中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，20世紀(jì)末就出現(xiàn)的“業(yè)主委員會(huì)”概念，至今終于深入人心。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，一直有著數(shù)不清的矛盾，如果沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主們的權(quán)益等于沒(méi)有保護(hù)者和代言人，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主勢(shì)必處于弱勢(shì)。業(yè)主委員會(huì)是目前業(yè)主自治的最有效方式。
然而，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，北京市目前有3000多個(gè)住宅小區(qū)，其中已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的僅有440家左右，所占比例約為15%。盡管比例較之以往有所提升，但是真正由業(yè)主自發(fā)成立并且代表業(yè)主發(fā)揮作用的可謂鳳毛麟角。另外，“業(yè)主委員會(huì)成立難，運(yùn)作更難”是目前很多小區(qū)共同面臨的問(wèn)題，這些都打擊了業(yè)主們?yōu)檫@件事努力的積極性。
業(yè)主積極性不高讓業(yè)委會(huì)陷入尷尬境地
按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)只要滿足兩個(gè)要求之一即可：一是新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上，二是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起滿兩年。
業(yè)主積極性不高讓業(yè)委會(huì)陷入尷尬境地，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。而要達(dá)到這一要求并沒(méi)有人們想象的順利。
家住海淀區(qū)某小區(qū)的李女士講，她所在小區(qū)入住已經(jīng)超過(guò)兩年，但一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也沒(méi)有召開過(guò)大會(huì)，“小區(qū)沒(méi)有牽頭人是無(wú)法成立的原因之一，業(yè)主大多是上班一族，時(shí)間和精力上都無(wú)法全身心地投入到業(yè)委會(huì)的日常工作中。而相當(dāng)多的業(yè)主認(rèn)為只要沒(méi)有糾紛就沒(méi)有必要成立業(yè)主委員會(huì)，從沒(méi)有積極地對(duì)待過(guò)這件事情�！�
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、專門研究業(yè)主維權(quán)的專家舒可心認(rèn)為，從“小區(qū)出事后才想到成立業(yè)主委員會(huì)”到“先成立業(yè)主委員會(huì)防止問(wèn)題出現(xiàn)”是個(gè)過(guò)程，這需要業(yè)主在意識(shí)上的提高。
開發(fā)商、物業(yè)公司設(shè)置障礙缺乏主管部門支持
前期物業(yè)管理公司一般為發(fā)展商選聘，且開始就用業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)支付人力成本卻幫助開發(fā)商做售后服務(wù)工作，在這段時(shí)期，也必將積累大量的糾紛，而業(yè)委會(huì)一旦成立，將直接威脅到物業(yè)公司的前途，也威脅著開發(fā)商售后服務(wù)的免費(fèi)人力資源。
北京雙裕小區(qū)就是一個(gè)典型的例子，該小區(qū)自2000年中期開始宣布“逐步實(shí)行物業(yè)管理”以來(lái)，業(yè)主們就開始籌備組建業(yè)主委員會(huì)，然而一年半過(guò)去了，業(yè)主委員會(huì)還像空中的畫餅，始終沒(méi)落實(shí)下來(lái)。據(jù)透露，業(yè)主委員會(huì)的籌備工作不了了之，主要原因是“有決定權(quán)的一方(開發(fā)商、物業(yè)中心)在關(guān)鍵的時(shí)候反悔了”，也有人說(shuō)籌備組商討的時(shí)候說(shuō)是繼續(xù)磋商，但一來(lái)二去磋商就沒(méi)了下文。
未雨綢繆業(yè)主委員會(huì)先要明確職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)成立難，成立之后運(yùn)作就更難，這也是很多業(yè)主擔(dān)心的問(wèn)題。而業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作難的癥結(jié)所在就是職責(zé)不明確，業(yè)主委員會(huì)在日常運(yùn)作中常有越權(quán)之嫌。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)所做的就是每年召開業(yè)主大會(huì)或者根據(jù)需要召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，向大會(huì)提請(qǐng)必要的議案并執(zhí)行被業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的決議；此外，業(yè)委會(huì)的日常工作則是監(jiān)督物業(yè)公司的管理情況，絕不能業(yè)主委員會(huì)自己說(shuō)了算，更不能業(yè)委會(huì)主任說(shuō)了算。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，而自身不能夠決斷，比如業(yè)主委員會(huì)可以監(jiān)督物業(yè)公司的管理情況，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)，告訴業(yè)主物業(yè)公司的不良行為，通過(guò)業(yè)主大會(huì)抉擇物業(yè)公司或“留任”或“被炒”，或“僅僅警告”或“要求賠償”。而在召開業(yè)主大會(huì)之前，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有炒掉物業(yè)公司的權(quán)力。
業(yè)主委員會(huì)缺乏制約機(jī)制
目前，業(yè)主委員會(huì)是群眾性組織，具有業(yè)余性和公益性的特點(diǎn)，為了給小區(qū)業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)成員大都沒(méi)有領(lǐng)取津貼補(bǔ)助，這一方面可能影響他們的工作積極性，降低他們的責(zé)任感和使命感；另一方面，業(yè)主也難以對(duì)業(yè)委會(huì)的成員進(jìn)行有效的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)成員盡管是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，但是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有制約業(yè)主委員會(huì)的相應(yīng)條款，面對(duì)各種誘惑，很難保證業(yè)主委員會(huì)成員不會(huì)侵犯甚至出賣業(yè)主的利益，一旦出現(xiàn)類似的情況，業(yè)主并沒(méi)有好的辦法解決。
因而，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管同樣需要業(yè)主意識(shí)的覺(jué)醒或者法律法規(guī)的制約。(張正為 鄭杉杉）
