中新網(wǎng)4月11日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，最近房?jī)r(jià)的上揚(yáng)再度引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走向的關(guān)注，房市的投資空間會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？
從近期來(lái)看，房市升溫主要來(lái)自兩大因素：一是“兩會(huì)”期間，政府釋放的對(duì)房地產(chǎn)扶持的聲音減弱了人們對(duì)政策調(diào)控的擔(dān)憂，二是人民幣升值的消息加速了房市的升溫。而香港與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司年報(bào)高峰期的到來(lái)，表現(xiàn)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)又帶來(lái)了地產(chǎn)股的繁榮。這是近期房市火熱的原因。
從長(zhǎng)期來(lái)看，在城鎮(zhèn)化與消費(fèi)升級(jí)、拆遷以及投資性需求的三大合力作用下，中國(guó)房市的投資空間仍在不斷地被拉升。
城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)主推本輪房市
我們認(rèn)為可以將推動(dòng)本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素——住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居民從沒(méi)有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快了住房升級(jí)的換代需求，這將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。因此自1997年來(lái)，中國(guó)的住宅商品房銷(xiāo)售速度一直保持很高的增長(zhǎng)，而且我們預(yù)測(cè)這兩大趨勢(shì)依然會(huì)保持非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求不容忽視
拆遷目前在中國(guó)各大城市非常普遍，盡管我們目前無(wú)法取得這方面比較權(quán)威的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來(lái)的拆遷情況可見(jiàn)一斑。考慮到拆遷面積帶來(lái)的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世界其它各國(guó)根本無(wú)法比擬的。
中國(guó)為何存在這么大數(shù)量的拆遷面積？原因在于原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下制造的大量低品質(zhì)住房的存在，原來(lái)的住房市場(chǎng)根本沒(méi)有市場(chǎng)化，完全沒(méi)有考慮個(gè)人獨(dú)特的需求，同時(shí)建筑質(zhì)量也非常低，所以目前各地大量的拆遷在某種程度上應(yīng)該歸結(jié)在替歷史還債。
因此盡管?chē)?guó)家已經(jīng)在從嚴(yán)控制拆遷行為，但我們認(rèn)為這一趨勢(shì)是無(wú)法得到根本性的扭轉(zhuǎn)，事實(shí)上從近年天津、南京、武漢等地的情況看，上海大規(guī)模拆遷行為幾乎都在重演。
投資性需求日益膨脹
目前大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底存在多少投資性需求一直存在爭(zhēng)論，但從零點(diǎn)公司在2005年初的一個(gè)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，外地人對(duì)各大中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)甚大。
盡管我們認(rèn)為城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)也是外地人購(gòu)房的主要原因，但不排除大量的投機(jī)性購(gòu)房行為的存在。如果進(jìn)一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)外資金的取向是明顯不同的，國(guó)內(nèi)外資金由于不同的原因都將房地產(chǎn)作為自己理想的投資目標(biāo)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資性需求日益膨脹，而且這種趨勢(shì)似乎在短期內(nèi)無(wú)法改變。
國(guó)內(nèi)資金
由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)的不確定性深存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價(jià)格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據(jù)麥肯錫2005年一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查結(jié)果看，超過(guò)一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。
國(guó)際資金
這些資金的邏輯更為簡(jiǎn)單：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國(guó)的資產(chǎn)配置比例，而房地產(chǎn)作為一種流動(dòng)性較好的資產(chǎn)，無(wú)疑會(huì)得到部分資金的青睞。
另外，人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其中一個(gè)主要因素。因?yàn)槿毡竞晚n國(guó)的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國(guó)際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。從支持這三大房地產(chǎn)需求的根本原因分析，我們認(rèn)為短期內(nèi)這些原因難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)需求依然會(huì)保持比較旺盛的趨勢(shì)。（余志勇）
