中新網(wǎng)9月13日電 據(jù)經(jīng)濟參考報報道，被譽為北京房地產(chǎn)項目年度盛會的國貿(mào)秋季房展會于上周末拉開帷幕。截至開展當日下午4時，共有4.83萬人參觀了秋季房展，意向成交額達35591萬元，意向成交套數(shù)485套，均價6528元/平方米。
素有“北京樓市晴雨表”之稱的秋季房展此次參展項目共有77個，新盤數(shù)量為28個，占到了1/3。據(jù)參展的濱河苑項目負責人介紹，他們項目連續(xù)參加了今年春季、夏季以及秋季三個展會，明顯的感覺到秋季房展現(xiàn)場咨詢和意向簽約的客戶要好于春季和夏季房展，僅開展當日上午他們的意向簽約客戶就達到了50人。
記者注意到，秋季房展會上人頭攢動，展臺前聚集了大批咨詢者，這與今年夏季房展會相對冷清的場景形成了鮮明對比，其火爆場面足以讓人們感受到供銷兩旺的樓市又回來了。
京城地產(chǎn)旺市再現(xiàn)
9月8日，在北京國貿(mào)展廳開幕的秋季房展會，一掃春、夏兩季房展的低迷。據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的統(tǒng)計顯示，展會第一天參觀人數(shù)達5萬人次，人流量比6月中旬的夏季展會增漲了79%以上，意向成交量上漲68%�！版溂摇笔袌鰧I(yè)人士認為，此次展會購房者需求后積薄發(fā)的情狀，正好得以窺見目前北京房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。
“鏈家”專業(yè)人士對記者說，國貿(mào)夏季展會時，正值多項宏觀調(diào)控政策出臺后的觀望期，“5.11”文件出臺、普通住宅被重新定義、個稅由自行繳納變?yōu)榕c過戶掛鉤，這些政策不僅大大增加了買賣雙方的交易成本，更讓市場轉(zhuǎn)冷。6月的國貿(mào)夏季展會也因此受到極大影響，消費者的熱情大為減退。
但經(jīng)過近三個月的“磨合”，消費者已逐漸理性，一直“隱藏”的需求也逐步顯現(xiàn)了出來。另外，近期出臺的一些相關(guān)政策，在一定程度上也促進了房地產(chǎn)市場的交易增長。
對于秋季房展會的火爆，本次房展組委會負責人組建軍分析認為，出現(xiàn)這種情況，一方面是因為今年年初政府加強宏觀調(diào)控以來，市場普遍呈現(xiàn)觀望心態(tài)，在經(jīng)歷了長達半年的觀望后，壓抑已久的購買需求得到了一定程度的釋放；另一方面，在銷售低迷中苦熬了半年的開發(fā)商鉚足了勁，在展會上為自己的項目大造聲勢吸引購買者，花二三十萬元搭建展臺的開發(fā)商大有人在，他們希望通過各種促銷手段吸引消費者。
祖建軍向記者表示，參加今年秋展的新老項目在一定程度上反映了北京樓市的新動向。首先，老項目的價格穩(wěn)步上升，與夏展相比，有60%的項目價格有所上升，但升值幅度不大，基本控制在每平方米300元以內(nèi)。其次，新項目向中高檔化方向發(fā)展，均價每平方米5000元以上的新項目占到了新項目整體比例的61.5%。第三，項目區(qū)域繼續(xù)向北京周邊延展。在此次秋展中，五環(huán)以外的項目占到五成以上。
“金九銀十”新盤放量
位于CBD核心區(qū)域的建外SOHO七期9月3日開始銷售。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項目開盤當日共簽約36套，交易金額達1.1億元。
SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時說:“其實北京房地產(chǎn)市場不是很穩(wěn)定，我們原本想等到市場平穩(wěn)后再推建外SOHO七期，最初的計劃推廣時間是9月15日，但從我們開盤前做的市場調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，9月份京城房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步走出觀望，所以我們將開盤時間提前到9月10日。結(jié)果，建外SOHO七期開始銷售的消息很快被放了出去，我們最終將開盤時間提前到了9月3日�！迸耸贌o疑是9月份京城樓市走出觀望期的積極“鼓吹者”。
盡管有人表示，潘石屹認為京城樓市9月走出觀望期是在為其即將銷售的項目做準備，但從8月份房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，開發(fā)商已經(jīng)從心理上走出觀望期，紛紛將其手中緊握的項目推向市場。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市從8月中旬便開始出現(xiàn)開發(fā)商大量放盤的現(xiàn)象。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月份新開盤住宅項目達到22個，甚至超過去年8月份新開盤的數(shù)量，比去年開盤數(shù)量最多的9月份僅少了5個項目。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰把開發(fā)商紛紛在8月份開盤的動作表達為“在為金九銀十做預熱準備”。
其實，購買市場逐漸回暖還是有跡象可尋的。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份住宅產(chǎn)品預售房屋達到11769套，平均每天銷售379套，進入8月份預售房屋達到15151套，平均每天銷售482套，從9月3日到9月7日共銷售了2114套，平均每天銷售528套。“多數(shù)項目選擇在8月份至10月份開始進入市場，大部分開發(fā)商認為樓市的觀望氛圍漸淡，通過集中入市將進一步烘托市場回暖氛圍，同時開發(fā)商也希望傳統(tǒng)的季節(jié)熱銷規(guī)律能夠扭轉(zhuǎn)市場觀望的氛圍�！卑凑绽钗慕艿挠^點，自住型房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始走出觀望，而目前處于觀望期的主要是投資型房地產(chǎn)市場。
言及未來的市場發(fā)展，潘石屹認為：“北京的房地產(chǎn)市場會從低迷中走出來，平穩(wěn)、健康地朝前發(fā)展。如果說未來還有什么困難的話。我想有兩點：第一，土地的供應要和市場的需求相平衡；第二，北京要盡快地建立二手房市場，不要再給二手房市場設置人為障礙�！�
專家預計 市場暫時走出觀望期
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)可以獲知的大約有50多個項目在9月、10月投向市場。在這些投向市場的項目中，多數(shù)為京城知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目。
“在新政剛實施期間，很多開發(fā)商為了應付市場突變，紛紛改變公司經(jīng)營策略或項目銷售策略。有些開發(fā)商將原本整體開盤變?yōu)椴糠衷囦N；也有的一再推遲開盤時間，甚至等到現(xiàn)房銷售，這些銷售策略實質(zhì)就是‘捂盤’�！北本┏蓸I(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司高級投資顧問朱永升博士表達了這樣的看法，“在‘捂盤’者中，當然不乏一些人將寶押在‘金九銀十’的銷售旺季，希望借勢拉動項目銷售速度。但是，也有不少開發(fā)商是為了解決資金困境，借此東風，希望資金快速回流。”
盡管相比前幾個月，北京市場新盤放量較大，但仍有業(yè)內(nèi)人士認為重頭戲還沒有開場。“我覺得明年上半年才會進入一個真正的放量期�！崩钗慕苓@樣認為。“9、10月份相對于6、7、8三個月來說已經(jīng)走出觀望期，但整體市場是否走出觀望期現(xiàn)在還沒有定論，要到年底才會更加明朗�！彼榻B說，11月份中央的經(jīng)濟工作會議會對2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果進行評估，如果評估的結(jié)果是已經(jīng)達到預期目的，應該不會有后續(xù)政策出臺。但如果認為預期目標還沒有達到，反而造成房地產(chǎn)市場反彈，那么新的調(diào)控政策出臺不可避免。
“目前還不能說房地產(chǎn)市場整體走出觀望期，但9、10月份應該不會有新政策，市場會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。”朱永升博士說，“9、10月份肯定會比6、7、8三個月市場總體情況要好，一是新推出的樓盤會比較多，二是總體成交量會比較大，但是平均下來，每個樓盤的情況可能會出現(xiàn)較大差異。而消費者的觀望情緒依然會有，盡管開發(fā)商們會不遺余力對項目進行包裝、策劃和宣傳，甚至推出各種促銷活動，但最終購房者是否買單則是另一回事了�！�
對于觀望期究竟會何時結(jié)束，戴德梁行研究顧問部高級經(jīng)理王晨告訴記者，這個比較難判斷。因為判斷一個市場要用數(shù)據(jù)來進行支撐。但他指出，北京的市場存在一個問題，即受去年“8·31”政策的影響很多樓盤選擇今年下半年開盤，由于開盤的數(shù)量增多了，下半年的交易量肯定會上升。所以如果單從數(shù)據(jù)上看，9、10月份或許顯示走出觀望期。但這只能反映一部分的問題，或者說反映的程度很有限。
房價穩(wěn)步上漲 部分區(qū)域漲幅較大
李文杰告訴記者，近一時期北京樓市市場交易氛圍雖有所降溫，但房價仍在維持真實的上漲。房價下降的預期，在得不到市場支持的情況下，將逐漸衰弱和結(jié)束，供小于求的局面，終將在房價漲幅中體現(xiàn)。在調(diào)控背景下，保守預測房價走勢格局：房價穩(wěn)步上漲，部分區(qū)域漲幅較大。同時，部分區(qū)域、部分住宅產(chǎn)品價格會出現(xiàn)較大幅度上漲的可能性。
偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理徐斌認為，部分區(qū)域以及部分類型住宅產(chǎn)品價格，有望在2005年三四季度出現(xiàn)較大幅度上漲。如果出現(xiàn)延遲，價格上漲將在2006年年初得以充分體現(xiàn)。徐斌表示，北京住宅主流產(chǎn)品的供求關(guān)系在調(diào)控政策影響下，處于供小于求的局面。雖然當前購房者在調(diào)控政策影響下，對房價下降寄予很大期望。但北京主流住宅市場在土地供應減少、新盤量減少和樓盤開盤延遲的作用下，供應小于需求的格局在中短期內(nèi)基本成型。加之，北京樓市的需求是以自用型、改善型為主，投資型置業(yè)蟄伏，投機購房所占市場比例很小，市場整體發(fā)展健康，需求旺盛。供求關(guān)系在未來市場發(fā)展中，將逐漸發(fā)揮主導作用。
最新調(diào)查顯示，目前預期房價下調(diào)的人群正在逐漸減少，房價下調(diào)的輿論影響力也在隨之衰減。戴德梁行泛城(中國)綜合住宅服務助理董事岳鋒鋼表示，預計2005年下半年，在市場供求關(guān)系調(diào)整主導作用下，北京住宅主流市場的階段性調(diào)整將基本結(jié)束。隨著新盤供應的明顯增加，下半年交易量將較上半年有大幅度增加，尤其是每平方米8000元以下的銷售項目，估計會有不錯的市場業(yè)績。(洛濤、李佳鵬）
