中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，有數(shù)據(jù)表明，今年二手房的漲幅與去年同比增長(zhǎng)了9.1%，而且還有逐月增長(zhǎng)的趨勢(shì)。信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示：11月份二手房成交量同比去年增長(zhǎng)了25%，比10月份上漲了35%。鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交顯示，11月份的二手房市場(chǎng)成交量相比10月上漲13%。
期房與二手房?jī)r(jià)格差縮小
有關(guān)專家指出，期房與二手房?jī)r(jià)格差縮小，這說(shuō)明國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的目的，即采取一二手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展來(lái)平抑房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這一效果已顯現(xiàn)。
據(jù)中原顧問(wèn)二手房部門負(fù)責(zé)人宮萍介紹，二手房與期房的價(jià)格差縮小原因在于，首先，是受今年5月份以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響。調(diào)控政策中“禁止期房轉(zhuǎn)讓”和“兩年內(nèi)全額征收營(yíng)業(yè)稅”打擊了一部分購(gòu)買期房的投資客，降低了投資者的利潤(rùn)空間，抑制了部分消費(fèi)者的投資意向，期房成交量也有所下降，與之相對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格增幅也有所減小。
其次，由于受2005年5月份宏觀調(diào)控政策的影響，5月份成交量達(dá)到波峰，從6月份開(kāi)始成交量開(kāi)始下降，7月份跌落至谷底，而后從8月份開(kāi)始市場(chǎng)回暖，9月、10月成交量一路上升，成交價(jià)格也水漲船高，有所增長(zhǎng)；北京市交易信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的1-10月成交量數(shù)據(jù)中可知：在2005年1-10月總的成交量中，二手商品房的占比達(dá)到56.64%，高于再上市房的占有比重，這也在很大程度上拉高了二手房?jī)r(jià)格水平.
第三，營(yíng)業(yè)稅的征收提高了業(yè)主的出售成本，勢(shì)必有部分業(yè)主將稅收成本增加到房?jī)r(jià)中來(lái)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，這也形成了二手房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。
二手房為何成交量大增
信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)分析人士認(rèn)為：11月份二手房成交量大幅度上漲得益于兩方面。一方面是因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》文件正式明確了個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人所得稅。由于征收的時(shí)間沒(méi)有確定。很多房主擔(dān)心未來(lái)自己房子出售要征收個(gè)人所得稅，損失不少利益，致使大量的房源在11月份放量，這是成交量猛增最主要原因。另一方面是因?yàn)槎址渴袌?chǎng)“剛性”購(gòu)買需求旺盛，由于國(guó)家政策的明朗，激發(fā)了客戶的購(gòu)買熱情。
鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)專業(yè)人士則認(rèn)為，隨著二手房市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，消費(fèi)者對(duì)于征收物業(yè)稅和當(dāng)前房?jī)r(jià)是否偏高等“新”的說(shuō)法承受能力已明顯增強(qiáng)；再加上受前幾個(gè)月觀望情緒影響，一些房產(chǎn)需求沒(méi)有得到徹底釋放，使得臨近年底，安家置業(yè)和升級(jí)置業(yè)的房產(chǎn)消費(fèi)者需求得到一定的釋放，正是這種客戶需求量和房源供應(yīng)量的雙雙走高，促進(jìn)了交易量的穩(wěn)步增長(zhǎng)。
另?yè)?jù)“鏈家”相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。房貸緊縮產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場(chǎng)的需求。另一方面，二手房貸款滿足了許多購(gòu)買能力不足的二手房消費(fèi)者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購(gòu)買市場(chǎng)之外，使得二手房市場(chǎng)所面臨的消費(fèi)群體平均購(gòu)買力提升，也提高了市場(chǎng)對(duì)二手房高房?jī)r(jià)的承受力，從而使得二手房?jī)r(jià)格上漲具備更強(qiáng)的后勁。
二手商品房和公房誰(shuí)是主角
信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示：再上市公房是交易的主體，二手商品房明顯下降。11月份的二手公房成交量同比上月上漲了25%。公房成交量的大幅度上升，是支撐整個(gè)月度成交量上升的主要原因。由于國(guó)家對(duì)公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)。致使11月份成交量大幅度提高。
而鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交數(shù)據(jù)卻與信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司截然相背，11月份的二手商品房成交量相比上月上漲18%，另外，二手商品房占總成交量的比重也上升到了60%，相比上月再漲2%。鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，二手商品房成交量相比上月的再度上漲，與二手商品房源的放量微幅上升有直接關(guān)系。由于從2006年1月1日開(kāi)始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.51%執(zhí)行，這就意味著一部分房產(chǎn)的持有成本將有所增加。
部分在央行加息前貸款買房的房產(chǎn)消費(fèi)者，尤其是擁有多套房產(chǎn)的投資者，將會(huì)選擇在“加息大限”之前將房產(chǎn)出售。雖然遠(yuǎn)未構(gòu)成集中拋售的現(xiàn)象，但也大大活躍了二手房市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)了二手商品房成交量的上漲。另外，二手商品房成交量的中幅上漲，而成交占比卻僅呈現(xiàn)微幅提升，這從一個(gè)側(cè)面也印證了已購(gòu)公房等其他類型房產(chǎn)成交量的上漲趨勢(shì)，從而反映了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)前進(jìn)的態(tài)勢(shì)。(張艦 周宏）
