中新網(wǎng)12月19日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，始自2005年3月的集中調(diào)控緣于飛漲的房?jī)r(jià)。而在3月至7月政策出臺(tái)最為密集的150多天當(dāng)中，房?jī)r(jià)也始終是各方利益團(tuán)體展開博弈的中心。調(diào)控高潮持續(xù)約150天。

　　從北京天鴻與城開合并組建總資產(chǎn)達(dá)500億元的北京首開集團(tuán)、和黃46億元奪得上海浦東商業(yè)寶地、廣州越秀拿下內(nèi)地REITs香港上市頭名，到萬(wàn)科京滬主將突然換防、順馳人事及管理架構(gòu)大幅調(diào)整、香江國(guó)際高層生變——與往年10月“黃金周”過(guò)后市場(chǎng)通常波瀾不驚相反，2005年底，國(guó)內(nèi)主流房企異動(dòng)頻頻。

　　這一系列事件的發(fā)生各有原由，但它們正好集中反映了經(jīng)受宏觀調(diào)控洗禮的各路大地產(chǎn)商所作出的種種騰挪變化。

　　龍頭房企擴(kuò)張、調(diào)整并進(jìn)

　　2005年，萬(wàn)科仍然是房企競(jìng)技場(chǎng)上的主角之一。從3月份18.6億元收購(gòu)浙江南都股權(quán)，一舉吃進(jìn)后者長(zhǎng)三角地區(qū)超過(guò)200萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，到6月初緊急召集中城聯(lián)盟深圳會(huì)議，警告同行“樓市冬天將至，必須改變牛市思維”，再到9月前后傳出洽購(gòu)北京朝陽(yáng)開發(fā)公司，在經(jīng)過(guò)了“深圳17英里項(xiàng)目砸樓風(fēng)波”、“股權(quán)分置改革方案爭(zhēng)議”及京滬主將換防事件之后，11月中旬，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石與前股東方華潤(rùn)集團(tuán)高層、現(xiàn)中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧就廣州科學(xué)城項(xiàng)目再度攜手，為萬(wàn)科的2005年做了一個(gè)意味深長(zhǎng)的總結(jié)。而萬(wàn)科新一代領(lǐng)導(dǎo)人、總經(jīng)理郁亮放話“萬(wàn)科要做微利企業(yè)”，背后是延伸產(chǎn)品線、加速資金周轉(zhuǎn)等多方面的策略調(diào)整。

　　作為最近兩年樓市大潮中奇跡般崛起的最大“黑馬”，順馳仍然是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。其年底前的大規(guī)模人事調(diào)整引起不少議論，但在年底多家企業(yè)調(diào)整人事的大環(huán)境下并未掀起軒然大波。順馳中國(guó)赴港上市擱置，孫宏斌賴以起家的順馳置業(yè)卻如愿得到軟銀和凱雷4500萬(wàn)美元的戰(zhàn)略投資�？芍^失之東隅，收之桑榆。近日，該公司又與重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))有限公司合作聯(lián)手摘得重慶黃金地段的大幅地塊。在以令人吃驚的方式獲得大量土地資源實(shí)現(xiàn)飛速擴(kuò)張后，今年的順馳在新領(lǐng)導(dǎo)汪浩帶領(lǐng)下開始進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境的挑戰(zhàn)：一方面從追求規(guī)模的快速擴(kuò)張階段逐步進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的全新階段；另一方面先前最大限度地放權(quán)的管理模式向區(qū)域公司乃至集團(tuán)總部加強(qiáng)有效控制的模式轉(zhuǎn)變。

　　一貫行事低調(diào)的“地產(chǎn)航母”、香港上市公司合生創(chuàng)展今年也在積極調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。成功引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人武捷思填補(bǔ)集團(tuán)總經(jīng)理空缺，強(qiáng)化企業(yè)管理，積極拓展融資渠道。攜手老虎基金，并在海外成功發(fā)債。在二級(jí)市場(chǎng)大展身手的同時(shí)，今年還悄然進(jìn)入房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域，將產(chǎn)業(yè)鏈在二級(jí)開發(fā)、物業(yè)管理、住宅裝修基礎(chǔ)上再度延伸。

　　新銳房企華潤(rùn)置地在2005年表現(xiàn)不俗，在北京力挫群雄以25億元奮勇奪得清河地塊，11月發(fā)布公告稱將以31.95億港元(約合人民幣33.2億元)從母公司華潤(rùn)集團(tuán)手中收購(gòu)包括北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)大廈和萬(wàn)象城4個(gè)作為長(zhǎng)期投資的商用物業(yè)，以及深圳羅湖一幅4.1萬(wàn)平方米的待開發(fā)地塊。在置地星座即將收官之際啟動(dòng)鳳凰置地廣場(chǎng)項(xiàng)目；集團(tuán)公司華潤(rùn)下屬一小公司以“黑馬”姿態(tài)在成都以21.4億元的“天價(jià)”拿下成都城東840畝的新地王。據(jù)稱該項(xiàng)目最終還是會(huì)交給華潤(rùn)置地來(lái)操作。這種母公司將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷注入旗艦子公司，令子公司形象及市場(chǎng)價(jià)值得到提升，并從這一操作方式中獲益的交易模式很受內(nèi)資企業(yè)推崇。

　　首創(chuàng)置業(yè)與其母公司首創(chuàng)集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是齊頭并進(jìn)，被疑早晚玩轉(zhuǎn)母子公司的互動(dòng)游戲。首創(chuàng)置業(yè)分別在7月、10月獲得天津及太原市土地，同步開展異地市場(chǎng)的擴(kuò)張。今年在其主力市場(chǎng)北京是5大新盤齊推，銷售狀況一度受到大勢(shì)影響，9月后走旺，資金回流比較理想。這家在香港上市的國(guó)資背景企業(yè)積極和國(guó)際接軌，盯牢高檔市場(chǎng)，嘗試異地?cái)U(kuò)張，默默進(jìn)行著戰(zhàn)略的調(diào)整。

　　強(qiáng)悍外資急進(jìn)內(nèi)地

　　以李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”為代表的港資財(cái)團(tuán)，以及以嘉德置地為代表的新加坡地產(chǎn)大鱷，加上若干行事低調(diào)但出手兇狠的海外投行、基金，合演了今年外資急進(jìn)內(nèi)地的連場(chǎng)好戲。

　　11月20日，和黃以人民幣46億元高價(jià)如愿拿到上海浦東陸家嘴地塊后，李嘉誠(chéng)的“長(zhǎng)和系”自2004年起刮起的圈地風(fēng)暴，已經(jīng)使其國(guó)內(nèi)各城市土地儲(chǔ)備激增超過(guò)500萬(wàn)平方米，累計(jì)投資約為180億港元(合計(jì)人民幣187億元)，比同期投資購(gòu)買香港土地的160億港元還多。此外，如新鴻基地產(chǎn)、新世界中國(guó)、瑞安集團(tuán)等港商也在加大內(nèi)地地產(chǎn)投資力度。

　　除了以全資子公司凱德置地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域積極拓展市場(chǎng)外，嘉德置地集團(tuán)親自出面與內(nèi)地投資大鱷深國(guó)投達(dá)成一系列合作，同樣令人側(cè)目。在今年7月初再次宣布收購(gòu)深國(guó)投旗下15家大型商業(yè)項(xiàng)目65%股份后，半年多內(nèi)他們已完成了在中國(guó)內(nèi)地總計(jì)約人民幣50億元的商業(yè)地產(chǎn)投資。這些投資項(xiàng)目的最終目標(biāo)是組合成REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，在明年適時(shí)赴新加坡上市。至于其他更多來(lái)自新加坡的地產(chǎn)商，如GICRE(新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司)、吉寶、仁恒等等，已紛紛把他們的投資觸角從上海這個(gè)跳板伸向中國(guó)內(nèi)地一二線城市。同時(shí)，與萬(wàn)科、首創(chuàng)等國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍房企的進(jìn)緊密合作也是他們?cè)絹?lái)越喜歡采用的手法。

　　“地產(chǎn)國(guó)家隊(duì)”重整旗鼓

　　12月10日，由北京城開集團(tuán)與北京天鴻集團(tuán)兩大國(guó)有企業(yè)合并重組的“北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司”(簡(jiǎn)稱“北京首開集團(tuán)”)正式在京掛牌成立。該企業(yè)注冊(cè)資本金10億元，總資產(chǎn)519億元，凈資產(chǎn)36.9億元，身形巨大。董事長(zhǎng)劉希模明確表示新集團(tuán)公司將以土地一級(jí)開發(fā)為龍頭產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，首先擺在他面前的是分布在11個(gè)省市的220個(gè)子公司的合并重組，任務(wù)艱巨。

　　北京另一家國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)“住總集團(tuán)”今年也開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極將內(nèi)部經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外盤活，聚攏資金，以期全面進(jìn)軍開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　更為引人注目的是國(guó)家隊(duì)的主力——央企。10月10日，國(guó)資委公布以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的第二批8家中央直屬企業(yè)名單，加上今年6月圈定的5家巨頭，一共有13家央企獲得分食國(guó)資委旗下總值達(dá)1800億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大蛋糕的機(jī)會(huì)。在此期間，已有部分央企(如中房集團(tuán)等)開始按照國(guó)資委的安排落實(shí)具體操作，不過(guò)由于此項(xiàng)重組計(jì)劃規(guī)模巨大、牽涉各種錯(cuò)綜復(fù)雜利益關(guān)系，操作起來(lái)絕非易事。目前一部分未劃入以上名單，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻占其業(yè)務(wù)相當(dāng)比重的央企，正在或明或暗地努力保住這塊“肥肉”。比如中糧集團(tuán)、紡織控股等等。(譚洪安 謝紅玲)