中新網(wǎng)11月30日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲達(dá)6.6%，漲幅比9月份高出1.1個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，北京前10月普通商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)了11.3%，期房?jī)r(jià)格同比上漲了1196元，漲幅高達(dá)21.4%。此外，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭開(kāi)始向一些二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。人民不禁要問(wèn)，為什么房?jī)r(jià)越抑越高？
為什么房?jī)r(jià)越抑越高？
今年5月，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等七部委聯(lián)手共推房地產(chǎn)新政，打出了一套嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控“組合拳”，在一定程度上有效地遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩。但半年之后的今天，全國(guó)許多大中城市房?jī)r(jià)依舊是“漲”聲一片，部分熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)仍然高企，個(gè)別城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)。
以深圳為例，2000至2004年深圳房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)率只有2.53%。而今年1至9月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一反往年小幅上漲的常態(tài)，加速上漲了12.18%；個(gè)別城區(qū)二手樓價(jià)格同比則狂漲了39%至55.66%不等。目前，深圳市平均房?jī)r(jià)為6639.64元/平方米，屬高位運(yùn)行，而深圳家庭居民的住房支付能力正在逐漸下降，如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元計(jì)，購(gòu)買(mǎi)一套70平方米住房，不吃不喝也要17年。
房地產(chǎn)業(yè)泡沫造成兩難困境
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員左大培表示， 包括亞洲金融危機(jī)在內(nèi)世界上許多經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前都有一個(gè)共同特征，即房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性的繁榮。本輪房地產(chǎn)熱已使中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)陷入了兩難困境：房地產(chǎn)業(yè)的泡沫不僅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而且嚴(yán)重地威脅著長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；但是一旦消除了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，就可能出現(xiàn)總需求嚴(yán)重不足的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)蕭條。更令人擔(dān)憂(yōu)的是，眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在制造一些輿論，試圖進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
左大培指出：房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最顯著標(biāo)志是住宅價(jià)格的急劇上漲。上海在過(guò)去的兩三年中每平方米住宅的價(jià)格平均上漲了好幾倍，在中央政府今年采取堅(jiān)決措施遏止房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱之后，全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)上漲速度雖有下降，但是住宅價(jià)格仍然在以每年10%以上的速度上漲，這就是房地產(chǎn)泡沫形成的最明顯標(biāo)志。
更有力證據(jù)是，新建住宅的銷(xiāo)售主要依靠銀行向消費(fèi)者過(guò)度提供的購(gòu)房貸款維持。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供的人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款目前主要用于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)小汽車(chē)和商品房，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款的余額，2002年和2003年兩年的增長(zhǎng)率都在50%左右，而中國(guó)全部的銀行貸款余額每年的增長(zhǎng)率不過(guò)20%。很明顯，銀行給購(gòu)房者的住房按揭貸款的這種超高速增長(zhǎng)是不可持續(xù)的。
左大培認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不僅使宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而且?guī)?lái)了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率過(guò)高的主要因素，就是過(guò)度的房地產(chǎn)投資拉動(dòng)。據(jù)推算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占宏觀(guān)總產(chǎn)出的比重，從1999年的5.1%逐步增加為2002年的7.5%，2003年則達(dá)到8.7%，中國(guó)住宅投資占總產(chǎn)出的比重明顯高于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的正常水平。
左大培認(rèn)為，要消除中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)隱含的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，擺脫上述兩難困境的最佳出路，必須堅(jiān)持“兩手策略”：一是要打壓虛高的房?jī)r(jià)，擠掉房?jī)r(jià)的水分，使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到健康的軌道上來(lái)；二是由政府發(fā)行適量的國(guó)債并相應(yīng)地對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)進(jìn)行實(shí)物投資。
房?jī)r(jià)上漲說(shuō)是假命題
以北京為例，歸納起來(lái)，開(kāi)發(fā)商比較贊同的支撐房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法主要有以下三種：一是供不應(yīng)求說(shuō)；二是地荒論和成本價(jià)格說(shuō)；三是橫向比較說(shuō)。
第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，取消福利分房制度以來(lái)，人們的住房需求得到了釋放，同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉辦，北京又是無(wú)法取代的全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，相對(duì)于巨大的購(gòu)房需求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋供給始終是有限的，在有限的供給和巨大的需求作用下，房?jī)r(jià)自然會(huì)出現(xiàn)上漲。
第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，北京的土地資源是一種稀缺資源，可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地十分稀缺，開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)越來(lái)越不容易，價(jià)格也會(huì)越來(lái)越高；另外，原材料、建筑安裝成本等又在不斷地增加，受上述因素的影響，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高。
第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，拿北京的房?jī)r(jià)和國(guó)外如日本的東京和美國(guó)的一些城市進(jìn)行比較，差距十分巨大。拿美國(guó)來(lái)說(shuō)，美國(guó)一套房子的價(jià)格通常在100至300萬(wàn)美元左右，而一輛汽車(chē)的價(jià)格通常為1至3萬(wàn)美元，也就是說(shuō)房子的價(jià)格通常是汽車(chē)價(jià)格的一百倍，因此有人斷言中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)大漲。
“這些都是幾個(gè)地產(chǎn)商造出來(lái)的�！弊蟠笈嗾f(shuō)，開(kāi)發(fā)商是一種利益集團(tuán)，少數(shù)開(kāi)發(fā)商制造這些輿論的目的無(wú)非是為了將房子買(mǎi)出去，“房?jī)r(jià)上漲確實(shí)是由需求決定的，但他們所說(shuō)的需求并不是真正的需求�！�
“開(kāi)發(fā)商制造地荒論，除了抬升房?jī)r(jià)，另一個(gè)目的就是讓政府好給他繼續(xù)批地�！弊蟠笈嗾f(shuō)。北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水也認(rèn)為，地荒論是不存在的。蔡金水表示，近幾年開(kāi)發(fā)商在大量圈地，土地的購(gòu)置面積大幅度增加而且都遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)面積，很大一部分是閑置的，開(kāi)發(fā)商手里面已經(jīng)囤積圈占了相當(dāng)大量的土地貯備�，F(xiàn)在各地政府土地儲(chǔ)備中心手中也還儲(chǔ)備有170萬(wàn)畝土地，開(kāi)發(fā)商手中至少有70多萬(wàn)畝存量土地，這些存量土地都需要今后幾年時(shí)間才能逐步消化。
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析室主任王小廣認(rèn)為，所謂的價(jià)格成本說(shuō)并不成立，中國(guó)目前的高房?jī)r(jià)完全是被操縱和炒作的結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)的暴利是政府的一種失責(zé)，是因?yàn)榻鹑谡弑容^寬松、稅負(fù)太低，操縱、炒作和投機(jī)風(fēng)氣盛行，關(guān)鍵在于存在很多制度漏洞。
“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)目前只有汽車(chē)企業(yè)的1/5，本輪宏觀(guān)調(diào)控采取了一些稅收措施，對(duì)遏制房地產(chǎn)過(guò)熱起到了主要作用，但這些政策多是應(yīng)急性和臨時(shí)性的，缺乏長(zhǎng)期的考慮，設(shè)計(jì)也不合理�！蓖跣V說(shuō)，“當(dāng)務(wù)之急應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)建立起一種新的稅收制度，同時(shí)還應(yīng)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)模式從以期房銷(xiāo)售為主的‘香港模式’向以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主的‘美國(guó)模式’轉(zhuǎn)變。”(周雪松）
