中新網(wǎng)8月15日電 “變投資公司為合資公司”、“轉(zhuǎn)沿海熱點(diǎn)城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開(kāi)發(fā)”……這是限制外資炒房政策出臺(tái)前后國(guó)際游資采取的應(yīng)對(duì)措施。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)際游資不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速撤退，會(huì)采取更多的“變臉大法”來(lái)規(guī)避監(jiān)管，力求在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼續(xù)牟取暴利。
跨境資本“豪賭”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
國(guó)際游資流動(dòng)的三大風(fēng)向標(biāo)是股市期貨、貨幣匯率和房地產(chǎn)。2003年以來(lái)，全球游資開(kāi)始向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資本高度專注、運(yùn)作相對(duì)便捷、投資方式不受太大限制等優(yōu)勢(shì)，成為全球資本逐利、跨境投資的主要場(chǎng)所。
仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)國(guó)際董事郝思建說(shuō)，中國(guó)正成為一個(gè)跨地區(qū)資本流動(dòng)熱點(diǎn)，并且日益受到歡迎。全球跨境資本在中國(guó)商鋪和寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得尤為活躍，購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)16億美元，投資力量的主體為來(lái)自美國(guó)、澳大利亞和新加坡的資金。
如果沒(méi)有出臺(tái)限制外資炒樓政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)的趨勢(shì)仍將繼續(xù)，并且會(huì)日益關(guān)注中國(guó)快速發(fā)展的二級(jí)城市。這道限資“大壩”的澆筑，為熊熊燃燒的跨境資本及時(shí)潑了一盆冷水。
多年關(guān)注中國(guó)內(nèi)外資收支情況的新加坡金融專家麥吉亞認(rèn)為，2003年至2004年間曾經(jīng)在人民幣市場(chǎng)上遭受挫折的國(guó)際游資，從2004年上半年就開(kāi)始向房地產(chǎn)市場(chǎng)靠攏，主要目標(biāo)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段尚未完全成熟之前，用五至十年左右的時(shí)間拉高中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，從中牟取暴利。他估算，在限制外資炒房出臺(tái)之前，已經(jīng)有上百億美元資金聚集在北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一線城市。
“變臉大法”蘊(yùn)藏深層危機(jī)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對(duì)熱點(diǎn)城市和中西部省區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行追蹤調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，“變投資公司為合資公司”、“轉(zhuǎn)沿海熱點(diǎn)城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開(kāi)發(fā)”是現(xiàn)階段“騎虎難下”的國(guó)際游資普遍采取的“變臉大法”。
——變投資公司為合資公司。由于銀行對(duì)投資公司、金融公司、策劃公司一類概念模糊的公司賬目往來(lái)監(jiān)管?chē)?yán)格，在“國(guó)六條”和“外資限炒”條例出臺(tái)后，這些投資公司就不得不面臨更大的壓力，為化解壓力，投資公司往往采取成立合資公司或者注資國(guó)內(nèi)企業(yè)的方式，實(shí)現(xiàn)大筆資金繼續(xù)炒作樓盤(pán)的目標(biāo)。
——轉(zhuǎn)沿海熱點(diǎn)城市為內(nèi)地“二線城市”。炒“熱線”不炒“冷盤(pán)”、追“高價(jià)”不捧“低價(jià)”，這是國(guó)際“熱錢(qián)”的“行規(guī)”。但從前期房地產(chǎn)市場(chǎng)飆升的情況來(lái)看，國(guó)際炒家日益注意到，隨著中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，中西部省區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間非常廣闊，國(guó)際游資迅速流向這部分地區(qū)，期待著新一輪的增長(zhǎng)。
——變單純投資炒樓為“園區(qū)開(kāi)發(fā)”。這是國(guó)際游資的新手段。國(guó)際游資意識(shí)到中國(guó)政府“緊縮銀根”、“緊縮地根”的決心，同時(shí)也看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強(qiáng)烈愿望，于是開(kāi)始打著“開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設(shè)新興市場(chǎng)”的旗號(hào)，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，卻用大筆資金儲(chǔ)備炒熱當(dāng)?shù)貥潜P(pán)。
金融專家曾再旺認(rèn)為，這三種“變臉”方式實(shí)際上相互捆綁在一起。他說(shuō)：“南寧九曲灣、昆明世博園一帶悄然建設(shè)的大面積別墅式住房，其實(shí)就是國(guó)際游資投入其中的明顯證據(jù)。國(guó)際游資往往與前期早就進(jìn)入西部省區(qū)市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司糾集在一起，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下已經(jīng)步履艱難的‘炒樓公司’，在國(guó)際游資的幫助下重整旗鼓，繼續(xù)維持甚至炒高房?jī)r(jià)�！�
麥吉亞曾經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代末的東南亞金融風(fēng)暴。他深入分析說(shuō)：“國(guó)際游資曾經(jīng)通過(guò)金融對(duì)沖的方式?jīng)_擊東南亞國(guó)家脆弱的金融體系；而通過(guò)聚集大量資金炒房的方式，早在上世紀(jì)70年代就在日本屢屢奏效。這三種做法的深層危機(jī)在于：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤(pán)也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來(lái)居上的房產(chǎn)飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格�！�
監(jiān)管亟待加強(qiáng)
大量數(shù)據(jù)同時(shí)表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“任重道遠(yuǎn)”：全國(guó)70個(gè)大中城市6月份的房?jī)r(jià)同比上漲達(dá)到5%至8%，漲幅與上月持平。深圳漲幅居全國(guó)第一，平均為14.6%，而商品房的漲幅在20%以上，豪宅則達(dá)到50%；北京的漲幅僅次于深圳達(dá)11.2%，考慮到過(guò)去兩年北京的大幅上漲基數(shù)較高，因此，北京的漲價(jià)絕對(duì)值并不低于深圳。
與此對(duì)應(yīng)，中國(guó)不少一線城市、中西部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲。二手房方面，二季度廣州、深圳二手房交易額分別為77.7億元、126.56億元；環(huán)比分別增長(zhǎng)14%、29%。
今年上半年中西部省區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格態(tài)勢(shì)恰恰證明國(guó)際游資“變臉”的趨勢(shì)。據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年銀川市商品房平均每平方米銷(xiāo)售價(jià)格為2387元，同比增加136元，房屋價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。
而作為中國(guó)-東盟博覽會(huì)舉辦城市的廣西首府南寧，上半年土地交易價(jià)格指數(shù)同比上升3.9%，比一季度漲幅高2.1%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上揚(yáng)5%。昆明、貴陽(yáng)、成都等地的房地產(chǎn)價(jià)格仍呈明顯上升趨勢(shì)。
不少專家學(xué)者認(rèn)為，“外資限炒”條例本身存在著具體的操作問(wèn)題，一是“自用房產(chǎn)”沒(méi)有明確的規(guī)定，二是一些具有雙重國(guó)籍身份的居民很可能利用這種身份優(yōu)勢(shì)自炒自賣(mài)，炒高房?jī)r(jià)；三是通過(guò)成立境內(nèi)外表面上毫無(wú)聯(lián)系的“母子公司”方式，騙取銀行的“平行貸款”，實(shí)現(xiàn)利用國(guó)際游資炒高樓盤(pán)價(jià)格的目標(biāo)。
專家指出，中國(guó)現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務(wù)，但實(shí)際操作過(guò)程中，只要在海外成立兩家以上的母公司，在國(guó)內(nèi)成立兩家以上的子公司，就可以相互向?qū)Ψ阶庸咎峁┵J款，同時(shí)還可以要求銀行業(yè)務(wù)部門(mén)也向子公司提供貸款，這種貸款方式很難從賬面上直接發(fā)現(xiàn)。
專家認(rèn)為，必須盡快完成相關(guān)細(xì)則的制定，如強(qiáng)調(diào)合資公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審定，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的資質(zhì)細(xì)則；要求外資進(jìn)入工業(yè)園區(qū)必須引進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目，在相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)入之后才能獲得工業(yè)園區(qū)的土地使用證明；必須強(qiáng)化對(duì)基層銀行的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲查處“平行貸款”的做法。（何豐倫 黃玫）
