中新網4月6日電 據《北京青年報》報道，明年夏天，李女士就要在自己位于回龍觀的房子里住滿5年了，這兩年家庭經濟狀況有了很大改觀的她已經在離家人上班地點更近的海淀區(qū)買了一套商品房，今年10月就可以交房入住，于是，她便打算將自己現在住的房子轉讓出去。但是，這套房子應該什么時候賣？賣多少錢才能值？賣的時候要注意哪些事項？這些事情成為了現在讓李女士有些頭疼的問題。
不僅是李女士一個人，在北京經濟適用房最為集中的兩個大社區(qū)——回龍觀和天通苑，二手經濟適用房的持續(xù)走高已經引起了很多當地業(yè)主的關注。據專業(yè)機構最近統(tǒng)計，這兩個社區(qū)的經濟適用房價格比起去年同期已經有了8%左右的漲幅，這使得一部分業(yè)主萌生了把手里的房子賣掉的念頭。針對越來越多讀者咨詢的有關經濟適用房再上市出售的相關事宜，記者采訪了中原地產三級市場部的研究人員，他們認為，經濟適用房雖然目前漲勢良好，但業(yè)主在考慮出售時一定要細作計算，謹慎出手。
●經濟適用房再上市條件復雜
按照規(guī)定，經濟適用房再上市出售有著嚴格的要求，在時間劃分上是以五年期為標準的，沒有住滿五年的經濟適用房再上市不允許以市場價出售。這個“五年”是以購房取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發(fā)證時間為準。同時，對于購買經濟適用房未滿五年的業(yè)主而言，如果想將自己的房產出售，只能出售給有購買經濟適用房條件的客戶，而且此時的售價不得高于當年的房屋購買價。
而對于出售購買五年以上的經濟適用房時，則沒有這類的限制，可以按照市場價將其房屋出售給所有消費者。但是，在進行交易時，房主還要補交額度為最終總成交價格10%的綜合地價款，再加上正常繳納的1.5%的契稅、5‰的印花稅,除此之外，再沒有其他附加費用。
●出售五年以內經濟適用房 不賺反賠
對于在五年以內就需要因種種原因將手中的經濟適用房出售的業(yè)主來說，由于售價不得高于當初購買時的成交價，因此這樣的業(yè)主非但不能獲得收益，反而會遭受到一定程度的經濟損失。那么，這筆損失大約是多少呢？中原地產的分析人員指出，這要分為在兩年以內出售和在2-5年以內出售兩種情況計算。
以李女士為例，她擁有的是一套90平方米的經濟適用房，當初購買的總價為23.85萬元，假設她早在未住滿兩年的時候就想出售這套房產，則最終成交價最多只能是原來的23.85萬元，除此之外，她在購房時還需要交納下列費用：2%的公共維修基金，為4770元，1.5%的契稅，為3577.5元，5‰的印花稅，為119.25元，這筆購置費用總計為8466.75元。而在出售時，還要交納5‰的印花稅，為119.25元，另外由于房屋在兩年之內出售還需要另交成交價5.5%的營業(yè)稅，為13117.5元，這筆出售費用總計為13236.75元。兩相疊加，也就是說，如果房主按照原購買價出售房產的話，則總共需要虧損21703.5元。
但是，像李女士現在的情況，已經住滿兩年，但還未滿五年，這時如果想將這套經濟適用房轉讓的話，則不需要交納13117.5元的營業(yè)稅，因此她的損失為8586元。
通過上面的計算可以看出，如果業(yè)主想在五年之內出售經濟適用房，按照國家規(guī)定交納各項費用后，業(yè)主基本是處于虧損狀態(tài)的，而且由于營業(yè)稅的征收，在兩年之內出售，損失額度會更高一些。
●出售五年以上經濟適用房 要看漲幅與支出的關系
對于購買經濟適用房已超過五年的業(yè)主來說，在出售時政策要寬松許多，業(yè)主可以按照市場價進行出售，并可以出售給任何消費者，沒有條件限制。那么在這種情況下，房價要漲到多少，才能保證業(yè)主會獲益而不會賠錢呢？
同樣以李女士為例，假設她于2001年購得此套90平方米經濟適用房，總價23.85萬元，在2007年打算將其售出，購房時間已超過五年。出售此套房屋贏利與否，主要由房價漲幅與稅費支出額有關。中原地產的專業(yè)人員為李女士計算出了一個臨界狀態(tài)，也就是房價上漲多少時出售，李女士將處于贏虧平衡點。
通過計算可知，對于出售五年以上經濟適用房的業(yè)主而言，房價至少要上漲15.1%才能保證其收支平衡，也就是說，上漲幅度只有在高于15.1%時才會有所贏利。
所以，對于李女士來說，現在把手中的房產轉手，肯定將會蒙受一定程度的經濟損失，是不明智的；但即使等到明年夏天超過五年期限后再出售，也要有一定期待的上漲幅度才可能賺錢。綜上所述，專業(yè)研究人員認為，雖然經濟適用房定向銷售的政策必然會帶火二手經濟適用房交易市場，價格勢必會上漲，但對于擁有經濟適用房的業(yè)主來說，不要只考慮價格上漲這一方面因素，還要仔細對房價上漲得到的收益與支出費用進行對比，看其是否真正贏利；另外，中原地產也提醒消費者，如果將其經濟適用房售出，日后就不允許再購置經濟適用房，所以對于經濟適用房業(yè)主來說，還需慎重考慮。(高彤）
