中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，樓市“金九銀十”的經(jīng)驗(yàn)定律遭到最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的“破壞”。北京市統(tǒng)計(jì)局消息顯示，在剛剛過(guò)去的九月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出銷(xiāo)售面積下滑、房?jī)r(jià)漲幅趨緩和住宅空置面積大幅減少等相互“矛盾”的三大特點(diǎn)。
盡管官方觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，上述現(xiàn)象說(shuō)明前期調(diào)控措施已取得初步成效。但一些業(yè)內(nèi)人士表示，成交的萎縮可能更多地來(lái)自供給方面的因素；與此同時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的放緩也不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀(guān)，判斷其未來(lái)走向的前提是厘清成交結(jié)構(gòu)的變化。
調(diào)控見(jiàn)效？
日前，北京市統(tǒng)計(jì)局和調(diào)查總隊(duì)發(fā)布消息，9月份北京商品房銷(xiāo)售面積為159.4萬(wàn)平方米，明顯低于前9個(gè)月月均184萬(wàn)平方米的水平。而至9月末，全市商品房空置面積為905.1萬(wàn)平方米，比去年年末減少469萬(wàn)平方米，其中，住宅空置面積減少了300多萬(wàn)平方米。在交易萎縮的同時(shí)，9月份房?jī)r(jià)漲幅同比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
統(tǒng)計(jì)局人士介紹，這是今年以來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)首度出現(xiàn)成交減少的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)局還同時(shí)表示，由于前期北京市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府對(duì)此展開(kāi)督察，市場(chǎng)因此產(chǎn)生了持幣觀(guān)望的心態(tài)。這是銷(xiāo)售面積下降和房?jī)r(jià)漲幅趨緩的主要原因。
而北京國(guó)土局近日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)則從土地供應(yīng)的角度詮釋了房?jī)r(jià)的變化。據(jù)介紹，截至10月中旬，全市成交地塊61宗，總面積582公頃，同比增長(zhǎng)48%；其中，以住宅為用途的地塊面積占到總成交面積的93%，同比增幅更是達(dá)到96%。
另外，國(guó)土局還表示，今年成交的地塊均價(jià)為2255元/平方米，比去年2600元的均價(jià)下降了13%；其中，住宅用地均價(jià)為2272元/平方米，同比下降了12%左右。因此，“地荒論”、“高房?jī)r(jià)緣于高地價(jià)”等說(shuō)法不能成立。
土地供應(yīng)不足后遺癥？
不過(guò)，從土地轉(zhuǎn)讓到形成住宅供應(yīng)，平均有1.5-2年的周期，因此，對(duì)于改善當(dāng)期的供需關(guān)系，年內(nèi)土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)多少有些“遠(yuǎn)水解不了近渴”。一些業(yè)內(nèi)人士表示，近期商品房成交量的下降，其實(shí)正是2004年“8·31”大限后土地供應(yīng)不足的產(chǎn)物。
最直觀(guān)的表現(xiàn)是，從5月份開(kāi)始，北京市可售期房基本呈現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息，從5月初到10月初，全市可售住宅面積分別為1539、1521、1414、1377、1309和1334萬(wàn)平方米，累計(jì)下滑幅度為13.32%。
按照商品房開(kāi)發(fā)的邏輯順序，可售面積的下降來(lái)自竣工面積、開(kāi)發(fā)面積和土地出讓面積的下降。事實(shí)上，從“8·31”大限到2005年年底，北京市土地供應(yīng)一直跟不上住房需求。按照北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局和市發(fā)改委的聯(lián)合公告，2005年北京市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積為1196萬(wàn)平方米，而今年前9個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積就已經(jīng)達(dá)到1662萬(wàn)平方米。
盡管從理論上說(shuō)，“8·31”大限之前集中批轉(zhuǎn)的土地也將逐年形成住宅供應(yīng)，但客觀(guān)事實(shí)是，其中相當(dāng)數(shù)量的拿地人并不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)和能力，因此也無(wú)法形成有效供給。
分析人士指出，前期土地供應(yīng)的斷檔是近期商品房銷(xiāo)售數(shù)量下降和空置面積減少的根本原因，而且，這一過(guò)程還將延續(xù)一段時(shí)間，直至今年的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)。
漲幅真的趨緩？
至于房?jī)r(jià)漲幅的回落，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，位置和戶(hù)型結(jié)構(gòu)的變化或許是最主要的原因。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，截至10月25日，全市可售住宅面積為1252萬(wàn)平方米。但其中，東城、西城、崇文和宣武四區(qū)分別只有14萬(wàn)、18萬(wàn)、19萬(wàn)和29萬(wàn)平方米，合計(jì)占全市可售面積的6.39%。很顯然，位于城中心地區(qū)的項(xiàng)目占比的多少和變化，是決定住宅絕對(duì)價(jià)格和變動(dòng)趨勢(shì)的重要因素。
可以預(yù)期的是，位置結(jié)構(gòu)的變化將使北京市房?jī)r(jià)進(jìn)一步朝著“放緩”甚至“下降”的方向變化。事實(shí)上，今年以來(lái)，上述四區(qū)的土地供應(yīng)可謂微乎其微。這在目前表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的下降，而在將來(lái)則很有可能成為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“功臣”。
另一方面，“90平米小戶(hù)型占70%”的政策對(duì)于近期的市場(chǎng)也產(chǎn)生了重要影響。該項(xiàng)政策使市場(chǎng)產(chǎn)生出小戶(hù)型供應(yīng)增加和大戶(hù)型將出現(xiàn)短缺的預(yù)期，并由此帶動(dòng)了120平方米以上戶(hù)型售價(jià)的上升和90平米以下戶(hù)型價(jià)格回落。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管其對(duì)總體房?jī)r(jià)的綜合效應(yīng)難以評(píng)估，但該因素起碼不應(yīng)忽視，以避免對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的預(yù)期。（查明）
