從《意見》全文來看，其中的規(guī)定大都可圈可點(diǎn)，如能落實(shí)，確實(shí)有助于遏制房地產(chǎn)市場上熾烈的外資炒作之風(fēng)。然而，《意見》本身和實(shí)施過程中都還存在一定的不確定性，要想充分實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效力，尚需進(jìn)一步明確。
新華社于7月24日公布了建設(shè)部、商務(wù)部等六部門制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下文簡稱“《意見》”)全文。在中國房地產(chǎn)市場運(yùn)作高度不透明、市場操縱行為盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產(chǎn)空置面積與日俱增的背景下，外資持續(xù)大規(guī)模流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場，助長了房地產(chǎn)價格泡沫，加大了中國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，并提高了國內(nèi)金融體系的潛在風(fēng)險。因此，限制外資無秩序流入房地產(chǎn)市場勢在必行，也符合全世界大多數(shù)國家和地區(qū)通行的慣例。
從《意見》全文來看，其中的規(guī)定大都可圈可點(diǎn)，如能落實(shí)，確實(shí)有助于遏制房地產(chǎn)市場上熾烈的外資炒作之風(fēng)。然而，《意見》本身和實(shí)施過程中都還存在一定的不確定性，要想充分實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效力，尚需進(jìn)一步明確。
“自用房產(chǎn)”的界定需要實(shí)施細(xì)則明確
從《意見》條款來看，管理層力圖區(qū)分境外買家中的自用者和投機(jī)者，因此有了“自用房產(chǎn)”的規(guī)定，基本傾向?qū)惩鈾C(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)購買自用、自住房產(chǎn)從寬，購買、投資非自用房地產(chǎn)從嚴(yán)。然而，“自用房產(chǎn)”如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內(nèi)外頻繁，盡管一年中總的使用時間可能不是很多，卻是正常的需要；如果是按照后者，不同消費(fèi)者消費(fèi)需求差別很大，如何規(guī)定一個統(tǒng)一的人均面積標(biāo)準(zhǔn)？
在此問題上存在不確定性，需要進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則來明確。
對港澳臺地區(qū)居民和華僑需合理優(yōu)待與強(qiáng)化監(jiān)督相結(jié)合
《意見》對港澳臺地區(qū)居民和華僑在境內(nèi)購買房地產(chǎn)給予了相對寬松的待遇。給予港澳臺地區(qū)居民和華僑一定寬松待遇是應(yīng)當(dāng)?shù)�，因�(yàn)樗麄円彩侵袊鴩�。但是我們也要看到，港澳臺地區(qū)居民和華僑中一部分人投機(jī)傾向甚至比外國人還強(qiáng)。當(dāng)然，由于許多外資機(jī)構(gòu)(特別是一些美歐投資基金)將中國香港特區(qū)作為進(jìn)入中國大陸市場的基地，所以，在統(tǒng)計(jì)中顯示來自中國香港的買家(特別是機(jī)構(gòu)買家)未必完全就是香港居民。為了集中監(jiān)管力量，強(qiáng)化監(jiān)管效力，或許可以考慮對來自投機(jī)傾向較為嚴(yán)重地區(qū)的海外買家強(qiáng)化監(jiān)管，但這樣做如何與合理優(yōu)待港澳臺地區(qū)居民和華僑的原則統(tǒng)一起來，還需要進(jìn)一步考慮。
要防范非居民和居民合作開展跨境投機(jī)
非居民和居民合作或者利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機(jī)的做法值得重視，但此次發(fā)布的《意見》沒有對此作出更明確的規(guī)定。非居民和居民可以聯(lián)手從境外引進(jìn)資金炒作境內(nèi)房地產(chǎn)而規(guī)避《意見》所要求的監(jiān)督。
非居民和居民個人公開合法的資金跨境轉(zhuǎn)移多數(shù)通過僑匯渠道。在《中國國際收支平衡表》中，僑匯屬于經(jīng)常項(xiàng)目收支，列在“經(jīng)常轉(zhuǎn)移”項(xiàng)目下的“其他部門”科目。僑匯曾經(jīng)是中國的重要外匯收入來源，如果說早年的僑匯更多的是為了滿足國內(nèi)親友的必要生活需求，那么，隨著國內(nèi)生活水平和經(jīng)濟(jì)開放度的提高，僑匯已經(jīng)日益成為海外僑民及其親友的理財工具，對國內(nèi)外利差、匯率、資產(chǎn)市場收益變動趨勢的敏感度日益上升。對于這種方式，在2004年4月1日國家外匯管理局《關(guān)于規(guī)范居民個人外匯結(jié)匯管理有關(guān)問題的通知》實(shí)施之前，監(jiān)管部門對居民個人外匯結(jié)匯幾乎沒有任何限制。但即使按照該通知的規(guī)定，也很難防止投機(jī)性跨境資本通過這條渠道進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。
為了規(guī)避國內(nèi)的資本管制，僑匯還往往采取平行貸款方式。國際金融市場上的平行貸款是現(xiàn)代金融互換的雛形，具體做法是，在不同國家的兩家母公司，在各自國內(nèi)向?qū)Ψ焦驹诒緡硟?nèi)的子公司提供金額相等的本幣貸款，在指定到期日各自歸還所借貨幣。
在中國，現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務(wù)，平行貸款交易雙方一方在國內(nèi)，需要將資金轉(zhuǎn)移到國外；一方在國外，需要將資金轉(zhuǎn)入國內(nèi)。雙方私下約定，國內(nèi)一方將約定數(shù)額的人民幣資金打入國外一方指定的國內(nèi)賬戶，國外一方則將約定數(shù)額的外幣打入國內(nèi)一方指定的國外賬戶，從而完成事實(shí)上的資本跨境流動。
許多內(nèi)地人投資境外股市、許多海外人士投資A股和境內(nèi)房地產(chǎn)市場，就是通過這種方式完成資本轉(zhuǎn)移。由于這項(xiàng)“業(yè)務(wù)”極為興盛，現(xiàn)在溫州等地已經(jīng)出現(xiàn)專門從事這一行當(dāng)?shù)闹虚g人。
不僅如此，一些人還利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機(jī)。國家外管局曾經(jīng)披露過一個案例，在這個案例中，投機(jī)者胡某以中國居民身份注冊成立私營房地產(chǎn)公司可以避免在商務(wù)和外匯管理部門的一些登記審批手續(xù)，降低其自買自賣行為敗露的風(fēng)險；以非居民身份匯入資金和結(jié)匯，則可以在未來需要將資金匯出時取得較多便利。隨著越來越多的國人赴海外發(fā)展，取得海外永久居留權(quán)和私下取得外籍但沒有放棄中國國籍者日益增多，其中某些人開展類似跨境投機(jī)操作的幾率也在上升。
(來源：新京報 作者：梅新育 商務(wù)部研究院博士）
