中新網(wǎng)11月21日電 20日，北京宣武區(qū)廣安門(mén)外大街305號(hào)住宅及配套用地經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司以10.35億元競(jìng)得。這是明年一季度之前，北京城四區(qū)最后一塊住宅用地出讓。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，該宗地建設(shè)用地面積為5.82萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積21.75萬(wàn)平方米。
20日，北辰實(shí)業(yè)(601588)公告，決定參與北京“地王”——朝陽(yáng)區(qū)廣渠路36號(hào)宗地的投標(biāo)。華遠(yuǎn)、首創(chuàng)、萬(wàn)科、富力等地產(chǎn)大鱷們均表示，有意向參與競(jìng)標(biāo)。
《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家坦言，兩塊住宅及配套用地能吸引如此眾多的實(shí)力派開(kāi)發(fā)商前來(lái)角逐，地塊本身優(yōu)越的地理位置和豐厚的商業(yè)價(jià)值固然是重要因素，但從另一角度看，反映出的則是北京中心城區(qū)土地供應(yīng)日益稀缺的現(xiàn)實(shí)。
住宅用地多數(shù)偏遠(yuǎn)
截至北京市土地整理儲(chǔ)備中心昨天的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年第四季度和2007年第一季度，即將入市的地塊總共有37塊，土地面積合計(jì)達(dá)475.8萬(wàn)平方米。其中住宅用地有23塊，面積約為369萬(wàn)平方米。但是，住宅用地大多數(shù)位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，商業(yè)地塊則基本位于城八區(qū)。
北京未來(lái)四個(gè)月的土地供應(yīng)中，含住宅性質(zhì)的用地，位于朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的各有4塊，豐臺(tái)區(qū)有1塊，其余則都在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。東城、西城、宣武、崇文四內(nèi)城區(qū)未來(lái)供地為零。
從供地面積計(jì)算，城八區(qū)未來(lái)入市的住宅土地面積為122.8萬(wàn)平方米，僅占全部供應(yīng)面積的四分之一。
未來(lái)4個(gè)月住宅土地供應(yīng)中，1塊位于房山，2塊位于通州，昌平、順義、平谷各有3塊，還有兩塊位于密云。而住宅用地的規(guī)劃建筑面積比較巨大的地塊多數(shù)也位于這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
規(guī)劃建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的土地共有11塊，其中7塊都位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。而2007年一季度擬上市的地塊中，規(guī)劃建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的5塊土地，均位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。其中，規(guī)劃建筑面積最大的是位于順義區(qū)馬坡的順新綠色家園1#地用地，總建筑面積為60.2萬(wàn)平方米。其次是位于昌平區(qū)科技園振興路北側(cè)的住宅、商業(yè)綜合項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積為53.5萬(wàn)平方米。位于房山良鄉(xiāng)衛(wèi)星城南部中心地區(qū)的工業(yè)區(qū)二期工程配套生活區(qū)用地，總建筑面積42.8萬(wàn)平方米。位于通州區(qū)的國(guó)際家園二期建筑面積為41.5萬(wàn)平方米；位于順義區(qū)馬坡的北京濱水居住區(qū)2#地用地，總規(guī)劃面積為34.5萬(wàn)平方米。
而2007年一季度即將入市的8塊商業(yè)、金融和辦公用地中，3塊位于朝陽(yáng)，3塊位于豐臺(tái)，1塊位于昌平，1塊位于順義。
雞與蛋的關(guān)系
北京市商品住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，地價(jià)與房?jī)r(jià)到底是誰(shuí)影響了誰(shuí)？很難有條分縷析的答案，或許雞與蛋關(guān)系的比喻最恰當(dāng)不過(guò)。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心曲波認(rèn)為，從成本的角度看，房?jī)r(jià)由土地取得成本即地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成，作為成本構(gòu)成因素之一的地價(jià)必然對(duì)房?jī)r(jià)有影響。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地的成交價(jià)格往往是根據(jù)當(dāng)前同一區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)來(lái)確定的，因此房?jī)r(jià)的上漲很大程度上帶動(dòng)了地價(jià)的高企。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，只有銷(xiāo)售價(jià)格高于成本才有利可圖，否則整個(gè)行業(yè)就會(huì)萎縮。因此，開(kāi)發(fā)商在土地價(jià)格上漲的前提下，為了保證利潤(rùn)率，必然會(huì)提高房屋的售價(jià)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求偏緊的背景下，房?jī)r(jià)和地價(jià)形成水漲船高的態(tài)勢(shì)，就很自然了。
以最近成交的朝陽(yáng)區(qū)四惠橋東北側(cè)住宅及公建項(xiàng)目用地為例，金地集團(tuán)掏了7.57億元競(jìng)得該宗地，按照規(guī)劃建筑面積10.24萬(wàn)平方米計(jì)算，單分?jǐn)偟耐恋爻杀揪瓦_(dá)每平米7389.5元，普通住宅的建安成本一般為每平方米1600—2000元，該樓盤(pán)每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格肯定突破萬(wàn)元。
曲波指出，在任何一個(gè)城市中，商品住宅建設(shè)的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供給彈性很小，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)偏緊的供求關(guān)系，結(jié)果便是地價(jià)和房?jī)r(jià)的一同上漲。
不過(guò)一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于北京郊區(qū)房?jī)r(jià)水平還較低，隨著未來(lái)在郊區(qū)開(kāi)盤(pán)的商品住宅的增多，北京整體房?jī)r(jià)一定程度上會(huì)被拉低，但中心城區(qū)房?jī)r(jià)下降的可能性不大。（林喆）
