中新網(wǎng)9月19日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，但凡是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，最近都頻繁地聽(tīng)到一個(gè)新名詞——REITs。REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的英文縮寫(xiě)。近期由于包括宏觀調(diào)控、土地供應(yīng)制度調(diào)整、人民幣升值、WTO服務(wù)貿(mào)易條款臨近開(kāi)放、奧運(yùn)會(huì)籌辦，特別是香港允許REITs投資海外房地產(chǎn)等諸多利好疊加，REITs正在以前所未有的聲勢(shì)、規(guī)模涌入以京、滬兩地為代表的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來(lái)看，2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。專家表示，2005年房地產(chǎn)信托將延續(xù)去年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)信托投資基金將成為信托業(yè)的關(guān)鍵詞。

　　REITs真的來(lái)了

　　目前，REITs在國(guó)外已經(jīng)到了發(fā)燒的程度，而在內(nèi)地才剛剛開(kāi)始升溫。那么，REITs的真正優(yōu)勢(shì)何在？

　　7月12日，由新加坡最大的銀行集團(tuán)——新加坡現(xiàn)有五大房地產(chǎn)基金上市的承銷(xiāo)商星展銀行(DBS)主要贊助的“2005房地產(chǎn)信托基金亞太會(huì)議”在北京嘉里中心隆重召開(kāi)，會(huì)上，諸多國(guó)際知名大行紛紛就進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)而忙于奔走和討論。然而在此之前不足一個(gè)月的時(shí)間，香港證監(jiān)會(huì)剛剛宣布撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制，允許其在全球投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)記者了解，6月16日，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布了經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及3月份征詢市場(chǎng)意見(jiàn)后的相關(guān)總結(jié)。除撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制外，還將REITs投資海外物業(yè)及負(fù)債比率上限調(diào)高至45%。而此后不久，新加坡便大幅提高了當(dāng)?shù)豏EITs的負(fù)債比率，即由原來(lái)的35%提高至70%。并且，在稅收上還提供了優(yōu)惠，即REITs派發(fā)給海外非個(gè)人投資者收益的預(yù)扣稅率，將從20%降至10%；豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅。

　　對(duì)此，中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人馬挺評(píng)價(jià)，“在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，雙方都提出更多的優(yōu)惠條件，這對(duì)于物業(yè)持有人而言或許是利好，但對(duì)于廣大購(gòu)買(mǎi)REITs股份(基金單位)的投資者而言，未必是好事。”在他看來(lái)，游戲規(guī)則越是嚴(yán)謹(jǐn)，意味著投資者的風(fēng)險(xiǎn)越低；反則，當(dāng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，誰(shuí)都可以進(jìn)入時(shí)，則意味著市場(chǎng)正孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理劉思彤持保留態(tài)度。她認(rèn)為，相比之下，新加坡的REITs市場(chǎng)較成熟，規(guī)則較明確，更具可操作性。而決定一支REITs的風(fēng)險(xiǎn)因素是多方面的，它絕不僅僅取決于上市市場(chǎng)的規(guī)則。華銀投資控股有限公司副總裁齊霽近期也曾在公眾場(chǎng)合表示，如無(wú)意外，該公司目前正在運(yùn)作的REITs有望今年底明年初在新加坡掛牌上市。

　　REITs憑什么風(fēng)光十足

　　據(jù)記者了解，REITs在美國(guó)、日本、澳州等國(guó)家已經(jīng)是一種比較常見(jiàn)的融資模式。并且，在很多國(guó)家發(fā)展得已經(jīng)相當(dāng)成熟。那么，REITs與其他融資相比，具有哪些突出的優(yōu)勢(shì)？9月15日，中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的REITs網(wǎng)友論壇上向記者表示，REITs與目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃相比，雖然都屬于運(yùn)用信托制度并投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融產(chǎn)品，但相比較之下，REITs卻具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

　　首先，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市或非上市公司收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包(主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等)，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通；而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是受200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所上市流通。

　　其次，從投資回報(bào)來(lái)看，REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者，而新加坡要求把所得利潤(rùn)的90%分配給投資者。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在3%至10%。

　　再次，從運(yùn)作方式看，REITs負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。

　　第四，從產(chǎn)品的周期看，REITs的產(chǎn)品周期一般在8至10年，更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1至3年。

　　第五，在稅制優(yōu)惠上，如信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。

　　誰(shuí)是REITsr的夢(mèng)中情人

　　毋庸置疑，諸多海外基金包括REITs已越來(lái)越被廣大內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)所接受。由于政策等種種因素，目前在中國(guó)境內(nèi)還不太可能出現(xiàn)真正的REITs。所以，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，目前REITs對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，也只能是望梅止渴�；鶑�(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)向記者表示，目前境內(nèi)企業(yè)靠REITs融資似乎不太可能�！巴ǔＧ闆r下，REITs項(xiàng)目可獲得的收益是9%，對(duì)外承諾的回報(bào)率是6%，而發(fā)起REITs的財(cái)務(wù)成本是3%至4%，所以，REITs對(duì)于內(nèi)地企業(yè)也僅僅是一個(gè)賣(mài)掉物業(yè)套現(xiàn)的機(jī)會(huì)”。

　　對(duì)此，孫飛在接受記者采訪時(shí)稱，境外資金在境內(nèi)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式主要有獨(dú)資、合資、合作；直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)到境外發(fā)REITs；通過(guò)信托、商業(yè)銀行變通，向境內(nèi)企業(yè)發(fā)放貸款等。“目前來(lái)看，獨(dú)資的比較少。另外，由于境外的地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)，進(jìn)入中國(guó)以后，便由金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y機(jī)構(gòu)，它可以向境內(nèi)投資，但不具備直接發(fā)放貸款的權(quán)利。通過(guò)信托、銀行變通的形式，發(fā)放貸款操作上比較麻煩，所以這種方式也比較少。而采用最多的是合資、合作的方式，比如今年以來(lái)諸多海外基金紛紛以并購(gòu)、入股等方式持有內(nèi)地物業(yè)”，孫飛說(shuō)。

　　所以，從某種意義上講，REITs即便真如陳基強(qiáng)所說(shuō)只是賣(mài)掉物業(yè)套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，那對(duì)于目前資金匱乏的地產(chǎn)企業(yè)而言，也算得上是一條出路。

　　那么，內(nèi)地物業(yè)需具備什么樣標(biāo)準(zhǔn)，才能達(dá)到海外基金收購(gòu)的條件？DBS董事總經(jīng)理、環(huán)球金融市場(chǎng)部大中華區(qū)主管張宗永在接受境內(nèi)媒體采訪時(shí)表示，“就上市物業(yè)的規(guī)模來(lái)看，在香港和新加坡，這種物業(yè)或是物業(yè)的組合，基本上都要在25億至30億元人民幣”。而內(nèi)地達(dá)到這個(gè)市值標(biāo)準(zhǔn)的零售物業(yè)，比比皆是。而就產(chǎn)品而言，張宗永認(rèn)為，至少應(yīng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)，其一，會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)狀況要清晰；其二，土地使用權(quán)的法律關(guān)系要清楚；其三，做好投入足夠精力的準(zhǔn)備，因?yàn)�，物業(yè)上市需要做的工作很多，而不能單靠投行來(lái)包裝。雖然我們一般都會(huì)為預(yù)備上市的項(xiàng)目成立專門(mén)的團(tuán)隊(duì)，但還需要物業(yè)持有方的配合。

　　而作為與DBS緊密合作的內(nèi)地企業(yè)，華銀控股的劉思彤則從項(xiàng)目本身出發(fā)，對(duì)REITs收購(gòu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)予以了詳細(xì)闡釋�！拔覀兡壳笆召�(gòu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)態(tài)上來(lái)講，包括百貨商場(chǎng)、大型超市、購(gòu)物中心、圖書(shū)城、電腦城、建材市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)等具有一定規(guī)模的商業(yè)店鋪；從區(qū)域來(lái)講，包括北京、上海、天津、深圳、廣州在內(nèi)的共計(jì)20個(gè)城市；所收購(gòu)的單個(gè)物業(yè)希望總價(jià)值在3億元以上，體量越大越好；所收購(gòu)物業(yè)必需是已經(jīng)開(kāi)業(yè)，且具有穩(wěn)定、可靠的租金收入；收購(gòu)物業(yè)需具備干凈的權(quán)屬�！�

　　按照劉思彤的介紹，可以說(shuō)目前國(guó)內(nèi)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)。但是能否真正獲得海外基金青睞，除了符合上述條件外，產(chǎn)品是否優(yōu)質(zhì)亦非常關(guān)鍵。

　　新聞鏈接：國(guó)外REITs發(fā)展情況

　　REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。新加坡自1999年5月通過(guò)REITs之后，2005年CapitaMall、ARETS兩支REITs在新加坡掛牌上市。2005年8月，第三支REITs，即香港李嘉誠(chéng)麾下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在新加坡掛牌上市�，F(xiàn)已有5支REITs在新加坡掛牌交易。

　　日本自1995年通過(guò)法案之后，2001年3月TSE公布REITs掛牌標(biāo)準(zhǔn)，上市門(mén)檻50億日元。據(jù)了解，目前日本已有18支REITs在TSE掛牌交易。而澳洲目前已擁有超過(guò)50支REITs在ASX掛牌交易，總市值超過(guò)600億元。年回報(bào)率平均達(dá)7%至10%。

　　經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展，REITs在美國(guó)已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。目前大約有300支REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

　　目前中國(guó)臺(tái)灣只有一支REITs即“富邦一號(hào)”。據(jù)了解，臺(tái)灣今年預(yù)計(jì)將推出規(guī)模20億元至140億元不等的REITs。我國(guó)香港地區(qū)的REITs起步較晚，在2003年6月通過(guò)的REITs法案。根據(jù)法案規(guī)定，經(jīng)SFC核準(zhǔn)的REITs均須在HKSE掛牌，并且90%以上的收益必須分配。經(jīng)歷了2004年領(lǐng)匯基金事件之后，截止目前香港仍無(wú)一支REITs。(洛濤)