)代文明社會中,居住是每一個公民基本的生存權(quán)利,因此,一個文明社會的政府都會生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房,如美國。如果中低檔產(chǎn)品多了,價格自然會便宜,進入市場的民眾也就多了。我想這也是該政策之目的所在。

  四是這樣強制性的方式來調(diào)整房地產(chǎn)市場住房結(jié)構(gòu)也會轉(zhuǎn)變中國居民以往的住房消費模式。在以前,國內(nèi)的房子做得越來越大,消費者也只能是被動地接受,購房面積越來越大,負擔也就越來越重。這就是房地產(chǎn)開發(fā)商幾年來制造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產(chǎn)品占主流時,不僅會使大套型產(chǎn)品的價格高于一般均衡的價格水平,也會讓中小套型的產(chǎn)品的價格均衡水平向下移。在這種情況下消費者住房模式就會發(fā)生很大的改變。比如在香港與日本,90平方米以下的住房占90%以上。

  還有,住房產(chǎn)品面積的限制不僅能夠增加產(chǎn)品的供給,也能夠減少民眾對住房的需求。因為,住房面積限制在一個較小的范圍,在價格統(tǒng)一的情況下,每一套住房的總價格自然下降。還有以往生產(chǎn)一套住房的土地可以生產(chǎn)兩套住房時,供應(yīng)增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下,整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系會發(fā)生很大的變化。整個房地產(chǎn)市場的價格也必然是向下行。當然,若要人為操縱市場那是另外一回事。

  文章指出,再就是住房按揭貸款首付比例提高的問題。這對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響微乎其微。因為一般發(fā)達國家都是三成的首付比例。目前在國內(nèi)不少地區(qū),個人住房按揭貸款比例早就在三成。因此,信貸政策差別化,不是用一個數(shù)據(jù)來劃一條標準,而是要采取多層次、多元化的標準。比如120平米以上什么價位的房子首付是多少,高端住房首付是多少。這樣通過信貸政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場炒作作用就會大一些。當然信貸政策最為重要的方面,是如何通過利率變化來調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系,如何監(jiān)督房地產(chǎn)銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本,減少對國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作。

 
編輯:王菲】
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