在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中,最突出的一個要求是,各地的新開工商品房建設(shè),要將90平方米以下套型的比重提高到70%。這從供需協(xié)調(diào)的角度,為“居者有其屋”建立了硬性的政策和制度門檻。
普通百姓為之歡欣鼓舞,認(rèn)為今后不會繼續(xù)“望房興嘆”了。但也有很多人對這一調(diào)控措施表示不滿:委婉者說,強(qiáng)行設(shè)定某一主導(dǎo)套型和建設(shè)比例不符合市場經(jīng)濟(jì)原則,應(yīng)當(dāng)讓市場自己去決定;直率者說,人們改善住房條件的需求很大,大戶型才是方向;激烈者說,如果90平方米以下套型過剩了,賣不出去將會引致大麻煩?傊痪湓,大戶型房子還沒建夠,把小套型作為主流不合時宜。
一些人還對嚴(yán)格房貸審核條件、對二手房5年內(nèi)流轉(zhuǎn)全額征稅等規(guī)定表示擔(dān)憂,認(rèn)為會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生打擊;而一旦一些地方呈現(xiàn)住房交易活躍的現(xiàn)象,他們便借此斷言需求很旺,調(diào)控難以抑制房價上漲。在這些人眼里,似乎對存在一定混亂的房地產(chǎn)市場實施調(diào)控,是沒事找事。
不過,有關(guān)虛擬購房者身份騙取貸款,違反審核程序發(fā)放貸款,假冒經(jīng)濟(jì)適用房名義建造、購買別墅,囤積房源、炒買炒賣、人為制造虛假熱銷等欺詐案例相繼曝光,揭示出了房地產(chǎn)市場“惡”的一面。這對渲染正常需求旺盛、反對實施調(diào)控的人們以必要的回應(yīng)。
當(dāng)前對房地產(chǎn)市場實施必要的調(diào)控措施,并非否認(rèn)先富人群的住房需求,也不是要遏制房地產(chǎn)市場的發(fā)育、發(fā)展,關(guān)鍵的問題是,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體上過于“嫌貧愛富”了,導(dǎo)致了廣大中低收入人群在改善住房條件時,面臨嚴(yán)重的戶型和價格障礙。一些中低收入的家庭固然也像先富家庭一樣購買了新房,但是,他們大多背負(fù)了偏重的債務(wù)。
如果任由房地產(chǎn)商完全按照“富人邏輯”造房,總是大戶型、高裝修、高配置、高價格,我國住房市場的供給結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及二次流通結(jié)構(gòu)就會完全“富人化”,最終導(dǎo)致供需逐級虛假攀高。一方面,中低收入者買不起,或者犧牲其他消費(fèi)支出、犧牲正常福利后勉強(qiáng)購買住房。另一方面,大戶型、高裝修、高配置、高價格住房在滿足富裕人群需求之余,出現(xiàn)過剩;如果這種過剩積累到一定程度,可能引發(fā)金融危險。
尤為重要的原因是,我國是一個地少人多的國家,規(guī)劃、動用多大比重的土地用于住宅消費(fèi),需要有一個科學(xué)的把握。如果住房建設(shè)“富人化”過度,隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展,難免會導(dǎo)致買房者逐級攀比,進(jìn)而導(dǎo)致土地供不應(yīng)求,對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來難以預(yù)料的嚴(yán)重問題。
鼓勵建設(shè)、購買中小套型住房,滿足與多數(shù)人收入水平相適應(yīng)的正常需求,約束被動型需求,是房地產(chǎn)調(diào)控的最主要出發(fā)點。
主要大城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前90平方米以下套型的住房只占到住房存量的30%多一點;提高這一比例,正是應(yīng)時之舉,F(xiàn)在就憂慮其過剩實在是言之過早。與其說是擔(dān)憂市場,不如說是對習(xí)慣了的住房市場“富人模式”的過分依戀。此外,我們不應(yīng)對3∶7的比例作僵化的理解。如果經(jīng)過一個時期的調(diào)整,未來某個時間點上出現(xiàn)更多較大戶型的需求,總控比例也是可以調(diào)整的。
此一時,彼一時。當(dāng)前的核心問題是,先要解決好廣大中低收入者住房困難、中小戶型供給不足的問題,引導(dǎo)全社會形成環(huán)境友好型、資源節(jié)約型的住房消費(fèi)風(fēng)尚,避免“貪大求奢”的住房消費(fèi)觀念的蔓延。這是負(fù)責(zé)任的政府的現(xiàn)實抉擇,也是老百姓的福音。為了實現(xiàn)貧富人群和諧相處,富人們也應(yīng)當(dāng)接受這個現(xiàn)實。
(來源:國際金融報 作者:董少鵬)