中新網(wǎng)3月21日電 據(jù)《新京報》報道，國家稅務總局20日發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日。
這份名為《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(31號文)，與2003年發(fā)布的83號文相比，做出了兩點調(diào)整：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%.非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。
已經(jīng)執(zhí)行3年的83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預售收入應按不低于15%的預計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預繳企業(yè)所得稅。
31號文也有利好地產(chǎn)商的內(nèi)容。文件規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。與提高預征所得稅比起來，這不啻于是一個利好消息。
新規(guī)針對地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞
國家稅務總局相關(guān)負責人表示，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的實施，83號文的一些規(guī)定已經(jīng)不能適應客觀經(jīng)濟形勢的變化。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點看，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營、管理和服務為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。
由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點和實際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進。31號文對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補。
國稅總局人士表示，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。據(jù)此，31號文對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
新政策進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)利用資本弱化和關(guān)聯(lián)交易進行避稅的可能性。31號文規(guī)定，為了防止開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(nèi)(含50%)的部分，可在按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的標準以內(nèi)據(jù)實扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。
此外，31號文規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準，凡是符合竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品或是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品，都被視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。
國稅總局人士表示，之所以對開發(fā)產(chǎn)品完工標準進行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會對已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算成本。相反，一旦出現(xiàn)預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。
京城地產(chǎn)商表示將仔細研究
稅率的變化直接影響到開發(fā)商的利益。一家從事企業(yè)稅務咨詢的公司負責人向記者表示，該政策出臺以后，不少地產(chǎn)公司均表示出了不滿，認為新的政策進一步加重了企業(yè)的負擔。
但是20日從京城的部分地產(chǎn)商那里了解到，他們還不知道上述文件的出臺。在記者向今典集團董事長張寶全簡略介紹了文件內(nèi)容后，他表示非常關(guān)注，并告訴記者，稅收對地產(chǎn)企業(yè)是個大問題，回頭要仔細研究一下。
華遠房地產(chǎn)董事長任志強表示，房地產(chǎn)企業(yè)的預售收入應當算做應付款，在沒有經(jīng)過最終結(jié)算的情況下，就預征企業(yè)所得稅是沒有道理的。他表示，以前的文件規(guī)定企業(yè)可以申請減免預征企業(yè)所得稅，但目前還沒看到文件，不清楚新的政策會產(chǎn)生怎樣的影響。(陳光)
