盡管“看得見(jiàn)的手”不斷高高舉起，但房?jī)r(jià)依然繼續(xù)上漲。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果尚未顯現(xiàn)。
二季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，其中深圳上漲14.4%，大連上漲11.9%，呼和浩特上漲11.3%，北京上漲8.7%。
就在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布后，徐滇慶教授一句“今年房?jī)r(jià)還要漲”的評(píng)論，則讓媒體稱(chēng)之為驚人之語(yǔ)。其實(shí)徐滇慶的評(píng)論也好，真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也罷，它們所揭示的短期房?jī)r(jià)走勢(shì)，既客觀說(shuō)明了房?jī)r(jià)的周期特點(diǎn)，也暗示了宏觀調(diào)控手段的不足。
我在此前也寫(xiě)過(guò)多篇評(píng)論，認(rèn)為房?jī)r(jià)在短期內(nèi)依然看漲，而在3年后有可能出現(xiàn)回落。
在我看來(lái)，新一輪調(diào)控的最大特色是改革了住房供給制度，也就是90平方米和70%比例的兩個(gè)限制，實(shí)際改變了住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。無(wú)疑，這個(gè)改變對(duì)于住房制度是一個(gè)變革，而且對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)隔。其中規(guī)定的90平方米戶(hù)型住房，實(shí)際帶有半公共產(chǎn)品的特點(diǎn)，在一定的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，該政策能夠逐步滿(mǎn)足普通消費(fèi)者的住房需求。不過(guò)，這個(gè)政策要發(fā)生效力還需要一點(diǎn)時(shí)間，至少在政策出臺(tái)后的1年左右時(shí)間里才能顯現(xiàn)效果。
在住房市場(chǎng)被行政手段區(qū)隔為保護(hù)性的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)后，市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)信號(hào)，實(shí)際僅僅反映了競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的供求狀況。
而在這個(gè)市場(chǎng)中，自住性購(gòu)房需求和投資性購(gòu)房需求的比例已經(jīng)發(fā)生較大變化，其價(jià)格信號(hào)更多反射出住房作為投資品的市場(chǎng)預(yù)期和供求趨勢(shì)。
事實(shí)上，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)普遍上漲這個(gè)事實(shí)，就說(shuō)明投資性的需求已經(jīng)成為推動(dòng)市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿Α?/p>
此前，市場(chǎng)在談?wù)摫本┖蜕虾７績(jī)r(jià)時(shí)，用的最有說(shuō)服力的理由就是全世界只有一個(gè)上海，只有一個(gè)北京，而且這兩個(gè)城市對(duì)住房的需求都是剛性的。雖說(shuō)這樣的理由有些牽強(qiáng)，但畢竟還有一定的欺騙性。不過(guò)，那些在上海人看來(lái)是鄉(xiāng)下的大中城市，其房?jī)r(jià)也普遍出現(xiàn)上漲局面，則說(shuō)明用簡(jiǎn)單的剛性需求作為論據(jù)來(lái)解釋房?jī)r(jià)，是無(wú)法自圓其說(shuō)的。畢竟像呼和浩特這樣的城市，其地理位置和居民收入水平都無(wú)法與其房?jī)r(jià)上漲速度相匹配。
那么，如何解釋房?jī)r(jià)出現(xiàn)全國(guó)性上漲局面？
說(shuō)到根子上就是金融問(wèn)題。
正是金融調(diào)控不到位，使得樓市在短期內(nèi)獲得了寬松的貨幣環(huán)境。而房?jī)r(jià)也從住房問(wèn)題，發(fā)展到與宏觀經(jīng)濟(jì)絞成一團(tuán)，成為通貨膨脹的代名詞。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所使用的各種手段中，金融手段尚未完全到位。
可以認(rèn)為，由于央行貨幣政策處于兩難境地，使得貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)中流動(dòng)性泛濫。而利率政策的取巧，則促使居民不得不減少儲(chǔ)蓄，增加投機(jī)性貨幣需求。
流動(dòng)性泛濫和信貸增長(zhǎng)過(guò)快，讓開(kāi)發(fā)商獲得了充足的資金供應(yīng)，也就為其囤積土地和住房大開(kāi)了方便之門(mén)。
而居民在通貨膨脹壓力下，為了保值增值，也主動(dòng)將存款轉(zhuǎn)化為投資，并將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是擁有80%財(cái)富的富人，更是將資金集中于房地產(chǎn)投資。
可以肯定地認(rèn)為，充足的信貸供給和低利率政策，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求大幅增加，另一方面則為開(kāi)發(fā)商繼續(xù)囤積住房提供了低成本的資金支持。
從這點(diǎn)看，房地產(chǎn)調(diào)控要想在短期內(nèi)看到效果，必須從金融領(lǐng)域入手。采取的手段應(yīng)該包括，進(jìn)一步提高首付比例，提高存貸款利率，禁止開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款展期等。不過(guò)，讓中央政府再次出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯然不夠現(xiàn)實(shí)。由于房?jī)r(jià)已經(jīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)糾纏到一起，那么惟一可以指望的是，中央政府針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所出臺(tái)的金融政策，最好能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。在諸多政策選項(xiàng)里，加息實(shí)際可以起到一石兩鳥(niǎo)的作用。通過(guò)小步、連續(xù)地提高存貸款利率，央行可以向市場(chǎng)發(fā)出更為明確的緊縮信號(hào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通貨膨脹步伐加快的情況下，只有加大實(shí)行緊縮政策的力度，才能為抑制房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
目前頭疼的問(wèn)題是，央行強(qiáng)調(diào)要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，降低儲(chǔ)蓄率，以擴(kuò)大內(nèi)需，所以遲遲不加息。不可否認(rèn)，擴(kuò)大內(nèi)需是一個(gè)長(zhǎng)期國(guó)策。但需要指出的是，擴(kuò)大內(nèi)需與調(diào)整結(jié)構(gòu)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而抑制通貨膨脹和房?jī)r(jià)，則是短期的政策需要。央行不可用治慢性病的藥，來(lái)對(duì)付感冒發(fā)燒。
所以，要想短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，只能用金融的藥方。而一個(gè)事實(shí)是，房?jī)r(jià)已經(jīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)糾纏在一起了，誰(shuí)來(lái)解開(kāi)這個(gè)亂團(tuán)？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉)
