中新網(wǎng)3月16日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，堅(jiān)持了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在地方上正遇到強(qiáng)硬的阻力，這給中央最初全面推行調(diào)控政策的預(yù)想造成障礙。3月初，有市場(chǎng)觀察人士發(fā)出警告，認(rèn)為針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控成敗將最終取決于地方政府的態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序與理性能否得到恢復(fù)，前提首先必須是政策能在多大程度上馴服地方政府。
“他們充當(dāng)了開(kāi)發(fā)商的利益代言人，甚至反對(duì)中央制定和出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，竭力阻止中央出臺(tái)進(jìn)一步的措施，并試圖盡快結(jié)束這一輪的調(diào)控。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副研究員張群群表示。
在本輪跨度達(dá)五年之久的房地產(chǎn)非理性繁榮時(shí)期，張群群認(rèn)為，一些地方政府起到了很不好的作用，身居幕后縱容投機(jī)炒作，成為土地適度饑渴政策的制定者和執(zhí)行者、土地開(kāi)發(fā)權(quán)錢(qián)交易的參與者。
廣州房地產(chǎn)資深分析人士樂(lè)耀輝表示，一些地方政府公然違背國(guó)家政策，成為坐地經(jīng)營(yíng)的炒房勢(shì)力。他說(shuō)，雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過(guò)地方政府絕對(duì)是近年中國(guó)炒房的核心組成部分，“和開(kāi)發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏家�！�
地方豪賭房地產(chǎn)
在過(guò)去的兩個(gè)月里，上饒縣政府一直在為商品房高空置率做補(bǔ)救工作。這個(gè)實(shí)際城鎮(zhèn)人口不到6萬(wàn)的中部縣城，在經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，現(xiàn)在出現(xiàn)了50多萬(wàn)平米的房屋積壓，市場(chǎng)顯得疲軟不堪。地方執(zhí)政官員在全縣經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上表示要借助一系列措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
他們?cè)诮衲?月下發(fā)了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一項(xiàng)試行意見(jiàn)，決定用一年時(shí)間，向在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)符合政府指導(dǎo)價(jià)的新建商品住房發(fā)放補(bǔ)貼，購(gòu)房戶可按不同購(gòu)房?jī)r(jià)格分享每平方米30元或60元的政府購(gòu)房補(bǔ)貼。同時(shí)，縣城外人口只要在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了商品房(含二手房)，本人、直系親屬及5名以內(nèi)旁系親屬憑房產(chǎn)證即可辦理城市戶口，并享有城鎮(zhèn)居民子女就學(xué)和社會(huì)保障等所有待遇。
政府同時(shí)將給獲得國(guó)家、省、市經(jīng)典樓盤(pán)名譽(yù)的開(kāi)發(fā)商分別進(jìn)行30萬(wàn)、20萬(wàn)、5萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。地方官員說(shuō)，這一切讓他們的市場(chǎng)復(fù)又充滿生機(jī)和活力。
事實(shí)上，通過(guò)這些政策，政府正在為自己曾經(jīng)大量出讓土地導(dǎo)致樓市開(kāi)發(fā)過(guò)度的泡沫風(fēng)險(xiǎn)埋單。他們的官員說(shuō)，如果積壓的商品房遲遲無(wú)法得到消化，后果顯然不會(huì)樂(lè)觀。因此，在醫(yī)院等一些公開(kāi)場(chǎng)所的墻體上，張貼著他們鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的通知，而這種全民動(dòng)員讓一些人感到不安。
“有人說(shuō)這是與中央政策相違背的，你覺(jué)得呢？”一位當(dāng)?shù)鼐用穹磫?wèn)記者。一些民眾對(duì)此也展開(kāi)過(guò)討論，他們并不認(rèn)為這項(xiàng)措施對(duì)他們有什么幫助，因?yàn)榭h城的房?jī)r(jià)借這個(gè)機(jī)會(huì)又漲了，原有樓盤(pán)的優(yōu)惠也被全部取消，買(mǎi)房又要泡湯了。而在省、市主管部門(mén)那里，對(duì)這項(xiàng)措施則未置可否，盡管他們都拿到過(guò)那份《意見(jiàn)》。
張群群說(shuō)，一些地方政府和行業(yè)主管部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)控問(wèn)題，表現(xiàn)出的是一種不科學(xué)的發(fā)展觀、不合理的政績(jī)觀。
樂(lè)耀輝則說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市人口暴漲的大背景下，從地方政府到開(kāi)發(fā)商都在做一件極其危險(xiǎn)的事情：誤把“支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)作為搖錢(qián)樹(shù)”，拼命發(fā)展，拼命圈錢(qián)。由于地方政府在土地方面擁有生殺大權(quán)，出售土地一直以來(lái)都是地方政府最好的財(cái)政來(lái)源，于是他們從土地的管理者和使用者嬗變?yōu)槌鲑u(mài)土地的“商人”，形成一種“價(jià)高者得，關(guān)系好者得”的交易現(xiàn)象，“實(shí)際上，土地成為官商勾結(jié)的最好橋梁之一�！�
在大量出讓土地的同時(shí)，地方執(zhí)政官員在城市建設(shè)方面急于求成。中部地區(qū)一位官員說(shuō)，房地產(chǎn)牽動(dòng)上下游70個(gè)產(chǎn)業(yè)，盡管?chē)?guó)家在調(diào)控，但在他們那里，房地產(chǎn)仍處于起步階段。受這種觀念的影響，房地產(chǎn)投資形成熱潮。
炒地還是炒房？
一些批評(píng)家表示，地方政府不是直接的炒房者，但是它對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的行為為炒房提供了良好的溫床，這就是炒地和造市。而這兩種行為事實(shí)上含有間接炒房的性質(zhì)，即便地方政府絕無(wú)意圖進(jìn)行直接的商品房交易套現(xiàn)。
樂(lè)耀輝說(shuō)，地方政府從土地出讓到房地產(chǎn)商項(xiàng)目融資等方面都存在巨大的政策性傾斜，這無(wú)異也是在參與炒房投機(jī)。
房地產(chǎn)批評(píng)家竇化侖對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，在西安的某個(gè)區(qū)域，之前地價(jià)是50萬(wàn)元左右一畝，在公開(kāi)透明的招標(biāo)口號(hào)下，經(jīng)過(guò)竟標(biāo)達(dá)到了160萬(wàn)一畝，翻了3倍多。這是公正規(guī)則的體現(xiàn)，是合法交易，但未必是合理的。
他說(shuō)，公開(kāi)招標(biāo)是為了杜絕不良開(kāi)發(fā)商，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性，但并不是說(shuō)政府和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商皆大歡喜就是消費(fèi)者的喜事。因?yàn)榈胤秸嵉牟顑r(jià)、開(kāi)發(fā)商賺的利潤(rùn)都需要消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。而房?jī)r(jià)的相應(yīng)增長(zhǎng)，加上土地供應(yīng)量的限制，給了投資者們可趁之機(jī)。
通過(guò)炒地引至投機(jī)的現(xiàn)象在中國(guó)一些地方有著長(zhǎng)久的歷史，北京一位不愿具名的閻姓學(xué)者認(rèn)為，中央與地方政府因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式及未來(lái)利益分配上有沖突，導(dǎo)致政策出現(xiàn)斷層，上行下不達(dá)。
這種情況無(wú)疑危險(xiǎn)。他說(shuō)，由于地方政府對(duì)銀行分支機(jī)構(gòu)擁有支配權(quán)，在上世紀(jì)90年代初期的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱中，險(xiǎn)些釀成一場(chǎng)致命的金融危機(jī)。1990年代中期之后，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收。地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的只有土地這一項(xiàng)核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。
與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零，因?yàn)橥恋氐臏p少，銀行的壞帳、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任的。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，受極端本位主義的驅(qū)使，使他們開(kāi)發(fā)這一稀有資源幾乎達(dá)到了毫無(wú)節(jié)制的程度。
在過(guò)去的2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，與1998年的67億相比增長(zhǎng)近140倍。而在1998年-2003年的5年間，中國(guó)發(fā)行國(guó)債也不過(guò)9300億元。除此之外，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%～40%左右。“這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門(mén)的口袋�！�
竇化侖說(shuō)，地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因?yàn)槭鞘芤嬲�，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)等工作中就無(wú)法堅(jiān)定的執(zhí)行國(guó)家的一系列指令，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或明或暗的起了包庇的作用。(章劍鋒)
