企盼著房?jī)r(jià)下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏觀調(diào)控僅使房?jī)r(jià)上漲的速度減緩了一些。2006年，房?jī)r(jià)下降可能仍是一個(gè)夢(mèng)想。
今年房?jī)r(jià)不會(huì)下降
提到房地產(chǎn)，最敏感的詞匯是“房?jī)r(jià)”。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，主要理由有三點(diǎn)。
首先，抑制需求的同時(shí)供應(yīng)量在減少。2004年實(shí)行“招拍掛”以來，政策因素導(dǎo)致土地進(jìn)入市場(chǎng)步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)先行指標(biāo)回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀上造成房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程減緩，房屋供應(yīng)量減少。銀根對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒有得到根本性改善。同時(shí)，房地產(chǎn)信托在2005年受到整頓，房地產(chǎn)基金尚不能成為主流的融資渠道，由于股權(quán)分置改革，地產(chǎn)公司幾乎沒有通過證券市場(chǎng)融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開發(fā)節(jié)奏大大放緩。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在加強(qiáng)。大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的。其實(shí)并非如此。賣方主導(dǎo)使房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價(jià)格，房?jī)r(jià)不是完全由供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以順利實(shí)現(xiàn)傳導(dǎo)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。另外，供求對(duì)房?jī)r(jià)有相當(dāng)大的影響。供求失衡會(huì)更加強(qiáng)化地產(chǎn)商的壟斷屬性，會(huì)更加凸顯房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)的特征。綜合來看，宏觀調(diào)控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位反而在加強(qiáng)。
第三，抑制房?jī)r(jià)的有效措施短期內(nèi)很難施行。調(diào)控房?jī)r(jià)的手段還有土地年租制、提高審批效率、限制購(gòu)買多套住房、城市郊區(qū)化發(fā)展等。但有些牽涉的利益面太廣，推行的難度非常大；有些是長(zhǎng)效措施，短期內(nèi)難以起到立竿見影的作用。
成交量難以大幅下滑
有價(jià)無市同樣是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重大沖擊。從政策、需求的角度分析，今年成交量不可能大幅下降。
政策不會(huì)容許成交量大幅萎縮，因?yàn)樗鼤?huì)傷及所有參與者的利益。房地產(chǎn)行業(yè)地位如此重要，一旦成交量萎縮，地方政府失去的是就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入，銀行失去的是重要的客戶和利潤(rùn)來源，上下游企業(yè)失去了飯碗，購(gòu)房者居住條件的改善遲遲得不到滿足。如果是這樣，政策怎么會(huì)容許？
從房地產(chǎn)需求的角度分析，成交量不會(huì)大幅下降，因?yàn)橛型⒌男枨笾�。即使政策重點(diǎn)打壓的投資性需求，下降幅度也不會(huì)太大。這主要是因?yàn)椋阂恍┏鞘泻偷貐^(qū)的人均GDP已經(jīng)是全國(guó)的4倍，在這些地區(qū)，房屋的買賣不僅是為了滿足居住的需求，更重要的是作為一種保值和增值的工具，即投資的需求。即便是居住，也會(huì)同時(shí)考慮其投資的功能。另外，2005年的宏觀調(diào)控也擋不住海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)的步伐，目前來看，這些基金的總量雖然不大，但是示范效應(yīng)不容忽視。
理性看待地產(chǎn)股回調(diào)
1998年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高度的市場(chǎng)化，但政府仍控制著房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的主要外部資源：土地和資金。土地轉(zhuǎn)讓一級(jí)市場(chǎng)是政府主導(dǎo)，多數(shù)開發(fā)資金來自于銀行。從消費(fèi)需求的角度來看，房改拉動(dòng)需求，按揭貸款支持需求，拆遷創(chuàng)造需求。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)政府主導(dǎo)的行業(yè)。2006年，上述特征不會(huì)有本質(zhì)性的改變，因此投資房地產(chǎn)上市公司的最大風(fēng)險(xiǎn)仍是政策面。
今年政策的主基調(diào)將是維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過2005年房地產(chǎn)調(diào)控的洗禮，投資者對(duì)政策的承受力應(yīng)該有所增強(qiáng)。對(duì)政策的擔(dān)心僅是前期漲幅過高的地產(chǎn)股調(diào)整的一個(gè)由頭，對(duì)此投資者應(yīng)理性看待。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：段海
