當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于特殊發(fā)展時(shí)期，影響它的因素和力量十分復(fù)雜，雖然大的發(fā)展趨勢(shì)明朗，但要對(duì)年度動(dòng)向和事件進(jìn)行預(yù)測(cè)，既需要深厚、全面的相關(guān)學(xué)科知識(shí)，又需要能在思維和視野上把握大勢(shì)，還需要跟中央高層決策者有些“心靈感應(yīng)”——所以，預(yù)測(cè)者從來(lái)不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走錯(cuò)很容易，想預(yù)測(cè)對(duì)就有點(diǎn)兒“九天攬?jiān)隆钡奈兜懒恕?object align="left" classid="clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000" codebase="http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=5,0,0,0" height="250" width="350">
一、房地產(chǎn)價(jià)格依然上漲，但變得“溫順”些。
估計(jì)將以7%為支點(diǎn)，上下波動(dòng)2個(gè)百分點(diǎn)，即5%-9%，低于或接近GDP增長(zhǎng)速度，其中以居于5%-7%的可能性為大。這是政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長(zhǎng)速度，也是國(guó)家調(diào)控成績(jī)的體現(xiàn)。雖然本人未從高層決策者那里嗅得什么信息，但我堅(jiān)信5%-9%的增幅將是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的基本目標(biāo)。
盡管總有學(xué)者主張強(qiáng)行下拉房?jī)r(jià)，但GDP仍在快速增長(zhǎng)，要讓房?jī)r(jià)“反其道而行之”，這無(wú)異于“癡人說(shuō)夢(mèng)”！要是低于5%，如果不是遇到了“非典”這樣的極特殊事件，就表明數(shù)據(jù)有水分了。
二、城市土地控制會(huì)出現(xiàn)“緊中有松”跡象。
“8·31”大限之前政府雖然集中放了一些地，但大限之后土地市場(chǎng)的管理還是比以前緊的，這對(duì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)確實(shí)有影響，進(jìn)而影響著市場(chǎng)供求關(guān)系。如果需求不動(dòng)，要控制房?jī)r(jià)，只能增加供給才能達(dá)到目的，但要增加供給就要放地。
房?jī)r(jià)再大幅上漲，土地管理部門(mén)想置身事外，立個(gè)“潔身自好”的牌坊，大眾也難答應(yīng)��！
三、“政策恐慌期”已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。
不會(huì)有2005年那樣“排山倒海”的政策出臺(tái)，但會(huì)有一些體現(xiàn)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場(chǎng)秩序的政策、措施出臺(tái)，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開(kāi)發(fā)，推行實(shí)名購(gòu)房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介市場(chǎng)的管理，出臺(tái)住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然“抑制”仍是主調(diào)，但不會(huì)是唯一的聲音，畢竟市場(chǎng)繼續(xù)觀(guān)望下去不行。
四、對(duì)消費(fèi)需求的引導(dǎo)可能引起中央政府的重視。
放松土地控制是不得已而為之，而且幅度十分有限，控制需求增長(zhǎng)特別是住房過(guò)度需求將被提上議程�，F(xiàn)在人均住宅建筑面積已經(jīng)超過(guò)26平方米，如此下去用不了幾年小康居住目標(biāo)就會(huì)實(shí)現(xiàn)。
住的小不是好事，住的太大也不是好事。別墅生活在中國(guó)將永遠(yuǎn)是異邦情調(diào)，不適合國(guó)情；住房越開(kāi)發(fā)越大、買(mǎi)了不住等問(wèn)題再不重視將給未來(lái)社會(huì)發(fā)展埋下隱患，最終咽下這個(gè)“苦果”的還是全體人民。不承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不對(duì)，過(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不行。
五、住房保障問(wèn)題得到重視，貨幣補(bǔ)助將是大勢(shì)所趨。
“住房保障”曾一度在政府的詞典里消失了，各級(jí)政府都津津樂(lè)道于住房制度改革的成績(jī)。2005年，經(jīng)濟(jì)適用房被媒體炒得“臭不可聞”，海內(nèi)外學(xué)術(shù)界的無(wú)情批判更讓政府不得不反思。一個(gè)親民的政府不能不關(guān)注民意，再加上控制房?jī)r(jià)的壓力巨大，于是一些地方政府開(kāi)始積極興建經(jīng)濟(jì)適用房，并開(kāi)發(fā)或收購(gòu)廉租房。但也會(huì)有一些地方政府開(kāi)始探索貨幣化補(bǔ)助問(wèn)題，這正是我積極倡導(dǎo)的。而且回龍觀(guān)新樓地面塌陷事件讓我更加深信不疑:實(shí)物補(bǔ)助或早或晚走投無(wú)路，貨幣補(bǔ)助才是住房保障的發(fā)展方向！
六、房地產(chǎn)理財(cái)觀(guān)念更加深入人心。
窮人關(guān)注保障，而富人則關(guān)注理財(cái)。股市未老先衰，而房市則豐姿綽約，青春搖蕩。盡管2005年房市“不聽(tīng)話(huà)”，中央政府對(duì)它來(lái)了個(gè)“泰山壓頂”，但房?jī)r(jià)總體上不見(jiàn)下跌。除上海等個(gè)別城市外，房市依然妖嬈迷人�，F(xiàn)在的富人有很多受過(guò)高等教育，分析、把握大局的能力大大增強(qiáng)，盡管政府依然在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，我行我素者仍然不少，而且調(diào)控過(guò)程中的激烈討論似乎更讓房地產(chǎn)理財(cái)觀(guān)念深入人心。這就給宏觀(guān)調(diào)控帶來(lái)了更大壓力:光靠行政措施不行，立法手段必須登場(chǎng)了！
七、物業(yè)糾紛增加，沖突加劇，呼吁主管部門(mén)采取規(guī)范措施。
物業(yè)公司原本是以“微利”、“服務(wù)”面孔出現(xiàn)的，但業(yè)主們都說(shuō)它是“天使的臉龐，魔鬼的心腸”。2005年雖有“從被窩里拖出業(yè)主”這樣駭人聽(tīng)聞的司法干預(yù)，但也有美麗園業(yè)委會(huì)全面勝訴、物業(yè)費(fèi)大降這樣大快人心的消息——誰(shuí)怕誰(shuí)�。∮谑牵m紛在增加，沖突在加劇，為服務(wù)質(zhì)量，也為收費(fèi)定價(jià)問(wèn)題。糾紛還使人們開(kāi)始反思物業(yè)管理模式問(wèn)題:李建國(guó)的“物業(yè)革命”不無(wú)道理，本教授認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)踢開(kāi)物業(yè)公司鬧革命，直接從市場(chǎng)上雇用專(zhuān)業(yè)服務(wù)力量也是可以探索的嘛！
八、著名房地產(chǎn)商將出現(xiàn)總部遷址進(jìn)京的跡象。
有意做行業(yè)“龍頭老大”的不止10家，胸懷擠進(jìn)“TOP10”大志的更不下100家。但能否成為“龍”，除常規(guī)條件外，還與你是呆在“河里”還是“海里”有關(guān)。政治家們只有集中在北京才能運(yùn)籌帷幄，科學(xué)家、理論家、藝術(shù)家離開(kāi)北京大都難成氣候。開(kāi)發(fā)公司也不例外，要跨區(qū)域發(fā)展，不在北京，指揮棒就不靈——它不僅是全國(guó)最大、檔次最高的市場(chǎng)，也是政策、信息的主要發(fā)源地和頂級(jí)合作者、頂級(jí)人才的聚集地。順馳總部已遷至北京，2006年還會(huì)有頂級(jí)大佬做出類(lèi)似決策，并引發(fā)其他大公司的思考。非去北京嗎？是的！沒(méi)辦法，這就是“首都效應(yīng)”，也是中國(guó)特色。
九、海外開(kāi)發(fā)商開(kāi)始做進(jìn)入的前期準(zhǔn)備。
按照現(xiàn)行法律規(guī)定，海外投資者要在中國(guó)內(nèi)地注冊(cè)獨(dú)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很困難，想進(jìn)來(lái)只能以合資、合作的方式操作。但是，合資、合作是許多外國(guó)投資者不愿意的。隨著時(shí)間的推進(jìn)，外商自由進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)為時(shí)不遠(yuǎn)。宏觀(guān)調(diào)控后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在土地拍賣(mài)、投資立項(xiàng)及配套費(fèi)用的收取上將更加規(guī)范，投資程序也更加規(guī)范、合理，這增加了外國(guó)投資者進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的信心。
2006年，有意進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)始進(jìn)行前期調(diào)查、準(zhǔn)備、選址，研究?jī)?nèi)地的房地產(chǎn)法律與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位，以及與內(nèi)地各方的合作問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“狼”要來(lái)了，但對(duì)消費(fèi)者也許是好事。
十、海外REITs仍難在內(nèi)地開(kāi)展業(yè)務(wù)，但內(nèi)地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮通過(guò)REITs謀求海外上市。
中國(guó)內(nèi)地對(duì)涉外金融問(wèn)題歷來(lái)謹(jǐn)慎，盡管海外金融機(jī)構(gòu)要求中央政府開(kāi)放金融市場(chǎng)的呼聲一直很高，但對(duì)一個(gè)大國(guó)來(lái)說(shuō)，保持金融體系的相對(duì)獨(dú)立性至關(guān)重要。雖然目前海外REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)在中國(guó)內(nèi)地活動(dòng)比較頻繁，但制約REITs發(fā)展的政策、法律保障和市場(chǎng)環(huán)境仍然十分明顯，所以2006年海外REITs在內(nèi)地還難有大的作為。但是，東方不亮西方亮，個(gè)別公司通過(guò)REITs在香港的成功上市，給了許多同行新的啟示:像長(zhǎng)頸鹿那樣，把脖子伸到柵欄外，仍然是不會(huì)餓死的！
(來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 作者：董藩 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪節(jié))
