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房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jī)r(jià)快速上漲，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
任何一個(gè)國(guó)家都可能出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、價(jià)格上漲成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，卻相當(dāng)罕見(jiàn)。不幸的是，這樣的情況就出現(xiàn)在我們身邊。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，每一輪資產(chǎn)泡沫都是各種復(fù)雜因素造成的。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，開(kāi)發(fā)商的逐利、消費(fèi)者的羊群心理、政府的貨幣信貸政策，都與非理性繁榮難脫干系。民眾中的一部分抱怨買(mǎi)不起房，而另一部分則瘋狂投入炒作中，甚至那些成為“房奴”的人，其購(gòu)房需求也部分來(lái)自投機(jī)。
不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jī)r(jià)快速上漲，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
城市化意味著城市需要占用原來(lái)的農(nóng)業(yè)用地。事實(shí)上，大量城市人口都在從城市向原來(lái)的郊區(qū)遷移。但根據(jù)現(xiàn)有的土地法律，政府壟斷了供應(yīng)工商業(yè)用地和城市人口居住用地的權(quán)力。必須由政府向農(nóng)民征用土地之后，這些土地才可以用于工商業(yè)開(kāi)發(fā)和城市居民居住。由于種種原因，政府只向開(kāi)發(fā)商出讓它所占有之國(guó)有土地，而拒絕向家庭及若干家庭組成的類(lèi)似于住房合作社之類(lèi)的組織出讓土地。
由此形成了我們目前基本的城市房屋解決模式：政府壟斷土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)。所有人都必須向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋，因?yàn)檎幌蚍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商供應(yīng)土地。
專(zhuān)家們分析說(shuō)，這種模式與香港地產(chǎn)模式大體相同。事實(shí)上，它很可能就是模仿自香港。而內(nèi)地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一項(xiàng)巨大優(yōu)勢(shì)：它能給政府帶來(lái)巨額財(cái)政收入。香港政府的最大宗財(cái)政收入是售地收入，目前內(nèi)地各城市的收入結(jié)構(gòu)也基本呈現(xiàn)這種特點(diǎn)。
但也正是這一點(diǎn)決定了，一些地方政府成為地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)完全的逐利者。它本能地傾向于通過(guò)操縱土地供應(yīng)，哄抬土地價(jià)格，從而使土地成本不斷升高，推動(dòng)房屋價(jià)格迅速升高。因此，香港模式的基本特點(diǎn)就是，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。
這種模式的經(jīng)濟(jì)后果是，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中所占的比重非常高，而這意味著城市經(jīng)濟(jì)缺乏創(chuàng)造性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)其實(shí)是最原始的產(chǎn)業(yè)。這種模式的社會(huì)后果是，社會(huì)財(cái)富畸形地體現(xiàn)到土地與物業(yè)上，而普通民眾大量地成為房奴，窮畢生之力供房，抑制社會(huì)整體生活品質(zhì)的提高。
香港模式也會(huì)導(dǎo)致另一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)后果：大量低收入群體根本買(mǎi)不起房。因此，香港模式除了高地價(jià)和高房?jī)r(jià)之外，還有一個(gè)顯著特征：住房高福利。也即，政府為低收入群體提供大量住房福利。有統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，在香港，居民公屋入住率達(dá)到50%以上，即香港一半以上的中低收入民眾可以通過(guò)住房保障體系來(lái)解決住房問(wèn)題。
因此，香港歷屆政府通過(guò)出售土地套取的利益，其中至少有一部分變成了低收入者的住房福利，這是對(duì)完全向政府、向房地產(chǎn)傾斜的房地產(chǎn)模式的一種矯正。
不幸的是，這一點(diǎn)卻被內(nèi)地各級(jí)政府有意忽略了。政府提供給低收入群體的住房福利微乎其微。廉租房幾乎沒(méi)有，經(jīng)濟(jì)適用房比例低下。也就是說(shuō)，內(nèi)地只模仿了香港模式的前半截，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，卻忘記香港模式的后半截：住房高福利。
各地政府在住房市場(chǎng)化改革的名義下，把幾乎所有城市居民推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)卻已被政府強(qiáng)行地嵌入了一種地價(jià)、房?jī)r(jià)傾向于非理性上漲的機(jī)制，使低收入者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋。這就是住房問(wèn)題成為一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)、政治問(wèn)題的癥結(jié)所在。而政府過(guò)往進(jìn)行的宏觀調(diào)控之失靈也證明，只要現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式不變，房?jī)r(jià)騰漲、中低收入群體住不起房的格局，就無(wú)法從根本上改變。
解決之道在于改變城市居民解決住房問(wèn)題的基本模式。
我們換一個(gè)角度思考。占人口多數(shù)的農(nóng)民的住房問(wèn)題，從未成為社會(huì)問(wèn)題。原因在于，農(nóng)民可以以非常低廉的成本獲得屬于自己家庭的宅基地，從而房屋成本是完全可以控制的。當(dāng)今城市人口解決住房問(wèn)題，也可以參考這種古今中外通行的模式。
也就是說(shuō)，城市家庭可以到郊區(qū)向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)土地建設(shè)使用權(quán)，并以家庭為單位或組合為住宅合作社，自行建造自住房屋。當(dāng)然，商業(yè)性開(kāi)發(fā)公司也可以直接向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)土地開(kāi)發(fā)商品房。但是，它們將不再是城市房屋的壟斷性供應(yīng)者。
這里的要害是，屬于農(nóng)民的農(nóng)村集體土地，毋須經(jīng)過(guò)政府征用環(huán)節(jié)，即可跟國(guó)有土地一樣，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)給城市居民用于建造房屋。這樣做有兩個(gè)明顯的好處：第一，從城市居民角度看，繞開(kāi)政府征用土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府手中購(gòu)買(mǎi)土地這兩個(gè)環(huán)節(jié)，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，農(nóng)民仍將保有對(duì)自己土地的所有權(quán)，而又可以獲得比政府征用高得多的土地轉(zhuǎn)讓收益。由此，城市化的擴(kuò)張，將采取一種分散的方式，由城市居民在與農(nóng)民討價(jià)還價(jià)中進(jìn)行。而在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民將自然地實(shí)現(xiàn)向市民的轉(zhuǎn)化，不會(huì)因?yàn)槌鞘谢炊蔀樯顩](méi)有著落的“失地農(nóng)民”。
當(dāng)然，這一改革最大的利益受損者將是各地政府，因此，土地制度改革的關(guān)鍵就是，政府作出選擇：是毅然舍棄自己的既得利益，真正地以民眾——既包括城市居民、也包括農(nóng)民——利益、以公共利益為其惟一的追求目標(biāo)，還是繼續(xù)作為一個(gè)壟斷性商人，在土地市場(chǎng)上逐利？
假如這一改革難度過(guò)大，那么，退而求其次，也應(yīng)當(dāng)考慮，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各級(jí)政府施加更為剛性的約束。第一，在征地環(huán)節(jié)，政府應(yīng)當(dāng)按照未來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而非如當(dāng)下按照農(nóng)業(yè)產(chǎn)值確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定給農(nóng)民的征地補(bǔ)償。因?yàn)�，政府征用土地的目的是為了工商業(yè)用途。土地交易價(jià)格取決于未來(lái)的收入流。
第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如說(shuō)，土地轉(zhuǎn)讓收入的一定比例必須用于補(bǔ)充這一基金，用于向中低收入群體提供住房福利。
第三，土地轉(zhuǎn)讓收益的另一部分，應(yīng)當(dāng)用于新開(kāi)發(fā)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施是政府的責(zé)任。讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，實(shí)際上是讓業(yè)主承擔(dān)，這等于對(duì)業(yè)主雙重征稅，因?yàn)椋瑯I(yè)主作為納稅人，其稅款的一部分本來(lái)就是用于購(gòu)買(mǎi)政府的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)的。
(來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》；秋風(fēng)）
