在今年的兩會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)成為最受關(guān)注的行業(yè)之一，但根據(jù)筆者觀察，大多數(shù)人都將注意力集中在房?jī)r(jià)的高低以及住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，而沒(méi)有對(duì)外資的因素給予充分重視。
自2002年之后，在人民幣升值預(yù)期的刺激下，大量國(guó)際資本流入中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。以上海為例，根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，外資占了20%左右�？梢�(jiàn)，2002年之后上海房?jī)r(jià)的大幅度飆升，外資“功不可沒(méi)”。
外資除了通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還可以通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是2003年6月之后，在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來(lái)解決資金短缺問(wèn)題。
根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行政策，對(duì)外資企業(yè)舉借外債的管理較內(nèi)資企業(yè)寬松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額(投注差)內(nèi)自由舉借外債。于是，為了境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如在2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司就通過(guò)“自我收購(gòu)”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國(guó)際融資渠道。由于外資因素，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。
在操作主體上，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港金融當(dāng)局還專門(mén)修改了有關(guān)規(guī)則。
2005年6月，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，香港房地產(chǎn)基金由此可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國(guó)內(nèi)政策法規(guī)不完善、建立REITs條件不成熟的背景下，香港允許房地產(chǎn)投資信托基金投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》在香港成立REITs，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。
此外，不僅有很多外資通過(guò)正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國(guó)，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本通過(guò)非正常渠道進(jìn)入中國(guó)。從全國(guó)的情況看，2001年之后，中國(guó)政府從外匯市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的外匯數(shù)量迅速增加。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些新增加的外匯，有些是通過(guò)正常的渠道進(jìn)入中國(guó)的，但也有相當(dāng)?shù)牟糠质峭ㄟ^(guò)非正常的途徑進(jìn)入。這從中國(guó)國(guó)際收支平衡表中就可以看出來(lái)。2001年以后，國(guó)際收支平衡表中的“誤差與漏損”項(xiàng)目突然從負(fù)數(shù)一舉轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，而且數(shù)量逐漸增加。這意味著2001年以后，越來(lái)越多的國(guó)際資本正在通過(guò)非正常的途徑進(jìn)入中國(guó)。
如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格還不斷上漲，則國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，它不僅會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是中國(guó)政府必須警惕的。
根據(jù)上面的分析，筆者認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該采取適當(dāng)措施限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：
第一，應(yīng)該將外資購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍。目前，中國(guó)對(duì)境外資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)視同一般貿(mào)易項(xiàng)目管理，這在全球的200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)中都是不多見(jiàn)的。
第二，加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。
第三，加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，應(yīng)該修改現(xiàn)行的有關(guān)外債管理政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國(guó)民待遇規(guī)定。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：尹中立）
