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"灰色開支"金額巨大 部分房地產(chǎn)商利潤(rùn)外流驚人

2006年11月20日 10:05

    委托貸款這一融資方式被商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手“開發(fā)”后,日漸成為一些國(guó)有資金和社保基金等變相流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具之一。11月13日,在上海社保案與國(guó)資委相關(guān)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的消息曝光之際,一項(xiàng)銀監(jiān)會(huì)針對(duì)各類房地產(chǎn)類委托貸款的調(diào)查以及后續(xù)調(diào)控政策已經(jīng)悄然展開--開發(fā)商必須達(dá)到自有資本金比例不低于35%的要求,才能申請(qǐng)銀行操作委托貸款業(yè)務(wù)。 中新社發(fā) 楊明靜 攝


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  中新網(wǎng)11月20日電  除了隱瞞利潤(rùn)外,部分房地產(chǎn)商利潤(rùn)還大量外流到合資合作方、中介或關(guān)聯(lián)個(gè)人,加上數(shù)額巨大的灰色支出,使得在房?jī)r(jià)暴漲的背景下,一些房地產(chǎn)商的報(bào)表利潤(rùn)漲幅并不明顯。

  據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道,日前,財(cái)政部發(fā)布的《中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告(第十二號(hào))》顯示,部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真較為嚴(yán)重。39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元,收入不實(shí)84億元,利潤(rùn)不實(shí)33億元;部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問(wèn)題,少數(shù)企業(yè)甚至通過(guò)虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。

  值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真,并不僅限于上述公告所透露的利潤(rùn)隱瞞問(wèn)題,F(xiàn)實(shí)中,一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各式手段進(jìn)行的利潤(rùn)外流與利益輸送涉及的數(shù)額可能比利潤(rùn)隱瞞更大、也更頻繁,而且很多利潤(rùn)外流屬于“表外”業(yè)務(wù),常規(guī)的審計(jì)查賬很難發(fā)現(xiàn)。概括而言,一些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)外流主要有以下三種渠道。

  外流到合資合作方

  一些公司采取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作或合資的方式,將公司應(yīng)得利潤(rùn)外流到其他法人或自然人。

  從公開披露信息的上市公司相關(guān)資料看,目前部分上市公司大股東將自己的項(xiàng)目交由上市公司開發(fā),或是大股東和上市公司成立項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)公司。一般情況下,對(duì)于大股東出地,由股份公司出資金進(jìn)行項(xiàng)目的合作,一些大股東與上市公司往往根據(jù)需要簽訂合作開發(fā)協(xié)議,由上市公司負(fù)擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn),大股東坐收漁利,這實(shí)際上是變相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出資的方式白拿利潤(rùn),或者并不采取項(xiàng)目合作、合資的方式,而是將其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本(部分甚至全部)直接由上市公司承擔(dān),自己做無(wú)本或低成本的生意。此類關(guān)聯(lián)交易,導(dǎo)致上市公司的利潤(rùn)大幅減少或成本大幅增加。當(dāng)然,項(xiàng)目合作式的利潤(rùn)外流,并不限于流向上市公司的大股東,也可能流向其他貌似無(wú)關(guān)的單位甚至公司高管私人控制的法人實(shí)體。而非上市公司由于沒(méi)有強(qiáng)制信息披露義務(wù),其利潤(rùn)外流的隱患就更大。

  流向中介或關(guān)聯(lián)個(gè)人

  房?jī)r(jià)飆升過(guò)程中產(chǎn)生的暴利,有一部分流向中介公司或關(guān)聯(lián)個(gè)人。

  據(jù)媒體報(bào)道,房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程中,存在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)并外流利潤(rùn)的問(wèn)題。其慣用方法是:先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇民工排隊(duì),制造銷售緊張氣氛;在開盤時(shí),讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛假客戶以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的價(jià)格簽訂合同;在正常排隊(duì)搶購(gòu)不到房的情況下,中介公司就以虛高價(jià)格為參考價(jià),開始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買者中兜售,只要購(gòu)房者在合同款外,向中介公司多付一定數(shù)額的“咨詢費(fèi)”(有的高達(dá)10萬(wàn)元)就可以買到“奇缺”并有升值潛力的房;這時(shí),真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”,以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買進(jìn),購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”,引起大批搶購(gòu);開發(fā)商開始大量出貨,中介手中的房子也乘機(jī)出手。等大部分房源售完時(shí),開發(fā)商再以各種理由,撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同。

  據(jù)上海房地資源網(wǎng)的信息,許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚:某樓盤499套房子成交了1707次,合同撤銷1238次;86套房子成交了349次,合同撤銷310次。由此,在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手的過(guò)程中,一方面哄抬了房?jī)r(jià),但另一方面房地產(chǎn)公司并沒(méi)有從畸高的房?jī)r(jià)中獲得全部的利潤(rùn),很大一部分利潤(rùn)外流給了中介公司——而這些利潤(rùn)流向的中介公司很可能又跟某些個(gè)人存在利益關(guān)系。

  灰色開支金額巨大

  一些房地產(chǎn)公司的眾多灰色開支也侵蝕其利潤(rùn)。

  從行業(yè)的特殊性及橫向比較而言,房地產(chǎn)與建筑業(yè)是公認(rèn)的商業(yè)賄賂問(wèn)題比較突出的行業(yè)之一。有業(yè)內(nèi)人士透露,一些公司用來(lái)疏通涉及開發(fā)各關(guān)節(jié)的好處費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)的幾年算下來(lái),大概占到樓盤總成本的2%或3%左右,有的甚至更高。而對(duì)這些“灰色開支”,很多公司是通過(guò)虛增成本開支的方式而沖減稅前利潤(rùn)的,由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)流向權(quán)利尋租者。(黃建中)

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