房價成本除了土地價格、建設(shè)成本、營銷成本、政府稅費(fèi)等基本因素外，還有很多隱含因素，應(yīng)努力建設(shè)一個具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測算體系，盡可能多地公布市場信息，更好地發(fā)揮市場引導(dǎo)作用

　　在福州市物價局公布房價成本清單后，浙江等地也傳出消息，要把土地價格等房價重要組成部分以政務(wù)信息的名義予以公開。

　　公布房價成本清單真的這么簡單嗎？

　　有關(guān)地價的三個問題

　　與房價關(guān)系密切的土地價格，有三個問題最引人關(guān)注：一是協(xié)議出讓的土地價格會不會公布。除了相對透明的招拍掛土地，目前杭州房地產(chǎn)市場上，有不少還在銷售的樓盤的土地來自沒有實(shí)行招拍掛制度時的協(xié)議出讓。

　　二是土地開發(fā)進(jìn)度會不會公布。按照規(guī)定，土地閑置1年不開發(fā)將收取閑置費(fèi)，閑置兩年將被收回。這一規(guī)定有利于國家投放市場的土地盡快轉(zhuǎn)化成商品房，化解市場供需矛盾。但是在實(shí)際操作中，一些開發(fā)商為了謀求利潤最大化，對土地圈而不開發(fā)，等待市場的最佳時機(jī)，或是自行開發(fā)，或是干脆炒地皮賣錢。

　　三是一些“特殊游戲規(guī)則”的成本投入如何匡算、公布。比如，有些地方過去曾有過一種“回報(bào)地”，開發(fā)商出錢建設(shè)公路、公園等公共設(shè)施，政府以這些公共設(shè)施附近的土地作為回報(bào)，提供給企業(yè)開發(fā)商品房獲利。還有一種專門針對特殊群體的住宅建設(shè)，土地成本很低，房價也不高。按照公平原則，所有房產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)參加成本清單公布，但有些項(xiàng)目一旦公布，將使一些特殊群體處于“很難解釋清楚”的尷尬境地。這些因素都將對成本清單的透明、公正產(chǎn)生阻力。

　　成本清單有多“清”

　　浙江房地產(chǎn)界不少人士指出，房價成本似乎是由傳統(tǒng)的土地價格、建設(shè)成本、營銷成本、政府稅費(fèi)四大板塊構(gòu)成，但實(shí)際上還有很多隱含因素，有些因素甚至起決定性作用。在對“政務(wù)信息”進(jìn)行公布、滿足老百姓知情權(quán)的同時，還應(yīng)努力建設(shè)一個具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測算體系，盡可能多地公布市場信息，讓成本清單足夠“清”，更好地發(fā)揮市場引導(dǎo)作用。

　　這樣做有一定的困難，因?yàn)橛行┏杀局挥衅髽I(yè)知道，比如融資成本等，而企業(yè)則認(rèn)為這是商業(yè)秘密，一般不愿公開。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授說，房產(chǎn)項(xiàng)目在滿足最基本的居住需求基礎(chǔ)上，開始講求藝術(shù)性和科技含量，這些要素將在成本中日益凸顯。此外，企業(yè)的管理能力也會影響對成本的控制，比如拿地，優(yōu)秀的企業(yè)能夠在市場普遍認(rèn)為的“爛地”中慧眼識珠，低價購入后營造高品質(zhì)樓盤，最后賣出好價格，甚至帶動整個區(qū)域地價上漲；而素質(zhì)不高的企業(yè)完全可能拿到黃金地塊，而做成的建筑品質(zhì)不高。因此，房價清單不應(yīng)局限于政府掌握的成本信息，還應(yīng)包括“拿地的眼光”、后期服務(wù)品質(zhì)等各種值得鼓勵的發(fā)展要素。

　　（來源：人民網(wǎng)-華東新聞 作者：方益波 轉(zhuǎn)載時有刪節(jié)）