中新網(wǎng)12月28日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，上海有關(guān)部門(mén)近日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，國(guó)家和上海市委、市政府出臺(tái)了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的文件，這些政策和措施的積極效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情況，市場(chǎng)走勢(shì)與中央調(diào)控政策基本一致。

　　觀(guān)望中交易量回升趨穩(wěn)

　　買(mǎi)房子一直是人們心中的一件大事。沒(méi)房子的想盡快擁有一套寫(xiě)著自己產(chǎn)權(quán)名的房子，有房子的想再買(mǎi)一套作為特殊“銀行”。在與房產(chǎn)商的博弈中，大家都在小心翼翼地揣摩最合適的成交點(diǎn)。房子就是這么讓人不省心。

　　今年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅和商品住房新開(kāi)工面積下降。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1月-11月，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1141億元,同比增長(zhǎng)11.3%，增幅比去年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，在樓市觀(guān)望氛圍中，商品住房交易量逐步回升趨穩(wěn)。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，新建商品住房成交面積8月起回升，10、11月商品住房銷(xiāo)售面積分別為349萬(wàn)、382萬(wàn)平方米。在這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)中，我們知道了什么叫過(guò)猶不及。

　　排隊(duì)買(mǎi)房曾是人們議論的焦點(diǎn)

　　十幾年前，所有人拿著糧票、布票、肉票去排隊(duì)買(mǎi)生活必需品；十幾年后，并未出現(xiàn)“樓荒”的上海樓市又出現(xiàn)眾人捧著板凳抱著棉被排隊(duì)買(mǎi)房，搶購(gòu)價(jià)值超過(guò)百萬(wàn)元的商品，令人費(fèi)解的是：買(mǎi)房怎么比買(mǎi)小菜還隨便？

　　當(dāng)排隊(duì)買(mǎi)房似乎已成為風(fēng)尚，尤其是一些市中心的新樓開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，都出現(xiàn)了浩浩蕩蕩的排隊(duì)買(mǎi)房大軍。這些“軍團(tuán)”里，有一家人輪流請(qǐng)假來(lái)售樓處排隊(duì)；有私人雇傭的代排隊(duì)的民工；也有賣(mài)搖號(hào)號(hào)碼的“黃牛”……

　　排隊(duì)買(mǎi)房一度成為滬上街頭巷尾人們議論的焦點(diǎn)，甚至成為某些人衡量樓盤(pán)是否紅火的標(biāo)準(zhǔn)之一。不管是工薪階層還是資產(chǎn)雄厚的投資客都在考慮再多買(mǎi)幾套房產(chǎn)，等著升值賺錢(qián)。

　　投機(jī)、投資、自住客擠在一條“獨(dú)木橋”上搶房，于是，今年二季度起，樓市不得不為過(guò)熱而“埋單”。

　　政府出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施

　　從2005年3月起，從中央到上海，相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策調(diào)控措施，動(dòng)用了財(cái)稅、利率、供應(yīng)等多種杠桿，“組合拳”起到了為樓市迅速降溫的作用。

　　3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》；

　　4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”；

　　5月13日，建設(shè)部七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，共8條意見(jiàn)。

　　上海市政府也陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策：

　　3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；

　　3月7日，上海推出相關(guān)財(cái)稅政策，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)上海行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)征收差額的5%營(yíng)業(yè)稅；

　　3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，買(mǎi)兩套房執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率；

　　4月5日，市房地局推出禁止轉(zhuǎn)按揭的政策，賣(mài)出方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記后，才能與買(mǎi)進(jìn)方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

　　購(gòu)房者逐漸恢復(fù)冷靜和理性

　　“組合拳”過(guò)后，上海樓市進(jìn)入調(diào)整期。調(diào)整期下的一、二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)出理性回歸態(tài)勢(shì)，短線(xiàn)投機(jī)客退出市場(chǎng)，長(zhǎng)線(xiàn)投資客出手更為謹(jǐn)慎，而購(gòu)房者則恢復(fù)了冷靜與理性。

　　進(jìn)入4月，排隊(duì)買(mǎi)房逐漸在滬上匿跡。那些曾經(jīng)熱血沸騰，一心在上海樓市大有作為的投資客感受到“冬天”的到來(lái)。下決心借錢(qián)買(mǎi)房的市民也趕緊“懸崖勒馬”，感到了投機(jī)買(mǎi)房的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，樓價(jià)也應(yīng)時(shí)而降，浦東某大盤(pán)，3月開(kāi)盤(pán)價(jià)8000至9000每平方米，到了10月，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)一期房源的業(yè)主發(fā)現(xiàn)二期新盤(pán)已經(jīng)降到了7000多元每平方米。眼看資產(chǎn)就這樣“縮水”，業(yè)主們懊悔當(dāng)時(shí)購(gòu)房太沖動(dòng)。

　　新開(kāi)樓盤(pán)不再享受“前呼后擁”的待遇，從原來(lái)的一房難求、排隊(duì)買(mǎi)房到如今的購(gòu)房者可仔細(xì)挑選，從這一變化可以看出，投機(jī)客撤離后，上海樓市逐漸進(jìn)入常態(tài)銷(xiāo)售。在隨后的新盤(pán)上市過(guò)程中，打折促銷(xiāo)已成為大多數(shù)新盤(pán)上市的必用手段之一。盡管如此，不少購(gòu)房者并不買(mǎi)帳，還是希望等樓市更趨明朗后再做購(gòu)房打算。

　　二手房投資者大面積拋盤(pán)

　　全額征收營(yíng)業(yè)稅的政策公布后，二手房市場(chǎng)立刻出現(xiàn)了大面積拋盤(pán)，炒房者開(kāi)始和時(shí)間賽跑。進(jìn)入5月中旬，二手房在掛牌量不斷遞增的同時(shí)，成交量卻持續(xù)萎縮。在這種情況下，上海多達(dá)14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免，一些大的中介已經(jīng)準(zhǔn)備減少店面，而一些小的中介則在慎重考慮生計(jì)問(wèn)題。

　　面對(duì)“慘淡”樓市，房東陣營(yíng)也開(kāi)始迅速分化。那些實(shí)力較強(qiáng)，資金承受力較大，且手中房源不多的投資客選擇再撐下去看看，或出租或希望在短期內(nèi)樓市能再恢復(fù)到此前的火熱，然后再拋盤(pán)賺取差價(jià)。

　　資金實(shí)力不強(qiáng)的，則選擇“三十六計(jì)，走為上策”，投資客羅先生于今年5月，把去年買(mǎi)的一套外灘濱江名人苑賣(mài)了。買(mǎi)的時(shí)候115萬(wàn)元，今年3月最高價(jià)到了205至210萬(wàn)元，但由于當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)，等5月份房產(chǎn)證下來(lái)馬上賣(mài)掉，掛牌價(jià)為160萬(wàn)元，最后以153萬(wàn)元成交。

　　專(zhuān)家認(rèn)為買(mǎi)房明年或是個(gè)機(jī)會(huì)

　　上海樓市仍處于調(diào)整期之中，宏觀(guān)調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)下樓市在價(jià)格上已經(jīng)回歸理性，產(chǎn)品力發(fā)揮著重要作用，上海著名營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家孫益功分析認(rèn)為：樓市明年可能還要面臨一些區(qū)域性的分化和調(diào)整，明年買(mǎi)房將是個(gè)機(jī)會(huì)，具體從時(shí)間段上看，可能在明年的3至8月份。

　　分析原因，首先，市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加。今年4月宏觀(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，不少開(kāi)發(fā)商選擇“捂盤(pán)”，等待后市時(shí)機(jī)，而在持續(xù)調(diào)整期之下，面臨資金壓力的開(kāi)發(fā)商只能釋放此前先積壓的新盤(pán)量，這造成短時(shí)期內(nèi)大量新盤(pán)上市；另外，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流也是有限的，再過(guò)半年，部分開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)仍未回暖，很可能會(huì)在信心上備受打擊，并在新盤(pán)的價(jià)格上作出讓步。

　　其次，那些在去年上市的大盤(pán)，由于體量大，經(jīng)過(guò)今年的市場(chǎng)消化后，房子只賣(mài)掉了一半左右，有的甚至只賣(mài)掉30%，由于起點(diǎn)高，房?jī)r(jià)不敢輕易調(diào)整。明年開(kāi)發(fā)商可能迫于大盤(pán)資金壓力，在推出后續(xù)房源過(guò)程中調(diào)整房?jī)r(jià)。

　　此外，從土地儲(chǔ)備上來(lái)看，從2004年開(kāi)始推出普通商品房用地已經(jīng)減少，而2005年普通商品房基本停止了土地供應(yīng)，目前上海正在或即將推出的普通商品房是在消化前幾年土地供應(yīng)量，這些土地所建成的普通商品房在明年基本上都會(huì)上市。而在后續(xù)土地儲(chǔ)備極為有限的情況下，隨著2010年上海世博會(huì)等利好因素拉動(dòng)，2007年、2008年可能會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)量下降，價(jià)格會(huì)因此持續(xù)升溫。這樣看來(lái)，明年正處于過(guò)渡階段，因此是個(gè)買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)。

　　區(qū)域板塊將呈現(xiàn)分化走勢(shì)

　　明年是個(gè)買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)，但孫益功認(rèn)為區(qū)域板塊將呈現(xiàn)分化走勢(shì)。

　　對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)具唯一性的傳統(tǒng)高檔地段來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不但很難跌，反而二手房市場(chǎng)可能還會(huì)有上漲空間。像延安路、成都北路、華山路、茂名南路符近的傳統(tǒng)高檔地段，由于土地極為稀缺，租賃市場(chǎng)較好，這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)會(huì)很堅(jiān)挺。

　　那些位于市中心，但并不具備唯一性且供應(yīng)量較大的地段，價(jià)格可能出現(xiàn)回調(diào)。像普陀、虹口等區(qū)內(nèi)的一些大盤(pán)，雖然體量大，品質(zhì)高，但地段的唯一性不夠，因此，樓盤(pán)推出后，外籍、外地購(gòu)買(mǎi)力較弱，倒是很適合區(qū)域內(nèi)居住的買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。這些區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，價(jià)格只需有限回降，即可獲得相對(duì)穩(wěn)定的銷(xiāo)量，因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)格相對(duì)交通便利性，生活的方便而言還是適合自住客的。

　　外環(huán)外市場(chǎng)，由于供應(yīng)量充沛，生活設(shè)施便利度不如市中心，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)積極性不高，松江新城、九亭、嘉定等地區(qū)銷(xiāo)售壓力大。

　　投資客需看情況行動(dòng)

　　對(duì)于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，明年是個(gè)好機(jī)會(huì)，但對(duì)于那些手中已有幾套物業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，明年是不是也該有所行動(dòng)了呢？

　　如果手中持有的物業(yè)產(chǎn)品是相對(duì)唯一的，那么可以將房源掛牌出租。比如，地處外環(huán)線(xiàn)內(nèi)、附近有美國(guó)學(xué)校的浦東區(qū)域別墅，由于生活氛圍好，交通相對(duì)便利，目前最低的月租金基本可達(dá)7000美元，這樣以租養(yǎng)房既可以獲得短期的收益，也可為物業(yè)長(zhǎng)期的升值保值。

　　如果業(yè)主所持有物業(yè)地段一般，產(chǎn)品沒(méi)有什么特色，要么繼續(xù)出租一段時(shí)間，尋找合適機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)其它優(yōu)勢(shì)物業(yè)；要么盡快拋掉手中物業(yè)，現(xiàn)金兌現(xiàn)后，干脆重新調(diào)整，尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)的買(mǎi)入機(jī)會(huì)。

　　而如果感覺(jué)已經(jīng)被手中物業(yè)套牢，如將別墅買(mǎi)在相對(duì)偏僻的地區(qū)，周邊生活配套不全，人氣不足，那么就只能繼續(xù)等待下一個(gè)購(gòu)房高峰的出現(xiàn)，尋找合適時(shí)機(jī)再謀打算。

　　房貸走勢(shì)

　　2006年1月1日，原來(lái)5.31%的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率就要對(duì)所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過(guò)去，而上限達(dá)到了6.12%。

　　對(duì)于這樣的利率調(diào)整，精明的上海人當(dāng)然不會(huì)等閑視之。隨著年關(guān)將近，滬上各大銀行已經(jīng)迎來(lái)一股還款高峰。

　　二手房個(gè)稅

　　國(guó)家稅務(wù)總局重申二手房交易必須繳納個(gè)稅，廣州已開(kāi)征房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，目前，上海地區(qū)雖沒(méi)有明確何時(shí)開(kāi)始強(qiáng)制執(zhí)行此稅種，但一旦強(qiáng)制征收，將對(duì)投資型物業(yè)帶來(lái)最直接的影響。

　　以一套100平方米的商品房為例，購(gòu)買(mǎi)時(shí)60萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)為90萬(wàn)元，其中，應(yīng)繳納的合理費(fèi)用約6萬(wàn)元，個(gè)稅需繳納4.8萬(wàn)元。這樣，賣(mài)方在獲得90萬(wàn)元的房款后，除去所應(yīng)繳納稅費(fèi)外，還要多付4.8萬(wàn)元的個(gè)稅，實(shí)際到手的數(shù)額只有79.2萬(wàn)元。受政策影響，在個(gè)稅正式執(zhí)行前，部分房東已開(kāi)始要求減低房?jī)r(jià)，以便盡快成交，因?yàn)樯侠U稅收將成為賣(mài)方一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)，賣(mài)方為降低損失也會(huì)把稅款打在房?jī)r(jià)里，而買(mǎi)方不肯為此埋單，買(mǎi)賣(mài)雙方將會(huì)尋找平衡點(diǎn)。(劉因 孫鑫）