中新網(wǎng)1月6日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，購(gòu)房者期盼已久的固定房貸利率終于揭開(kāi)蓋頭。剛剛在1月4日拿到銀監(jiān)會(huì)批文的光大銀行5日公開(kāi)宣布，全國(guó)首家推出“陽(yáng)光生活”人民幣固定利率住房貸款。據(jù)悉，該業(yè)務(wù)將率先在京、滬試點(diǎn)，具體利率尚未出臺(tái)。
據(jù)光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。
首批固定房貸利率業(yè)務(wù)將首先在北京、上海進(jìn)行試點(diǎn)，很快市民可在光大銀行的主要網(wǎng)點(diǎn)咨詢。向前透露，光大銀行推出的固定房貸利率起點(diǎn)是1-5年期的房貸，還有5-10年期、10- 20年期的不同品種。根據(jù)市場(chǎng)的不同需求，逐步推出。目前，固定房貸利率的利率基準(zhǔn)將參考目前的房貸利率，“可能比6.15%稍微高一些�！贝饲�，浦發(fā)銀行曾向外透露，其申報(bào)的固定房貸利率期限為5年以下、利率按照6.5%左右來(lái)執(zhí)行。
向前表示，固定房貸利率業(yè)務(wù)主要將針對(duì)一手房客戶，暫時(shí)不考慮二手房客戶，對(duì)客戶的資質(zhì)考核也和普通的房貸一樣，不同的是，在客戶辦理房貸時(shí)，銀行會(huì)讓客戶選擇是固定房貸利率還是浮動(dòng)房貸利率�？蛻艨梢愿鶕�(jù)自己風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，來(lái)決定使用哪種產(chǎn)品。而對(duì)已辦住房貸款的客戶，暫時(shí)不能轉(zhuǎn)換成固定房貸利率。
光大銀行行長(zhǎng)郭友指出，固定房貸利率是借款人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)利好消息。他認(rèn)為，固定房貸利率的風(fēng)險(xiǎn)銀行可以通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債匹配來(lái)消化，也會(huì)適當(dāng)研究一些新的產(chǎn)品來(lái)對(duì)沖和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。同樣，固定房貸利率的風(fēng)險(xiǎn)可以在市場(chǎng)中得到轉(zhuǎn)移，因?yàn)楦鞣N客戶的需求是不同的，并不是所有的客戶都會(huì)選擇固定房貸利率。
但向前同時(shí)指出，固定房貸利率提前還貸的違約金可能也會(huì)比一般房貸高一些，并且房貸利率是否會(huì)按照預(yù)計(jì)的上升或下降，都有很大的不確定性，所以購(gòu)房者在選擇房貸方式的同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，慎重選擇。
市場(chǎng)需求推動(dòng)房貸模式差異化
從去年11月份就開(kāi)始頻頻見(jiàn)報(bào)的“固定房貸利率”總算在2006年正式與購(gòu)房者見(jiàn)面。盡管剛剛拿到銀監(jiān)會(huì)的批文一天，光大銀行就迫不及待地在全國(guó)推出首家固定房貸利率。
自去年10月29日央行首次加息以來(lái)，僅僅過(guò)了四個(gè)多月，央行于今年3月再次上調(diào)房貸利率。而國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長(zhǎng)期貸款，大多實(shí)行的是逐年甚至是逐月調(diào)整利率的計(jì)息方式，利率風(fēng)險(xiǎn)完全由借款人承擔(dān)，由于住房貸款一般期限較長(zhǎng)，借款人的利息支出處于不確定狀態(tài)，始終面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)。尤其是目前我國(guó)利率處于13年來(lái)的較低水平，市場(chǎng)上普遍存在加息預(yù)期，貸款人面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)驟然增加。
面對(duì)當(dāng)前利率上調(diào)給投資置業(yè)者帶來(lái)的成本增加，以及未來(lái)利率仍然會(huì)繼續(xù)上升的心理預(yù)期，使得各大銀行面臨提前還款熱潮和住房貸款急劇下降的雙重壓力。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年第二季度，個(gè)人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來(lái)個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增最小值。6月末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)1.74萬(wàn)億元，增長(zhǎng)25.59%，同比回落16.38個(gè)百分點(diǎn)。
為了解除利率不確定性和宏觀調(diào)控帶給消費(fèi)者和銀行的影響，央行在2005年8月15日發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提出，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。
政策松動(dòng)立刻引起市場(chǎng)的反應(yīng)。11月，光大、浦發(fā)、建行三家銀行提出了相應(yīng)的固定利率房貸方案，并獲得央行批準(zhǔn)。固定利率房貸也成為眾多購(gòu)房者期盼的新業(yè)務(wù)。
首套住房購(gòu)買者獲利較多
對(duì)普通購(gòu)房者而言，使用固定房貸利率仍然存在風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，固定房貸利率設(shè)計(jì)的利率會(huì)比現(xiàn)行房貸利率高，如果今后的房貸利率上升，對(duì)購(gòu)房者而言是獲利，但如果利率下降，購(gòu)房者則面臨損失。向前提醒購(gòu)房者，在選擇固定房貸利率前，要首先了解風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇。
據(jù)光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定房貸利率的主要特點(diǎn)是，銀行對(duì)存、貸款利率走勢(shì)的詳細(xì)分析和周密計(jì)算，為借款人設(shè)定一個(gè)確定的貸款利率，使借款人可以根據(jù)自己對(duì)于未來(lái)利率走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)偏好，靈活選擇貸款的計(jì)息方式。
根據(jù)介紹，目前固定房貸利率和一般房貸審核客戶的方式是相同的。這意味著，購(gòu)買第一套房的自住型購(gòu)房者，將獲利較多。例如，當(dāng)前5年期的貸款基準(zhǔn)利率為5.85%，優(yōu)惠利率為5.27%，也就是說(shuō)，如果是第二套及以上房貸，那么利率按照5.85%執(zhí)行，如果是首次房貸，則可以享受5.27%的優(yōu)惠利率，兩者房貸利率的差額為0.58%.而如果固定利率產(chǎn)品的期限為5年以下、利率按照6.5%左右來(lái)計(jì)算的話，首次房貸者采取固定利率，則與現(xiàn)行的浮動(dòng)利率差額為1.23%(6.5%-5.27%)，相差額度比較明顯；而多次房貸者采用固定利率，與現(xiàn)行浮動(dòng)利率差額僅為0.65%(6.5%-5.85%)，相差額度相對(duì)較小。
資產(chǎn)證券化化解銀行風(fēng)險(xiǎn)
固定利率房貸推出后，如何化解利率浮動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行是個(gè)巨大的考驗(yàn)。銀行將固定利率設(shè)定得比現(xiàn)行的浮動(dòng)利率高來(lái)獲得風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。固定利率的定價(jià)和期限是其中的關(guān)鍵，固定利率設(shè)定的高低考驗(yàn)銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力，利率設(shè)得過(guò)高，則吸引不了購(gòu)房者，購(gòu)房者會(huì)選擇浮動(dòng)利率；利率設(shè)得過(guò)低，則銀行將承受較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。記者了解到，正因?yàn)槿绱�，目前各銀行也都先考慮5年期的固定房貸利率，“再按照市場(chǎng)需求，考慮新的品種。”
對(duì)此，光大銀行行長(zhǎng)郭友表示，光大銀行一方面將通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行重組安排、研究新的金融工具等，規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也需要對(duì)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加以有效管理，以在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)中尋找一定的盈利機(jī)會(huì)。
向前也表示，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑有很多，資產(chǎn)證券化就是化解風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。固定利率房貸和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖工具是相輔相成的，只有兩者相互配合，固定利率房貸才能走得更遠(yuǎn)，通過(guò)資產(chǎn)證券化等對(duì)沖工具，可以將銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)中去。(莊士冠)
