近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用越來(lái)越大。一方面，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例越來(lái)越高，且房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展直接或間接地帶動(dòng)了許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的住房問(wèn)題，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)，作為一種資產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)的波動(dòng)又受經(jīng)濟(jì)周期的影響，這在客觀(guān)上也使房地產(chǎn)業(yè)比其它行業(yè)更容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。正是由于房地產(chǎn)業(yè)特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位以及行業(yè)特性，決定了人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)融資問(wèn)題的關(guān)注。
房?jī)r(jià)是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。在均衡的供求因素作用下，可形成均衡的房地產(chǎn)價(jià)格。因此，要形成均衡的房?jī)r(jià)，必須消除房屋供給與需求兩個(gè)方面不合理的因素。在資金需求密集與最終消費(fèi)者支付需要一個(gè)過(guò)程之間存在著矛盾，也就是存在著資金需求與供給的時(shí)間差。解決資金供求的時(shí)間差，需要借助金融工具。
中國(guó)房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過(guò)窄，無(wú)法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險(xiǎn)組合及分擔(dān)機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)，這一問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問(wèn)題，是全社會(huì)融資結(jié)構(gòu)不合理的反映。
而隨著金融市場(chǎng)的成熟，風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原則必然會(huì)滲透到包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)的融資方式之中。房地產(chǎn)是一個(gè)高收益的行業(yè)，但也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，只有以股本融資為主，才能更好地解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。因此，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股本融資比例是大勢(shì)所趨。
在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。而《證券法》修訂稿中“向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)二百人”為公開(kāi)發(fā)行證券的規(guī)定為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。不僅如此，新修訂的《公司法》將設(shè)立股份公司的最低出資額由1000萬(wàn)下調(diào)為500萬(wàn)人民幣，這一門(mén)檻仍然偏高，但這一調(diào)整也將為包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的更多企業(yè)發(fā)行股票融資創(chuàng)造了條件。私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開(kāi)發(fā)商股本籌集問(wèn)題。
近年來(lái)，房地產(chǎn)信托計(jì)劃頗為走俏，但在其發(fā)展中最大的問(wèn)題是貸款類(lèi)信托計(jì)劃居多，很少有權(quán)益類(lèi)信托，即投資于已建成的物業(yè)靠租金獲取收入的信托。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足不了銀行貸款條件時(shí)轉(zhuǎn)而使用貸款信托，這讓信托資金承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，形成了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱(chēng)的局面。日前銀監(jiān)會(huì)對(duì)貸款信托提出了監(jiān)管要求，其條件與銀行貸款并無(wú)太大差別，因而貸款信托不可能解決股本不足的開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題。
房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題應(yīng)該建立權(quán)益型的基金而不應(yīng)是債權(quán)型的基金，讓基金持有人承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受投資回報(bào)。實(shí)踐也證明，與信貸類(lèi)REITs相比，權(quán)益型REITs更能較好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)直接融資需求。
房地產(chǎn)信托基金的實(shí)質(zhì)是一種產(chǎn)業(yè)投資基金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托基金投資標(biāo)的流動(dòng)性不強(qiáng)，定價(jià)不易，對(duì)信托人的風(fēng)險(xiǎn)承受力有較高的要求，因而投資人應(yīng)以合格的投資人為對(duì)象。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)的和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大的局限性。
用公開(kāi)發(fā)行股票或在專(zhuān)業(yè)化管理的前提下用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，應(yīng)是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是我們解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。希望目前進(jìn)行的股權(quán)分置改革和新修訂的《公司法》、《證券法》的實(shí)施以及更多的制度創(chuàng)新，能為加快房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新創(chuàng)造條件，開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)與金融雙贏(yíng)的局面。
今年3月份，人民銀行牽頭的信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。中國(guó)建設(shè)銀行已于12月在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)推出住房抵押貸款證券化產(chǎn)品。證券化有利于加大資產(chǎn)的流動(dòng)性，匹配和優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。但目前個(gè)人住房貸款按浮動(dòng)利率發(fā)放，近兩年的加息均引發(fā)了提前還貸的現(xiàn)象，使資產(chǎn)證券的預(yù)期收益出現(xiàn)不確定性。在這種情況下，商業(yè)銀行可以研究發(fā)放固定利率貸款，更好地規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
此外，我們還應(yīng)嘗試通過(guò)多種渠道，充分發(fā)揮保險(xiǎn)功能，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，境外做得較多的有貸款抵押房屋保險(xiǎn)、貸款建(修)房保險(xiǎn)、商品房抵押貸款還款保證保險(xiǎn)等。如中國(guó)香港金融機(jī)構(gòu)在辦理貸款時(shí)要求購(gòu)房者為樓宇物業(yè)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，該保險(xiǎn)包括火險(xiǎn)、附加險(xiǎn)、綜合險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人是貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)，這在一定程度上保障了房地產(chǎn)融資人房地產(chǎn)融資的安全，提高了房地產(chǎn)融資債務(wù)人的信用。
總之，我們應(yīng)加大金融創(chuàng)新力度，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，也要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
看點(diǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過(guò)窄，無(wú)法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險(xiǎn)組合及分擔(dān)機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)，這一問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問(wèn)題，是全社會(huì)融資結(jié)構(gòu)不合理的反映。
在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)穩(wěn)定的條件下，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，加快各項(xiàng)金融改革。2006年，應(yīng)當(dāng)在匯率機(jī)制、利率市場(chǎng)化、債券市場(chǎng)和金融穩(wěn)定等領(lǐng)域加快推進(jìn)改革。
(來(lái)源：《上海證券報(bào)》 作者：吳曉靈 文章原題目為：《房地產(chǎn)與金融：雙贏(yíng)路徑選擇》)
