近日，隨著國家發(fā)改委宣布國內有11個行業(yè)的產能過剩，隨著國家統(tǒng)計局公布國內房地產市場空置率過高，因此，有人說中國的房地產市場出現(xiàn)了產能過剩。其實，無論是從房地產市場性質本身來說，還是從房地產市場的一些現(xiàn)象來說，房地產市場根本不存在所謂的產能過剩，而國內房地產市場空置率高也僅是房價過高、民眾沒有購房支付能力而已。
我們先來看幾則信息。第一則是東方通信近日與工行杭州高新支行簽訂委托貸款協(xié)議，將7000萬元資金轉貸給杭州三和置業(yè)，利率為14%，跟地下錢莊的利率差不了多少，類似例子在全國還不少，這說明樓市在宏觀調控后資金緊縮正在發(fā)揮作用，很多開發(fā)商資金鏈已緊繃。借高利貸預示著開發(fā)商在某種程度上已放手一搏，但后果也十分嚴重，那就是一旦資金鏈斷裂，就只有降價賣出。
第二則是受銀行資金鏈的影響，今年的春節(jié)前后一些地方的房價本來應當下降，但是實際卻沒降。據(jù)了解，幕后的真實原因是由政府牽頭，組織一些國有大型企業(yè)，將它們的剩有資金通過銀行高利率拆借給房產開發(fā)商，希望以此來幫房產商渡過難關。也就是說，國內房地產開發(fā)商寧可高息借貸，也決不降價銷售。
從這些信息來看，它說明了什么問題呢？說明了國內的房地產市場真是出現(xiàn)產能過剩嗎(房地產市場是沒有產能過剩問題，因此該行業(yè)的產品與產能是同一的)？一邊是大量的房子賣不出去，另一邊廣大的民眾渴望房子但無購買房子的支付能力；一邊是政府要擴大住房消費，國家要向房地產市場進行大量投資；另一邊是開發(fā)商拼命把房子價格抬高而一路攀升，以致民眾一點點財富都流入這個高房價的無底深淵。
也就是說，無論是從市場還是從經驗的角度來說，國內房地產市場出現(xiàn)的情況只是市場的一般行為。因為，在市場經濟中，任何企業(yè)或行業(yè)的產品短缺或過剩都是一種常態(tài)，任何企業(yè)都無法讓自己生產產品完全處在供求關系的均衡點上，因此不是短缺就是過剩。企業(yè)則是根據(jù)這種市場供求關系的變化來調整其決策，來決定企業(yè)對該產品投入與產出。
如果沒有市場的產品過�；蚨倘保敲雌髽I(yè)規(guī)模的擴大與縮小也就不會發(fā)生，企業(yè)的產品創(chuàng)新與產品結構的調整也不會進行，市場產品的價格也就不會變化。目前國內房地產市場的產品，并非是什么產能過剩，也不是房地產市場的空置率過高。一是房地產產品的結構不合理，高檔的商品房過多，而消費者需要的中低檔產品又嚴重不足。即市場的產品不適應廣大民眾的需求；二是產品的價格過高，從而使得民眾無能力來承擔過高的房子價格；三是房地產開發(fā)商之所以能夠把自己的產品定在過高的價格上，問題就在于房地產開發(fā)商、銀行希望在高價下能夠獲得更高的利潤。
從上面的信息就可以看到，本來企業(yè)之間的融資關系無可厚非，但是如果把這種融資關系變成一種托市的工具，那么這個市場有問題了。比如，本來市場的投資回報率是平均的，特別是在一個統(tǒng)一的市場中更是如此。房地產的市場私人企業(yè)融資可以支付得起14%以上的利率，一是說明目前通過正常的途徑無法來滿足托市之要求，正式銀行市場利率較低；二是房地產市場的投資回報率一定高于14%，否則房地產開發(fā)商就不會從其他企業(yè)來獲得資金。但是目前正規(guī)銀行的利率僅是其利率的一半以下。其實這樣做，是幾類企業(yè)通過正規(guī)的途徑獲得低成本的資金然后一起來分贓。真正受到傷害的是低利率存款的民眾。而正是這樣一種完全為非市場因素決定的市場使得國內房地產市場價格持續(xù)高居不下。因為，順其市場而為，房地產市場供大于求，房地產市場的價格自然下降，但房地產開發(fā)商、銀行都不愿意看到這樣的情況發(fā)生，都需要通過非市場的方式來抬高房價。
總之，從目前的情況來說，國內房地產市場根本不存在什么產能過剩，產能過剩并非會在房地產市場發(fā)生，盡管國內房地產可能空置率過高，但這種空置率過高并不是房地產市場產品過多，而是由于房地產市場非市場因素導致房價過高讓絕大多數(shù)民眾無能力購買。
(來源：第一財經日報，作者為中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容)
