中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，最近，業(yè)界對(duì)于空置面積的討論熱烈，對(duì)于其數(shù)值究竟幾何，意見(jiàn)也各不相同。據(jù)房產(chǎn)交易網(wǎng)5日的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)網(wǎng)上住宅的可售總面積為974.15萬(wàn)平方米，接近1000萬(wàn)平方米。之后空置面積是否會(huì)增加，這引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。
一定空置率未必壞事
中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，空置面積的界定存在兩種意見(jiàn)，一種是交房即統(tǒng)計(jì)成為空置的房屋面積，另一種則為空關(guān)多長(zhǎng)時(shí)間為空置房子的統(tǒng)計(jì)方法。陳晟認(rèn)為，單看未成交的房屋面積的總數(shù)也不妥當(dāng)，因?yàn)橛行潜P可能剛剛上市，還未被市場(chǎng)消化。
陳晟認(rèn)為，有一定的空置率對(duì)于像上海這樣的大城市來(lái)講未必是件壞事，大城市里允許有一定空置率的存在，只要結(jié)構(gòu)合理，不是偏向積壓這種情況，僅僅空置對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有不良影響。陳晟認(rèn)為，在將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，上海的房屋空置面積會(huì)有所增加，保持供大于求的局面。
陳晟認(rèn)為，造成空置面積有所增加的原因，一是近段時(shí)間供應(yīng)量大。配套房在近幾個(gè)月加大了供應(yīng)量，而不少開(kāi)發(fā)商捂在手里的樓盤近期也都集中推出；二是投資客入市也大大減少，不會(huì)再有大量購(gòu)進(jìn)房源的動(dòng)作，因此銷售遲緩了，也使得空置面積上升。陳晟認(rèn)為這對(duì)市場(chǎng)有好處，不像前兩年空置面積只有幾百萬(wàn)平方米，造成了市場(chǎng)的供應(yīng)緊張。至于如何消化這些空置面積，陳晟認(rèn)為，一是開(kāi)發(fā)商要把控好價(jià)格的尺度，二是政府對(duì)于配套房以及中低價(jià)商品房的放量要把握好時(shí)機(jī)。
陳晟建議大家關(guān)注一下那些成交量已經(jīng)達(dá)到90%，但是這一年來(lái)幾乎沒(méi)有成交或者零星成交的樓盤，據(jù)他計(jì)算，這種類型的空置面積在180萬(wàn)平方米左右，如果能有效地分析這些面積的分布情況，就能一定程度地反映出市場(chǎng)情況。因?yàn)橛胁簧偈兄行牡臉潜P未售出的房源，在一年中成為空置，而對(duì)市中心的剛性需求始終存在，只是市民認(rèn)為價(jià)格還是過(guò)高，因此難以成交，這些房屋價(jià)格調(diào)整后是非常好的資源，值得購(gòu)買，空置分析也算是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)預(yù)警。
剛性需求消化空置面積
對(duì)于某些空置面積1400萬(wàn)平方米的說(shuō)法，上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的副院長(zhǎng)徐勇謀認(rèn)為并不科學(xué)。他認(rèn)為，空置面積應(yīng)該指那些具備銷售資格、施工已經(jīng)完畢、已可以交房而未銷售出去的樓盤，而不是將所有的預(yù)售樓盤也包括在內(nèi)。
徐勇謀認(rèn)為，有兩部分空置面積的房源應(yīng)該引起重視。一是房?jī)r(jià)與地段不相吻合的房源。主要是中外環(huán)的有些房源，有些單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上，這些房源與其成本、價(jià)值、市民能接受的價(jià)格三者完全背離，只是在中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲時(shí)跟風(fēng)上漲，這些房源如果維持高價(jià)將難以銷售。二是那些房型較老、設(shè)計(jì)落后的房源。上述兩類房源的空置面積大概占到空置面積總量的40%左右，還有60%是合理的空置面積，也就是600萬(wàn)平方米，因此沒(méi)什么可怕的。
至于空置面積的消化情況，徐勇謀也保持樂(lè)觀的看法，他認(rèn)為原因有二。一是明年下半年可供房源會(huì)減少。因?yàn)榉慨a(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般為1年到1年半，今年3月份開(kāi)始宏觀調(diào)控，因此也就是明年下半年這種影響會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，房子的供應(yīng)量會(huì)下降，而且部分房源的房?jī)r(jià)下調(diào)到一定程度需求量會(huì)上升，現(xiàn)在已經(jīng)有不少市民考慮買房了。
二是上海真正的需求仍在。按近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海年均人平均擁有住房面積增長(zhǎng)量是1平方米多一點(diǎn)，上海有1700萬(wàn)本地居民，也就是說(shuō)會(huì)有1700萬(wàn)平方米的需求；從今年、明年開(kāi)始將進(jìn)入結(jié)婚的高峰期，明年預(yù)計(jì)將有12萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚，按每對(duì)夫婦購(gòu)置最常見(jiàn)的80到100平方米的房子，買房的夫婦按一半算，也會(huì)有大約600萬(wàn)平方米的需求量。
上述兩者相加，明年也就會(huì)有2300萬(wàn)平方米的需求量，而且這兩者的需求都是比較剛性的，可見(jiàn)總的需求量是不缺的，之所以現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)買，是因?yàn)榍岸螘r(shí)間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比較快，當(dāng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的時(shí)候，這部分需求就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，空置房在未來(lái)2、3年內(nèi)會(huì)被消化。(陶曉君)
