中新網(wǎng)12月16日電 據(jù)《東方早報》報道，近日在上海召開的“2005中國土地市場年會”上透露的信息表明，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)仍是樓市調(diào)控的重要手段，今年以來全國地價增幅已比較弱，而明年還會繼續(xù)緊縮地根。
調(diào)控尚未結(jié)束
“目前調(diào)控正處在關(guān)鍵階段，并沒有結(jié)束，可以預(yù)料明年國家對樓市調(diào)控的基本取向不會改變�！敝袊恋貙W(xué)會會長、原國土局局長鄒玉川開門見山。他表示，當(dāng)前，隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項宏觀調(diào)控政策逐步落實，政策調(diào)控的作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場和土地市場正朝著預(yù)期的目標(biāo)和方向發(fā)展，但是各項政策仍在貫徹落實當(dāng)中，市場各方仍在觀望。而土地供應(yīng)調(diào)控是一個長期的系統(tǒng)工作，今后國土資源部門將加快編制房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，完善和規(guī)范土地收購儲備制度，縮短土地供應(yīng)的時間。
的確，一面是土地資源緊缺，一面卻是大量囤積、閑置土地。鄒玉川透露，眼下中國閑置土地及批而未用的土地超過390萬畝。因此，作為房地產(chǎn)市場閘門的土地供應(yīng)一環(huán)仍要加強(qiáng)調(diào)節(jié)，其使用的約束性也將進(jìn)一步增大。
國土資源部土地利用司副司長束克欣則在會上表示，今年以來全國房地產(chǎn)市場形勢已比較穩(wěn)定，從地價變化情況來看，動態(tài)監(jiān)測的重點(diǎn)城市和重點(diǎn)地區(qū)的地價增幅比較弱，僅在1%多。而當(dāng)前國土資源部所做的十個重點(diǎn)工作之一，就是進(jìn)一步完善工業(yè)用地和城市房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度，制定限制和禁止供地目錄。與房地產(chǎn)關(guān)系比較密切的別墅、低密度住宅、大戶型住宅，將限制供地，特別是加以禁止別墅用地。
繼續(xù)推進(jìn)集約用地
對于土地參與宏觀調(diào)控如何進(jìn)行，束克欣還表示，第一將堅持保護(hù)耕地；第二要嚴(yán)格執(zhí)行各項用地標(biāo)準(zhǔn)；第三就是大力推進(jìn)集約與節(jié)約用地。這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是未來政策的走向。束克欣介紹，今后在土地調(diào)控上將有幾大方面的工作要做。除了以上三點(diǎn)，他還提出嚴(yán)格各類開發(fā)區(qū)管理，對用地不節(jié)約、利用不充分的要進(jìn)行重新思考，同時不能把開發(fā)區(qū)的地拿出相當(dāng)?shù)臄?shù)量用于房地產(chǎn)開發(fā)；還有要完善國有土地出讓制度，如把出讓土地的后期開發(fā)進(jìn)度要求都要寫進(jìn)合同里面；另外要加大對空閑地的盤活力度，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)行為等。
上海市土地學(xué)會會長殷國元也在解決閑置土地問題上表示，今后出讓合同除了規(guī)定用途以外，還應(yīng)限制開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)主體變更。殷國元還指出，利用土地杠桿調(diào)控房價必須謹(jǐn)慎�！暗貎r是房價的成本組成，不是決定房價的主要因素，利用土地調(diào)控房價必須進(jìn)行前瞻性研究，要對房價的趨勢有準(zhǔn)確的預(yù)測，調(diào)控地價的手段不是人為的設(shè)定一個價格，而是通過土地的供應(yīng)總量、供應(yīng)地區(qū)和供應(yīng)價格進(jìn)行調(diào)控�！�
束克欣則還強(qiáng)調(diào)，解決好集約、節(jié)約用地問題，要建立切實可行的利益機(jī)制�！耙芯恐贫ㄍ恋乇Ｓ协h(huán)節(jié)上的稅收制度改革問題，我主張所有的建設(shè)用地都應(yīng)該征稅，同時也主張中央政府向地方政府所有的建設(shè)所用地扣稅�！�
成效和矛盾并存
而在業(yè)內(nèi)專家看來，中國土地市場的成長還有一些問題需要解決�！皩τ谥袊耐恋厥袌龀砷L，我的基本觀點(diǎn)是成效和矛盾并存�！闭憬髮W(xué)土地管理學(xué)院院長吳次芳表示，近20年來，土地市場的發(fā)展對城市建設(shè)起到了關(guān)鍵性作用。根據(jù)統(tǒng)計，招拍掛出讓土地的面積價款分別由1999年的1082公頃、114億元，提高到2003年的51900萬公頃、2937.76億元。全國國有土地招拍掛出讓宗數(shù)占出讓總宗數(shù)的比例也逐年提升，在許多地方政府，土地出讓收益已占可支配財政收入的20%到50%，個別地方可達(dá)80%到90%。
“不過，中國土地市場秩序方面存在的問題還未從根本上解決。”吳次芳認(rèn)為，土地市場目前還處于生長發(fā)育時期，“一是土地市場秩序比較混亂，進(jìn)出秩序、交易秩序都不完善，城鎮(zhèn)土地市場不正當(dāng)競爭行為普遍存在。二是土地市場與房產(chǎn)市場不配套，兩者沒有形成有機(jī)結(jié)合。三是城鄉(xiāng)土地市場發(fā)育不平衡，國有土地資源配置的市場化程度在逐步提高，而農(nóng)村集體所有土地的市場化程度相對較低，導(dǎo)致許多農(nóng)村土地私下流轉(zhuǎn)、明租暗賣。四是市場機(jī)制配置土地資源的作用仍然有限，。五是土地市場調(diào)控具有明顯的末端管理特征，目前政府對土地市場的調(diào)控經(jīng)常只是發(fā)揮著消防隊的作用，干預(yù)不得不以運(yùn)動式的方式進(jìn)行。”(李和裕)
