中新網(wǎng)3月31日電 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日撰文指出，如果把宏觀調(diào)控看成是一場改革，是1998年房改的深化，那么就會發(fā)現(xiàn)持續(xù)了兩年多的宏觀調(diào)控已經(jīng)使中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻的變化，這變化將極大地影響著未來中國的房地產(chǎn)業(yè)，乃至經(jīng)濟和社會發(fā)展。
房地產(chǎn)重心的傾斜
文章指出，從1998年至今，房地產(chǎn)業(yè)毫無例外地被列入經(jīng)濟領(lǐng)域中的“支柱產(chǎn)業(yè)”、“經(jīng)濟增長點”、“消費熱點”等等，甚至在當(dāng)年啟動經(jīng)濟適用房的背景也是有消納過剩的鋼材等經(jīng)濟原因。這是在“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”的戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下的必然。當(dāng)前，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的重要領(lǐng)域，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控正是體現(xiàn)了它的作用。
在中央提出了建立和諧社會和科學(xué)發(fā)展觀的大形勢下，必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。在強勁地體現(xiàn)了房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能之后，現(xiàn)在該向其社會功能傾斜。對公眾住房的政策性引導(dǎo)是房地產(chǎn)發(fā)展最重要的決定性因素。房價居高不下的原因是和住房政策對公眾的引導(dǎo)不無關(guān)系。應(yīng)當(dāng)把“人人擁有”改為“人人享有”，強調(diào)人人有居住權(quán)而不是人人有房產(chǎn)權(quán)。
目前中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到26㎡(十五規(guī)劃目標(biāo)2005年達到22㎡，已經(jīng)提前完成)，人均GDP為1700美元，而香港與日本的人均GDP都超過了34000美元(為中國的20倍)，而城市居民的住房面積僅有7.1㎡和15.8㎡,相比之下我們似乎有未富先奢之嫌吧! 戶均建筑面積過大，不僅使得一套住宅的總價太高，而且對土地、能源等資源的消耗也不符和科學(xué)發(fā)展觀，正如國家“十一五”規(guī)劃中提出的“提高建筑物質(zhì)量，延長使用壽命，提倡簡約實用的建筑裝修”和“發(fā)展節(jié)能、省地型公共建筑和住宅”。現(xiàn)在到了從強調(diào)人均住房面積轉(zhuǎn)到強調(diào)住宅功能質(zhì)量的階段了，這符合國家“十五”、“十一五”規(guī)劃要求。
房地產(chǎn)金融加速破殼
文章指出，宏觀調(diào)控以前可以說：“中國只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融”。當(dāng)前，在海外資本大舉進入中國房地產(chǎn)市場的形勢下，中國的房地產(chǎn)金融也正在緊鑼密鼓地涌動，正是宏觀調(diào)控催生了中國房地產(chǎn)金融。
當(dāng)前外資進入中國的形式有三種：國際地產(chǎn)基金、國外金融機構(gòu)的債權(quán)資本和海外房地產(chǎn)熱錢。估計自2003年宏觀調(diào)控以來，外資投資(股權(quán)+債權(quán))達150億美元，試圖進入達的1000億美元。而外資金融機構(gòu)進入中國房地產(chǎn)市場賭三件事：人民幣升值、房地產(chǎn)利潤、利率上調(diào)。 此外，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款余額在2004年底為26306.3億元，2005年一季度為27650.6億元，而2005年底已經(jīng)達到30000億元。預(yù)計將來的發(fā)展空間為現(xiàn)在的5.9倍, 約14萬億元(數(shù)據(jù)來自REICO報告)，因此應(yīng)當(dāng)重視中國的房地產(chǎn)金融。
中國房地產(chǎn)本來重點是住宅，以往的政策又促使開發(fā)商建完房之后幾乎全都買掉，很少留物業(yè)，正是這樣的市場給國內(nèi)外的炒家以很好的機會暴利炒房，現(xiàn)在國外熱錢炒完了房又來買物業(yè)，中國的良性物業(yè)本來就不多，需要時間來培育，我們還有多少家當(dāng)？
總之，中國的房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)支持中國的企業(yè)和中國的金融機構(gòu)，應(yīng)盡快建立中國房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和信托基金等。
科學(xué)發(fā)展觀催生了綠色建筑
文章指出，宏觀調(diào)控觸動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，企業(yè)開始重視核心競爭力，科學(xué)發(fā)展觀的提出使科技含量很高的綠色建筑得以發(fā)展。
科技轉(zhuǎn)化為核心競爭力的過程必然經(jīng)歷從初期的住宅產(chǎn)業(yè)化的提出階段，發(fā)展到今天的科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的節(jié)能省地、綠色建筑階段。同時，能夠形成市場需求的技術(shù)才是轉(zhuǎn)化為競爭力的前提條件，而目前中國的綠色建筑技術(shù)的系統(tǒng)性、成熟程度、性價比等尚需完善。因此，節(jié)能省地型綠色建筑同樣需要資本市場的支持，技術(shù)+資本可以使一個產(chǎn)業(yè)騰飛的定律不僅僅在IT網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟中起作用，在房地產(chǎn)中照樣管用。
國家在政策上的支持十分必要，建議起草新一輪的推動節(jié)能省地型建筑的國家各部委聯(lián)合發(fā)文，將資源、環(huán)境、科技、標(biāo)準(zhǔn)、以及在金融、稅務(wù)方面的激勵機制包括進去。
總之，2006年房地產(chǎn)業(yè)各界將在變化了的游戲規(guī)則下做出更加理性的選擇。
