想買房的人都嫌房價高�？墒牵績r卻不斷升高，看到自己的買房夢想在漸漸遠(yuǎn)去，心里積聚起焦躁。在焦躁催促下，買房人常常在房價上升期間花大錢買大房，把房價推得更高。
賣房子的房地產(chǎn)商們也有自己的本能和精明。一塊受盡煎熬才獲得的土地，也許70年后才能再次開發(fā)利用。所以，必須擠干每一塊地皮能產(chǎn)生的利潤。高價格帶來高利潤，而推高房價有兩個挺有效的手段：一是用廣告的力量去喚醒人們想擁有大房子的夢想；二是渲染一下房屋供給存在短缺�？窟@兩個手段，房價會一路攀升，直抵房價最高點(diǎn)，最后就可能是房價的劇烈跌落。
是什么力量注定會導(dǎo)致房價暴漲后的暴跌呢？就是那兩個幫助房地產(chǎn)商們推高房價的手段。白天看到煽動性的房地產(chǎn)廣告，買房人一夜間就能把自己的夢想提升一個檔次�？墒�，買房人的收入也許需要數(shù)年的爬行才能提高一個級別。靠買房人夢想驅(qū)動的房價，最終有一天會高漲到逼迫買房人放棄自己夢想的地步。
有人會說，房地產(chǎn)商可以慢悠悠地降價呀！這個說法忽略了同時發(fā)生的另一件事。在房價不斷上揚(yáng)的過程里，房地產(chǎn)高額利潤的氣味彌漫四處，能從銀行借到錢的人們蜂擁而來。大投資戶們競相建造更大、更豪華的樓盤，希望獲得更多的利潤；小投資戶們爭著買下幾套房產(chǎn)，希望高價時出手，一下子賺幾萬元；買房自住的人，在相互攀比中，把自己的買房標(biāo)準(zhǔn)從一套供家人生活的基本住宅，調(diào)高到令旁人羨慕的豪宅。然而，建造房屋是個緩慢的過程，完成一個樓盤往往需要幾年。在這幾年里，房地產(chǎn)投資者聽到的和看到的都是利好的消息，會有更多的投資者把更多的錢投入房地產(chǎn)。終于有一天，大家?guī)缀鯐瑫r發(fā)現(xiàn)原本房屋供給短缺的現(xiàn)象，一夜之間突然不見了，房屋供給猛然出現(xiàn)大量剩余；并不是針對中國人口的剩余，是針對還能付得起極高房價人的剩余。
也有的人說，房價跌落正好供窮人買房。這是一廂情愿！房價跌落是相對最高房價來說的，8000元一平方米的房價就是跌30%，余下也有5600元，窮人還是買不起。但是，30%的房價跌落就意味著大量的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資變成銀行的不良資產(chǎn)，銀行壞賬迅速增多，便大幅削減貸款額度。缺少銀行貸款，不光窮人沒錢去買房，連整個中國經(jīng)濟(jì)都會失去增長的動力。
更有人會問，有錢買房的和有能力賣房的都是眾人之中的精英，難道他們沒有理性，看不出危險？很難！是房地產(chǎn)業(yè)的特殊性迷惑了他們的判斷。房子這種商品不同于糧食。糧食的價值在吃下去后立刻體現(xiàn)，并且?guī)仔r后就會消失，所以，只要有成千上萬的人在市場里買賣糧食，糧食的價格就一定理性。然而，房子的價值能延續(xù)幾十年，大多數(shù)人一生只買一次或兩次房子，所以買房人對房子的價值判斷包含許多主觀因素。投資房地產(chǎn)的收益也需要幾年才能看到，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資人對投資回報的判斷包含更多的主觀因素。在這些主觀因素的影響下，外加不斷上揚(yáng)的房價持續(xù)地折磨，人們的思維變得異常簡單：別人買房，我也要買房；別人投資建房，我也要投資建房。
所以，政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該急急忙忙地硬把高昂的房價拽下來，而要疏導(dǎo)人們的買房需求，并且還要平抑投資者隨著房價上揚(yáng)而產(chǎn)生的逐漸亢奮的投資熱情。
疏導(dǎo)人們的買房需求，就是扭轉(zhuǎn)人們相互攀比著去購買豪宅的傾向。中國人口多土地少，節(jié)儉用土地是長期的國策。但是，政府僅靠頒布行政命令，規(guī)定70%的人只能住90平方米以下的房子，買房人追求豪宅的夢想很可能根本不受影響。買房人的夢想不變，房地產(chǎn)商的行為當(dāng)然也不會變。
其實(shí)，價格永遠(yuǎn)是影響買房人需求的最有效因素。如果希望70%的人買90平方米以下的房子，那么，90平方米以上的房子的價格就需要高昂到讓70%的買房人心頭一震，望而卻步。所以，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，不能怕價格變動，高價值的高端樓盤一定要提價；而大眾需要的普通樓盤要保質(zhì)、保價、保量。為收入偏低的人群準(zhǔn)備的樓盤，應(yīng)該減免包括土地成本在內(nèi)的所有可減的成本，讓他們負(fù)擔(dān)得起租金，要知道他們的迫切需要不是買一間有70年使用權(quán)的房屋，而是一間供自己打工奮斗用的臨時棲身的住所。
如何使房地產(chǎn)業(yè)投資人更理性，不同的人有不同的意見。有人說，中國房地產(chǎn)投資不理性的原因是土地沒有私有化。一旦個人擁有土地，土地交易便會理性，然后，中國的房地產(chǎn)業(yè)就能自動地變得理性了。這個觀點(diǎn)是在畫餅充饑。英國、日本、美國的土地是私有化的，但是，這些國家前后都發(fā)生過房地產(chǎn)價格泡沫。土地私有化并沒有真正減少人們對房地產(chǎn)價值和回報判斷的主觀性，所以，土地私有化不能自動地幫助中國房地產(chǎn)投資變得更理性。
使房地產(chǎn)投資人更理性，最迫近的任務(wù)是提高地方政府的土地政策水平和資產(chǎn)管理水平。銀行也是一大關(guān)鍵所在。在房價不斷升高的過程里，房地產(chǎn)商很難壓抑投資欲望，銀行不能被動地做房地產(chǎn)商的取款機(jī)，而是要做房地產(chǎn)商的“老板”，要比房地產(chǎn)商看問題更深，觀大局更廣，望前途更遠(yuǎn)。如果銀行對中國經(jīng)濟(jì)的見識超不過報紙上報道的那幾個數(shù)字，看不清潛在的趨勢，給第一線銀行業(yè)務(wù)人員的指標(biāo)僅僅是放貸量的多少，那么，中國不僅是房地產(chǎn)投資沒有理性，所有固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域都不會有理性，中國經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)在短缺和過剩之間快速翻滾。
來源：中國青年報 作者：蕭雨年
