中新網(wǎng)2月9日電 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的三個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)面臨著潛在的住房過剩風(fēng)險(xiǎn)。
第一，存量土地過多。數(shù)據(jù)顯示，2005年前11個(gè)月，在中國(guó)的房地產(chǎn)本年購(gòu)置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積達(dá)16706.7萬平方米，尚能滿足1年多的開發(fā)需要。第二，目前中國(guó)房屋的施工面積相當(dāng)于5年多的商品房竣工面積。第三，商品房的空置面積增加。2005年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年同期增長(zhǎng)14.2%，規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。
但是，從目前市場(chǎng)的反應(yīng)情況來看，顯然并沒有把這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)回事。以廣州為例，盡管有國(guó)家的調(diào)控政策出臺(tái)，廣州去年樓價(jià)漲幅依然迅猛，許多人估計(jì)，廣州目前的房?jī)r(jià)與2005年上半年相比，其漲幅估計(jì)已在30%左右，令人瞠目。
今日出版的《上海證券報(bào)》載文指出，房?jī)r(jià)何以漠視住房過剩風(fēng)險(xiǎn)的存在、我行我素地上漲？筆者認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)原因:
首先，信息不對(duì)稱，公眾對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)一無所知。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價(jià)格信息、房源信息，也可以借助廣告的力量造勢(shì)，混攪信息，誤導(dǎo)大眾。加之公眾一向有跟風(fēng)傳統(tǒng)，在不實(shí)信息的誤導(dǎo)下，很容易作出錯(cuò)誤的選擇。
信息不對(duì)稱造就了房產(chǎn)市場(chǎng)的"賣方市場(chǎng)"。在一些被追漲的樓盤，購(gòu)房者常常遇到房屋已經(jīng)售完的情況，這加劇了他們的追漲心理，直到國(guó)八條出臺(tái)，公眾持幣觀望，才突然發(fā)現(xiàn)，許多過去供不應(yīng)求的樓盤，竟然還有不少房屋并沒有銷售出去。
除了開發(fā)商的原因，還有政府的原因。比如，開發(fā)商經(jīng)常以土地供應(yīng)緊張即所謂的"地荒"說，來加劇人們的恐懼心理，抬高房?jī)r(jià)。針對(duì)這一點(diǎn)，2005年上半年，國(guó)土資源部以翔實(shí)的數(shù)據(jù)，對(duì)開發(fā)商的"地荒"論進(jìn)行了嚴(yán)正駁斥。假如政府能夠在信息公開、信息透明中有所作為，開發(fā)商操縱信息誤導(dǎo)公眾的伎倆就難以得逞，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)主導(dǎo)，其價(jià)格也將接近真實(shí)。
其次，商品房結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)為三個(gè)方面:
一是經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例，2005年8月26日，北京市國(guó)土資源局新聞發(fā)言人張維表示，"2005年北京市在土地供應(yīng)計(jì)劃"中為經(jīng)濟(jì)適用房安排了200公頃用地指標(biāo)，但各區(qū)縣上報(bào)的用地面積僅為80多公頃，只達(dá)到了原計(jì)劃1/3。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足，成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
二是商品房結(jié)構(gòu)不合理。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾舉了一個(gè)例子，有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二，導(dǎo)致住宅類商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。
三是投資性購(gòu)房的比重增長(zhǎng)過快。謝家瑾說，在上海，投資比例達(dá)到16.6%。長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達(dá)40%。投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲，起了推波助瀾的作用。
最后，地方政府在房產(chǎn)市場(chǎng)中矛盾心態(tài)，是房?jī)r(jià)漠視住房過剩風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)極為重要的因素。對(duì)于住房過剩的風(fēng)險(xiǎn)，地方政府并非一無所知。但是，他們經(jīng)常處于一種矛盾的狀態(tài)之中難有作為:
各級(jí)政府就是土地的擁有者，他們決定著土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價(jià)格，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角之一，如果房?jī)r(jià)下跌，勢(shì)必會(huì)減少政府的收入，當(dāng)然，這種收入并不局限于土地轉(zhuǎn)讓的收入，還包括稅收等諸多方面。
另一方面，政府又是管理者，面對(duì)由于房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的公眾的質(zhì)疑和批評(píng)之聲，面對(duì)中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，各級(jí)地方政府又得有所表示。
一邊是責(zé)任，一邊是利益，地方政府在極其矛盾和復(fù)雜的心態(tài)中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中的責(zé)任不能充分展現(xiàn)，這點(diǎn)很容易被開發(fā)商加以利用。
必須要正視的是，漠視住房過剩的風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)的，因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)假如得不到化解，其破壞性早晚都會(huì)釋放出來。是選擇長(zhǎng)遠(yuǎn)利益還是眼前利益，考驗(yàn)著各級(jí)政府和開發(fā)商們。（于國(guó)）
