中新網(wǎng)8月28日電 據(jù)《中國證券報》報道，一方面是房市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季日益臨近；另一方面，穩(wěn)定房價的調(diào)控效果仍然還是“霧里看花”。從8月份新入市的住宅項目價格看仍都偏高，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于調(diào)控政策有一定的“滯后”，所以效果還需等待。
房價在觀望中攀升
今年前七月，北京新建商品房價格總指數(shù)累計為107.9個百分點，在前六月持續(xù)爬高的基礎(chǔ)上又提高了0.2個百分點。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，七月北京房價漲幅同比達(dá)到11.1個百分點，環(huán)比為1.4百分點。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷代理的項目銷售情況分析，7月份開始，代理項目銷售量明顯下降，更為直觀的感受就是客戶來訪量銳減。與今年銷售形勢良好的4、5月份相比，7月和8月，客戶來訪量下降了7成左右，市場觀望氣氛明顯。
但房屋銷售價格則呈現(xiàn)出的上漲走勢，同比平均漲幅達(dá)到8%。北京市建委網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月以來，北京共有62個項目取得預(yù)售許可證，其中有47個為住宅新盤。這些新盤住宅的均價已經(jīng)達(dá)到了10236元/平方米。其中，19個項目單價在萬元以上，有11個項目擬售價是8000(含)-10000元/平方米。
而進(jìn)入8月份，新入市住宅項目價格都偏高。已經(jīng)在8月份開盤的10多個項目中，售價超過9000元/平方米的有一半以上。在36個老項目中，售價超過10000元/平方米的項目有11個。
社科院金融所易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)的剛性需求無法打壓。雖然投機性的炒作受到了一定的遏制，但是本輪房價上漲主要的需求拉動因素依然存在，比如城市化的趨勢和居民居住條件改善的需求等。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，自住型購房人群需求依然堅挺，這在二手房市場表現(xiàn)的更為明顯。公務(wù)員、教師、職員、公司白領(lǐng)、退休人員等工薪階層占據(jù)了購房需求的70%以上。
業(yè)內(nèi)專家分析，大城市擁有更多的工作和學(xué)習(xí)機會，吸引了許多人進(jìn)入大城市，這必然推高了對住房的需求。而銀行信貸的支持更加提高了購房人的支付能力，將需求轉(zhuǎn)化為實際購買力，支撐大城市房價上漲。
供給依然相對不足
由于土地入市與形成實際市場供給，存在著0.5—1年的時差，2006年的新盤供應(yīng)取決于2005年的土地供應(yīng)量。2005年，北京計劃供應(yīng)1900公頃商品房建設(shè)用地，最終只出讓880公頃，相當(dāng)于供應(yīng)目標(biāo)的40%，折算成建筑面積為1144萬平方米。2006年上半年商品房預(yù)售登記總面積為984.1萬平方米，土地供應(yīng)量仍略顯不足。
而北京統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自今年四月以來，北京商品房竣工面積持續(xù)下降，且降幅不斷加大。前七月，北京商品房竣工面積為947.1萬平米，比上年同期約下降三成。
另一個下降的指標(biāo)是經(jīng)濟適用房。前七月，北京經(jīng)濟適用房施工面積597.6萬平方米，同比下降約一成。竣工面積121.7萬平方米，下降約三成。
不過，前七月，北京商品房新開工面積達(dá)1499.7萬平方米，同比增長約兩成，這預(yù)示著今后一年內(nèi)，北京商品房供給面積將大幅增加。
調(diào)控意在房價穩(wěn)定
2006年“國六條”明確提出調(diào)控的目的是維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。國信證券行業(yè)分析師方焱指出，穩(wěn)定的潛臺詞就是避免房價的大幅波動。
國泰君安分析師張宇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重和重要性越來越大，國家需要解決一些深層次矛盾，調(diào)整資源的分配模式和使用效率。比如制止地方政府過于倚重“賣地”來發(fā)展經(jīng)濟，以及防止銀行信貸過寬加劇金融風(fēng)險等。因此，調(diào)控不等于單純的降價。
易憲容表示，調(diào)控政策的宗旨應(yīng)當(dāng)是通過調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)來遏制房價的不合理上漲。而市場結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)市場的一個中長期問題，調(diào)整需要較長的時間。而“國六條”細(xì)則能完全為各級地方政府所實施，來適應(yīng)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，同樣需要一個較長的時間。(林喆)
