中新網(wǎng)9月27日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，近兩年來，以上海、杭州、北京為代表的一些城市房價(jià)上漲過快引起了國家有關(guān)部門的關(guān)注。為擠壓房市泡沫，國務(wù)院于今年上半年連續(xù)出臺(tái)了兩個(gè)“國八條”穩(wěn)定房市。
對此，西部一些城市房管官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾認(rèn)為，與東部沿海的一線城市相比，西部地區(qū)屬于二線城市，房市發(fā)展?fàn)顩r良好，沒有多少泡沫成分。中央調(diào)控政策在打壓東部房市泡沫的同時(shí)，也抑制了西部房市的快速發(fā)展。
如今，“國八條”政策出臺(tái)已近半年。在這幾個(gè)月中，西部城市的房市走勢如何？9月24日，由西部12個(gè)省會(huì)城市房管局共同舉辦的“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都舉行，重新審視房產(chǎn)“新政”對西部城市的深刻影響及警示意義。
沒有“國八條” 上海的昨天可能就是西部的明天
今年上半年，國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了兩個(gè)打壓房市泡沫的“國八條”政策之后，西部一些城市的新建房與二手房交易量開始下降。
以成都為例，今年除了5月商品住宅銷售面積有所上升外，2月至6月同比商品住宅銷售逐月下滑，6月份同比下降了17.91%。與此同時(shí)，二手房交易市場也在“萎縮”。據(jù)成都市房管局的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年3至6月，二手房交易額月環(huán)比分別下降了8.31%、7.27%、32.03%。
對此，成都市房管局的一份調(diào)查報(bào)告分析認(rèn)為，盡管當(dāng)前的房產(chǎn)市場需求仍是客觀存在，但由于房價(jià)的上漲以及政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加強(qiáng),一方面購房者的心理預(yù)期發(fā)生改變，期待房價(jià)跌落而持幣待購；另一方面購房者信心的下挫使得開發(fā)商對市場信心開始跌落。
但一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，如果沒有“國八條”的及時(shí)出臺(tái)，包括成都在內(nèi)的西部一些城市的房市很可能會(huì)步上�！芭菽渴小钡暮髩m。
2004年10月，上海房價(jià)與上一年4季度相比漲幅高達(dá)20%多。與上海相對照，重慶、昆明、成都等西部城市的房市發(fā)展相對健康平穩(wěn)，但其泡沫也開始初露端倪
據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年4季度，成都房價(jià)已經(jīng)上漲10%左右，按2004年成都住宅五城區(qū)均價(jià)3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)計(jì)算，三口之家購買一套70平方米住宅需要7.3年，房價(jià)收入比為7.3:1，高于世界銀行房價(jià)收入比3至6倍的合理標(biāo)準(zhǔn)。而今年一季度，成都房價(jià)又比去年同比上漲了12%之多。
銀川市房管局局長高重瞳在接受記者采訪時(shí)，雖然認(rèn)定銀川房市沒有投機(jī)行為，其投資行為也在5%的比例之內(nèi)，但她也向記者坦稱：“近年來，銀川房市發(fā)展迅猛，上漲較快。”
高重瞳認(rèn)為，“國八條”及時(shí)出臺(tái)穩(wěn)定房市，雖然在一定程度遏制了西部房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展勢頭，但它也向西部城市提了一個(gè)醒，把東部的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)通過“國八條”傳遞給了西部。
擠壓房產(chǎn)泡沫 西部城市不能袖手旁觀
由于東西部發(fā)展的客觀差距，上海、杭州、北京等一線城市的房市發(fā)展水平和階段都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前于西部城市，其泡沫成分也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西部城市。但造成房市泡沫的因素卻并非僅存于這些東部城市。
據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾等專家的分析，房市泡沫的出現(xiàn)主要因?yàn)槿笠蛩兀焊邇?chǔ)蓄率、投資渠道不暢和收入分配差距較大。他認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果并不是平均分配給每一個(gè)百姓，收入分配差距較大，少部分富人擁有較多資金，由于這些資金短期內(nèi)找不到有效的投資渠道而形成了較高的儲(chǔ)蓄率。于是在適當(dāng)情況下，這些資金紛紛進(jìn)入房市，進(jìn)行投資性、甚或是投機(jī)性購房，房市泡沫在大量熱錢的涌入炒作下而被迅速吹大。
據(jù)一些業(yè)內(nèi)專家的介紹，北京的一些小區(qū)被“山西炒房團(tuán)”、“溫州炒房團(tuán)”控制房源甚至超過30%。在這30%的房源中，有超過一半以上的房源被短期內(nèi)轉(zhuǎn)手。在長三角部分城市，投機(jī)性購房大約占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占60%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了10%的國際警戒線。
茅于軾認(rèn)為，高儲(chǔ)蓄率、投資渠道狹窄、收入分配差距大，這三大原因都不是短時(shí)間內(nèi)能夠改變的，也不僅僅是東部沿海幾個(gè)發(fā)達(dá)城市才存在的問題。
因此，打壓房市泡沫的重點(diǎn)城市雖是上海、北京、杭州等這些“一線城市”，但中西部城市對此不能放松警惕，否則這些“熱錢”會(huì)被一線城市“趕到”中西部來。
對此，西部城市的房管官員們已經(jīng)開始有所認(rèn)識(shí)。
重慶市國土資源與房屋管理局副局長蒙毅認(rèn)為，西部多數(shù)城市的房市還屬于“自給自足”式的經(jīng)濟(jì)，投機(jī)性和投資性購房的比例都很小，但房價(jià)上升較快、戶型結(jié)構(gòu)不盡合理、市場秩序不夠規(guī)范的現(xiàn)象是同樣存在的，雖然市場調(diào)整任務(wù)不重，但調(diào)整市場的力度不輕。
據(jù)他介紹，為防止步東部房市泡沫后塵，重慶市規(guī)定，開發(fā)商拿到土地后不完成一半的投資，不能進(jìn)行第二塊土地的交易。此外，還加強(qiáng)對市場異動(dòng)的預(yù)警和干預(yù)機(jī)制的建設(shè)，以加大監(jiān)管房地產(chǎn)市場的力度。
借房市調(diào)整之機(jī) 西部房產(chǎn)謀求順勢而起
9月24日，西部12個(gè)城市的房管局長縱論房市，達(dá)成了“中國房地產(chǎn)西部論壇(成都)共識(shí)”，提出了“要保持清醒的頭腦，抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，以更好地推進(jìn)城市化進(jìn)程”，并“切實(shí)采取有效措施，解決房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求平衡；加大普通住宅供應(yīng)，抑制非合理需求，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格”。
銀川市房管局局長高重瞳告訴記者，由東部部分城市的房市泡沫引發(fā)國家對房市調(diào)整，實(shí)際上給了西部城市房地產(chǎn)市場一個(gè)加快發(fā)展的機(jī)會(huì)。
首先，東部部分城市“泡沫房市”的教訓(xùn)，給西部城市上了生動(dòng)的一課。改變了過去把“房子好賣”當(dāng)作認(rèn)可房地產(chǎn)市場發(fā)展的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合評價(jià)，警惕其中“虛假繁榮”的泡沫出現(xiàn)。
其次，國家出臺(tái)政策調(diào)整房市，在打壓房地產(chǎn)市場的泡沫的同時(shí)，亦出臺(tái)更多的配套政策促使房地產(chǎn)市場在健康軌道上快速發(fā)展。高重瞳舉例說，像購房聯(lián)機(jī)備案制度、限制短期內(nèi)頻繁交易等住房政策都有利于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展。
第三，東部城市在被房市泡沫困擾之時(shí)，西部市場的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)則更加凸顯。據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)司司長謝家瑾介紹，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅比去年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)。然而，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)收縮之勢，西部一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資卻仍然保持了較快的增長勢頭，這反映了開發(fā)企業(yè)和投資者對中西部城市房地產(chǎn)市場前景看好。
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，其市場有很大的發(fā)展?jié)摿Γ窈髸?huì)有很大的發(fā)展，像鄭州、西安、成都等內(nèi)地中西部城市的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)較快發(fā)展之勢。(侯大偉）
